나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52366 [1] 서울특별시 은평구 응암동 397-14 한강타운빌 비동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울은명초등학교" 남측 인근에 위치하였으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상6층 건물 내 제비동 제5층 제501호로서, (사용승인일 2018.01.18.) 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있으며 도시가스난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (자세한 사항은 반드시 관할 교육청의 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임. 기호 2, 3: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 반드시 관할 교육청의 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역< 수도권정비계획법>토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래 계약에 관한 허가구역 (토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52366 (1)

용도: 도시형생활주택 (한강타운빌 비동 5층 501호)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 397-14 한강타운빌 비동 5층 501호

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 2018년 1월 18일 사용승인된 6층 건물 중 5층에 위치.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 260,000,000원

토지면적: 25.57㎡ (약 7.73평)

토지지분: 25.571㎡ (약 7.73평)

건물면적: 38.66㎡ (약 11.69평)

건물지분: 38.66㎡ (약 11.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 기본 정보

최선순위 말소기준권리: 서울서부지방법원 2025타경52366 강제경매개시결정 (접수일자: 2025년 12월 15일)

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울은명초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전 및 다수의 권리 변동이 있었으며, 최선순위 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 LEDUCFLAVIEAUROREBAPTISTE: 대항력 있음, 보증금 및 차임 미상 (김 )

* 주의: 보증금 및 차임 금액이 명시되지 않았으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 LEGERCHARLOTTENICOLECLAUDINEDENISE: 대항력 있음, 보증금 및 차임 미상 (이 )

* 주의: 보증금 및 차임 금액이 명시되지 않았으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 김성호: 대항력 있음, 보증금 및 차임 미상 (김 )

* 주의: 보증금 및 차임 금액이 명시되지 않았으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 이지운: 대항력 없음, 보증금 295,000,000원

* 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 의무는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

등기부상 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 상기 명시된 3명의 임차인(LEDUCFLAVIEAUROREBAPTISTE, LEGERCHARLOTTENICOLECLAUDINEDENISE, 김성호)의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 '0원' 또는 '미상'으로 표기되어 있어 실제 인수해야 할 보증금 또는 추가 부담 발생 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 현재까지 파악된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

유사 연식(2018년)의 인근 "인산엘르빌" 다세대주택(전용면적 29.83㎡)이 2026년 5월 21일 29,000,000원 (2억 9천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적(38.66㎡)이 유사하므로, 본건의 시세는 최소 29,000,000원 이상으로 추정됩니다.

4.2. 시세 동향

응암동 일대의 다세대주택 시세는 비교적 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 신축급(2018년 준공)인 본 건물의 경우, 면적 및 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

인근에 서울은명초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설 및 생활 인프라

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 이동도 원활한 편입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 소재지 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 추가 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등 대상) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (아파트 등 대상)입니다. 경매 취득 후 잔금 납부 시, 본인이 해당 구청의 허가를 받아야 할 수 있으므로 사전에 관할 구청에 문의하여 허가 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (금액 미상)

현재 3명의 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 '0원' 또는 '미상'으로 표기되어 있어 실제 명도 시 추가적인 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 명도 비용 발생의 위험 요인이 될 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경의 영향

임차인 이지운 건의 경우, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 해당 확약서의 효력 및 세부 내용을 명확히 검토해야 합니다.

6.4. 기타 유의사항

내부 이용 상태가 건축물대장상 현황과 다를 수 있으며, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 입지 조건 또한 양호합니다. 그러나 토지거래허가구역이라는 점과 대항력 있는 임차인 3명(보증금 미상)이 존재한다는 점은 경매 진행 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인 관련 예상치 못한 명도 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2018년 준공) 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 응암동 지역의 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 관련 규정을 정확히 파악하고 법적 절차를 준수한다면, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가 260,000,000원, 주변 유사 물건 실거래가 290,000,000원 수준을 고려할 때, 본건의 시세는 최소 260,000,000원 이상으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 3명의 존재와 토지거래허가구역이라는 점을 감안하여, 잠재적 위험 부담을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 토지거래허가 취득 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.