나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514661 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 632 서해아파트 102동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 인천당산초등학교 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 동유형의 공동주택(다세대) 및 아파트단지 등이 혼재하며 근린생활시설 등이 인근에 소재하여 전반적인 입지여건은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 18층건물 중 제12층 제1201호로서 외벽: 세멘몰탈위페인트 마감 등. 창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514661 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 632 서해아파트 102동 12층 1201호

도로명주소: 인천광역시 연수구 청량로185번길 16, 102동 12층 1201호 (옥련동)

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 애큐온저축은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 242,000,000원

토지면적: 23.44㎡ (약 7.09평)

토지 지분: 23.436㎡ (약 7.09평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물 지분: 59.885㎡ (약 18.11평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택(아파트) 단지가 혼재하고 근린생활시설 등이 인근에 소재하여 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

특별히 확인되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 현재까지 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당권(2018-04-19) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 356,557,605원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 인수될 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 옥련서해아파트

건축년도: 1995년 10월 (사용승인일: 19951024)

동수: 2동

세대수: 600세대

최고층: 18층

본 물건(102동 1201호)은 총 18층 중 12층에 위치합니다.

주차 대수는 총 198대로, 지하 전기차 충전기는 25대입니다.

단지 내 부대시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원 등이 있습니다.

5.2. 최근 실거래가 및 시세

본 건과 동일 면적(59.88㎡)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 5월 7일, 1층 거래: 150,000,000원

2026년 7월 9일, 6층 거래: 229,000,000원

본 건은 12층이므로 6층 거래가보다 높게 평가될 수 있습니다. 12층 아파트의 경우 층별 가치 상승이 예상됩니다.

최근 전월세 거래 정보를 볼 때, 59.88㎡ 면적의 보증금은 18,000,000원에서 21,000,000원 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

관련 법률에 따른 토지이용계획 상 '장애물제한표면구역' 및 '역사문화환경보존지역'에 해당되는 점은 추후 활용에 있어 제한사항으로 작용할 수 있으므로, 관련 부서에 문의하여 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

해당 물건은 준수한 입지 조건과 함께 아파트 단지의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 전세가격을 고려할 때, 현재 감정가 대비 합리적인 수준에서의 낙찰을 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 12층이라는 층수 이점 또한 긍정적 요인입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 서해아파트 102동 12층 1201호로, 일반적인 아파트 경매 물건의 특성을 가지고 있습니다. 권리상 특별한 문제는 없어 보이며, 입지 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.