나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13944 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 160-6 드리미타운 제에이동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철2,5호선)' 북동측 근거리에 위치하며 주위에 다세대주택, 다가구 및 단독주택, 봉제산근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건은 남측 및 동측으로 소로에 접하여 차량의 주정차가 용이하고 인근에 마을버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 (사용승인:2015.8.11.)로서, 외벽: 벽돌타일등 마감 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대에 자체로 등고 평탄하게 조성한 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 다세대주택으로, 서울남부지방법원에서 진행되는 2025타경13944 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13944 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 160-6 드리미타운 제에이동 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 270,000,000원

* 토지면적: 35.73㎡ (약 10.81평)

* 건물면적: 44.15㎡ (약 13.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역에서 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구 및 단독주택, 그리고 봉제산근린공원이 소재하여 전형적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통 측면에서는 남측 및 동측으로 소로에 접해 있어 차량의 접근 및 주정차가 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물대장 상 본 건물은 2015년 8월 11일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다. 외벽은 벽돌 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 토지는 자체로 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 31일자 강서구(서울특별시)의 압류(세무관리과-5390)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 현재 등기부상 존재하지 않으며, 매각으로 인해 소멸될 권리가 다수 존재합니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김연순 (2015-08-20)

* 소유권이전: 김화자 (2015-10-13)

* 소유권이전: 반기범 (2021-10-21, 매매)

* 압류: 강서구 (2023-05-31, 말소기준권리)

* 압류: 국민건강보험공단 (2023-11-08, 말소)

* 압류: 부천시 (2025-07-24, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-17, 말소) - 채권액 300,000,000원

본 건에는 임차인으로 주택도시보증공사(조성현)가 등기되어 있으며, 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 9월 10일, 확정일자 2021년 8월 6일, 배당신고일자 2023년 9월 27일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

주의사항 및 특수물건정보에 따르면, HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 300,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 다세대, 다가구, 단독주택이 혼재하여 일반적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다. 지하철 2, 5호선 까치산역이 인접하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 봉제산근린공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

소로에 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 마을버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린 상업 시설이 발달했을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용 가능. 남측 및 동측 소로 인접, 차량 주정차 용이. 마을버스 정류장 인근 위치.

* 자연환경: 봉제산근린공원 인접.

주변 교육 시설 및 상세 편의 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역으로서 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 점은 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건입니다. 임차인 조성현은 대항력이 없으나, HUG는 인수조건 변경에 따라 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인의 보증금 인수 부담이 없다는 것을 의미하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 다만, 해당 조건의 이행 여부에 대한 명확한 확인 절차가 필요합니다.

토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역 등은 건축 및 운영 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 2015년에 준공되어 비교적 신축급에 해당하는 건물입니다. 주변 주거 환경이 안정적이며, 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

본 건의 가장 큰 특징은 대항력 없는 임차인이 존재하나, HUG의 조건부 인수 조건으로 인해 매수인이 임대차보증금을 추가로 인수할 부담이 없다는 점입니다. 이는 입찰 시 매우 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 특성이며 주거용 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 교통 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 준신축 건물: 2015년 준공으로 건물 연식이 비교적 짧아 관리 상태 양호 및 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인 관련 조건으로 인해 매수인의 추가적인 임대차보증금 부담이 없습니다.

* 강서구 주거지 투자 가치: 화곡동 일대는 지속적인 주거지 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 면적이나 연식의 다세대주택 거래 사례에서 다소 차이가 있습니다.

* 19.98㎡ (6평), 2019년식: 216,000,000원 (평당 약 3,570만원)

* 37.44㎡ (11.3평), 1986년식: 150,000,000원 (평당 약 1,330만원)

* 37.56㎡ (11.35평), 2002년식: 160,000,000원 (평당 약 1,410만원)

본 물건은 44.15㎡ (13.36평) 면적에 2015년식 건물입니다. 제공된 시세 데이터가 비교 대상으로서의 편차가 크지만, 본 물건의 감정가 270,000,000원은 지역 시세 및 건물 연식 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 본 건은 임차인 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용이 감정가 대비 낮아지는 효과가 있습니다. 이러한 장점을 고려하여, 감정가 270,000,000원을 기준으로 시장 경쟁 상황과 물건의 가치를 종합적으로 분석할 때, 255,000,000원 ~ 265,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 최종 예상 입찰가는 260,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.