나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30136 [1] 경상남도 남해군 창선면 부윤리 산47-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30136 [1] 경상남도 남해군 창선면 부윤리 산47-4 임야 경매

• 사건번호: 2025타경30136
• 주소: 경상남도 남해군 창선면 부윤리 산47-4
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2025타경30136 | 소재지: 경상남도 남해군 창선면 부윤리 산47-4 | 감정가: 160,965,000원 | 최저가: 78,873,000원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2025타경30136 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30136 (1)

소재지: 경상남도 남해군 창선면 부윤리 산47-4

용도: 임야

감정가: 160,965,000원

토지면적: 4599.00㎡ (약 1,391.4평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 남해군 창선면 부윤리 소재 "부윤1리사무소"에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하여 교통 상황은 보통으로 볼 수 있습니다. 물건의 동측 일부가 노폭 약 4m 내외의 현황 도로로 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 진OOOOOOOOO입니다. 경매 절차를 통해 일반적으로 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 본 물건의 주요 권리사항으로는 '분묘기지권'이 확인되며, 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성도 있어 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 중요한 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

4. 상권분석

본 건은 '임야'로, 경상남도 남해군 창선면 부윤리의 상대적으로 한적한 지역에 위치합니다. 주위 환경은 주택, 농경지, 임야가 혼재하는 농촌 및 산림 지역으로, 전통적인 상업 기능보다는 자연환경 및 농업 활동이 중심이 되는 지역으로 파악됩니다. 따라서 직접적인 상권 분석보다는 해당 지역의 개발 가능성 및 토지 이용 규제 등을 고려한 분석이 중요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 임야로서 주거용이나 상업용으로 직접 활용하기보다는 개발 또는 농업, 임업적 활용이 주된 용도가 될 것으로 보입니다. 따라서 인근 주택이나 농경지 등에 거주하는 주민들의 생활 편의 시설 이용이 주요 생활 정보가 될 수 있습니다. 남해군 창선면 부윤리 지역은 농어촌 지역 특성상 대규모 편의 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, '분묘기지권'의 존재 및 미확인 분묘의 가능성은 토지 이용에 큰 제약을 초래하며, 분묘 이장 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. 둘째, 토지 형태가 부정형이며 완경사지이고, 일부는 조성이 중단된 상태이며, 자연림 및 현황 도로로 이용되는 부분이 있어 개발 및 활용에 있어 추가적인 비용과 어려움이 예상됩니다. 셋째, 토지 일부에 건축 허가 및 신고 내역이 조사되었으나, 입찰 전 반드시 해당 주무관청을 통해 정확한 인허가 사항을 확인해야 하는 불확실성이 있습니다. 넷째, 토지이용계획 및 제한 상태가 '보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 준보전산지'로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 보전관리지역과 준보전산지는 개발이 엄격하게 제한되는 지역입니다. 마을경관관리지역 및 가축사육제한구역 또한 추가적인 제한 사항을 발생시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 창선면 부윤리에 위치한 임야로, 감정가는 1억 6천여만 원 수준입니다. 토지 면적은 약 1,391평에 달합니다. 입지적으로는 차량 접근이 가능하나 농촌 및 산림 지역에 속해 있습니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 분묘기지권의 존재 및 추가 분묘 발견 가능성, 그리고 개발이 제한적인 용도지역(보전관리지역, 생산관리지역, 준보전산지 등)에 속해 있다는 점입니다. 또한, 토지의 부정형 및 경사 지형, 일부 조성 중단 상태 등 물리적인 제약도 존재합니다. 잠재적 개발 가치보다는 현 상태에서의 활용 또는 장기적인 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 넓은 임야 면적을 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 둘째, 향후 지역 개발 또는 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 셋째, 분묘기지권 등 복잡한 권리 관계를 명확히 해결하고 토지 이용 계획을 수립할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계