나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13953 [1] 서울특별시 구로구 구로동 112-43 삼성드림빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 "구로역"에서 남동측으로 직선거리 약 500m, "신구로초등학교"에서 북서측으로 직선거리 약 120m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 지하철역(1호선, 구로역)으로부터 약 500m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("구로중앙로28길")까지 약 50m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제2층 제202호로서,(사용승인일 : 2019.10.16.) 외벽 : 일부 타일붙임 및 일부 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 발코니 등)임.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러 등), 승강기설비, 소방설비 (화재탐지설비 및 스프링클러 등)등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 집합건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13953 (1)

* 물건종류: 다세대주택

* 감정가: 355,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 32.94㎡ (약 9.97평)

* 건물면적: 55.78㎡ (약 16.87평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 권리 내역

* 등기부채권 총액: 352,000,000원

* 말소기준권리: 압류 (구로구, 2023-05-23)

1.4. 특이사항

* 정비구역 지정

* HUG 인수조건 변경 (매각 조건에 명시)

* 선순위임차권 (권리분석 결과, 대항력 없는 임차권으로 판단되며, 매각 조건에 따라 말소 예정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 "구로역"에서 남동측으로 약 500m, "신구로초등학교"에서 북서측으로 약 120m 지점에 위치합니다.

* 인접도로는 남서측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층 202호입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 지하철 1호선 구로역이 약 500m 거리에 있습니다.

* 대중교통 이용이 가능한 간선도로("구로중앙로28길")까지는 약 50m 거리입니다.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 지구단위계획구역

* 소로1류 (폭 10m~12m) 접합

* 장애물제한표면구역 (진입표면)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 정비구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20~2026.12.31 / 외국인 등, 2025.8.26~2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 압류 (구로구, 2023-05-23)로, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 권리들은 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (등기부상 명시된 지상권 등은 인수될 수 있으나, 제공된 정보에는 해당 내용이 명확하지 않습니다.)

* 집합건물 등기부 요약상, '갑5' 압류(구로구)가 말소기준권리이며, '갑6', '갑7', '갑8'(강제경매) 등은 모두 말소 예정 권리에 해당합니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 352,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-29

* 확정일자: 2022-06-15

* 배당신고일자: 2024-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을1)은 말소 예정입니다.

* 주택도시보증공사는 본 경매의 채권자(갑8)이기도 하며, 임차인으로서 보증금 352,000,000원에 대한 권리를 신고하였으나 대항력이 없습니다.

3.4. 매각 조건

* 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수할 필요가 없으며, 임차권이 소멸됨을 의미합니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

* 최근(2026년 7월) 구로동 일대 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 면적 및 건축연도에 따라 시세 편차가 존재합니다.

* `{"buildYear":1994,"dealAmount":"19,500","excluUseAr":41.22}`: 41.22㎡ (약 12.46평) 기준 약 195,000,000원 (약 473만원/㎡)

* `{"buildYear":2023,"dealAmount":"28,200","excluUseAr":29.84}`: 29.84㎡ (약 9.03평) 기준 약 282,000,000원 (약 945만원/㎡)

* `{"buildYear":2012,"dealAmount":"29,990","excluUseAr":21.75}`: 21.75㎡ (약 6.58평) 기준 약 299,900,000원 (약 1,379만원/㎡)

4.2. 시세 대비 감정가 비교

* 본 건의 건물면적은 55.78㎡ (약 16.87평)이며, 감정가는 355,000,000원입니다.

* 평당 감정가는 약 21,043,272원이며, ㎡당 감정가는 약 6,364,288원입니다.

* 비교 대상 중 가장 최근 건축된 2023년식 다세대주택(29.84㎡)이 945만원/㎡에 거래된 점을 감안할 때, 본 건(2019년식, 55.78㎡)의 감정가는 시장 평균 대비 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.3. 향후 전망

* 본 건이 위치한 구로동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 진행될 가능성이 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다만, '정비구역' 지정으로 인한 사업 진행 불확실성 및 잠재적 비용 발생 가능성은 주시해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

* 주소: 서울특별시 구로구 구로동 112-43번지 (구로중앙로28길 35-12)

* 건물명: 삼성드림빌

* 준공일: 2019년 10월 16일

* 총 층수: 5층 / 본건 위치: 2층

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 세대수: 15세대 (건축물대장 기준)

* 주용도: 공동주택 (다세대주택), 제1종근린생활시설(소매점) (해당 호실은 주택으로 이용 중)

5.2. 내부 구조 및 설비

* 구분: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

* 설비: 위생설비(급배수, 급탕), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비(화재탐지, 스프링클러 등)가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 지정

* 본 건이 속한 지역은 '정비구역'으로 지정되어 있어, 향후 재개발, 재건축 등 도시정비사업 추진 시 추가적인 부담금 발생 또는 사업 진행 지연 등의 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 법규 제한

* 토지이용계획 상 '교육환경보호구역', '대공방어협조구역' 등이 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. (관할 교육청 및 군사시설보호법 관련 부서 확인 필요)

* '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 임차인의 보증금 전액을 인수하지 않아도 되며 임차권이 소멸되는 조건으로 매각되므로, 매수인의 부담이 현저히 줄어드는 장점이 있습니다. '정비구역' 지정이라는 잠재적 개발 이익 가능성도 있으나, 이에 따른 불확실성 또한 존재합니다. 주변 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 시장 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경으로 임차인의 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 확정되어, 매수인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 실내 설비(개별난방, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있습니다.

* 지하철 1호선 구로역 인근으로 교통이 편리하며, 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* '정비구역' 지정으로 인한 장기적인 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 355,000,000원이나, 최근 주변 시세 및 본 건의 장점(신축, 인수 부담 없음)을 고려할 때, 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없고, 건물이 비교적 신축이라는 점을 감안하여, 400,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 금액은 감정가를 상회하지만, 잠재적 시세 및 이점들을 고려한 합리적인 수준이며, 추가적인 시세 상승 가능성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.