나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514827 [1] 인천광역시 부평구 부평동 12-24 중앙하이츠 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 7호선 "굴포천역"이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물 내 지하층 2호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 4미터, 남측으로 약 6미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(The큰빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 사건번호는 2025타경514827 (1)이며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 12-24 중앙하이츠 지하층2호

용도: 다세대주택

감정평가액: 63,000,000원

토지 면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 39.10㎡ (약 11.83평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 주변에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 부평중학교가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 '굴포천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 로폭 약 4미터, 남측으로 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026-08-25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 등기부등본 상 여러 소유권 이전 및 권리 변동이 확인됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하여 주의 깊은 분석이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김미희

보증금: 59,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 12월 23일

확정일자: 2020년 12월 09일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 04월 24일

임차인 이름은 개인정보이므로 '김 '으로 표기합니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 및 물건명세서 상 을구 5번 주택임차권 (권리자: 김미희, 금액: 59,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보도 있어 배당 현황에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으나, 법적으로는 인수 가능성이 존재하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 38.94㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 2일에 70,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 63,000,000원이나, 이는 지하층 물건임을 고려할 때 시장가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 유사 면적 거래 사례(70,000,000원)를 바탕으로 본건의 지하층 가치를 감안할 때, 실제 시장 가치는 49,000,000원 ~ 56,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물 내 지하층 2호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의/혐오시설

본건 인근에는 부평중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 주변에 특별히 혐오시설이 언급되거나 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

임차인 김미희는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 59,000,000원이 있습니다. 해당 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 등기부 상 '인수' 표기는 중요한 위험 요소이므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 법적 제한

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택용도 취득 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 위험이 있고, 지하층이라는 점은 단점입니다. 감정가 대비 잠재적 인수 보증금 규모가 커서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

교통이 편리한 역세권에 위치한 다세대주택으로, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

감정가 63,000,000원 대비, 보증금 인수 리스크를 고려하여 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하며, 지하층 물건임을 감안할 때 시세보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 바탕으로 임차인 보증금 인수 리스크가 없다고 가정할 경우, 추정 시장 가치(49,000,000원 ~ 56,000,000원)와 감정가(63,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 단, 임차인 보증금 인수 위험이 현실화될 경우, 입찰가는 그에 따라 크게 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.