나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13972 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제8층 제803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "곰돌이공원" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "양지샤인빌" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건(사용승인일: 2019.07.31)중 제8층 제803호로서 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "양지샤인빌" 북측 및 동측으로 강서로7길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)이며, 토지 915-20번지는 추가로 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 김지영의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13972 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 915-19 양지샤인빌 제8층 제803호

* 용도: 아파트 (도시형생활주택/원룸형 아파트)

* 건축물 사용승인일: 2019년 07월 31일

* 총 층수: 12층 중 8층

* 감정가: 154,000,000원

* 토지면적: 4.59㎡ (약 1.39평)

* 건물면적 (전용면적): 13.76㎡ (약 4.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "곰돌이공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건이 속한 "양지샤인빌"까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 또한, 까치산역(2호선, 5호선)이 도보 약 6~8분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물로, 본건은 그중 제8층에 위치함. 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샤시 창호 등으로 구성되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단106921 (가압류 - 주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김지영 인수 조건): 보증금 183,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-26, 확정일자 2021-07-12. 대항력 없음 (자료상 명시) .

* 이소나: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-28. 대항력 없음 (자료상 명시) .

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명시된 바 없음)

* 등기부채권 총액: 1,403,000,000원

* 주요 권리사항:

* 집합건물 등기부상 주택임차권(을1, 김지영)은 말소 예정으로 처리되어 있으나, HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항 존재.

* 말소기준권리인 가압류(갑5)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보임.

* 주택도시보증공사 명의의 강제경매(갑7)도 말소 대상임.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 화곡동 지역은 주거 지역과 상업 시설이 혼합되어 있어 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 편리한 편임.

* 주변에 편의점, 음식점, 병원, 마트 등 다양한 편의 시설이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* "곰돌이공원"이 인근에 위치하여 생활 편의성 증진에 기여함.

5. 생활정보

* 교통: 까치산역(2호선, 5호선) 도보 약 6~8분 거리로 우수한 대중교통 접근성을 가짐. 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 각지로 이동이 용이함.

* 편의시설: 주변에 편의점, 음식점, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높음.

* 환경: 주택지대 내에 위치하며, "곰돌이공원"이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음. "양지샤인빌" 자체에 대한 후기에서도 조용한 환경, 방음, 깔끔함 등이 언급됨.

* 혐오시설: 본건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련: 임차인 김지영의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 자료상으로는 "대항력 없음"으로 명시되어 있으나, HUG와의 조건부 매각 절차이므로, 계약 체결 시 해당 조건의 명확한 이행 여부 및 잠재적 분쟁 가능성을 면밀히 검토해야 함.

* 토지이용계획: 공항, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있음.

* 토지거래허가구역: 외국인 및 특정 용도(아파트) 거래 시 허가를 받아야 하므로, 관련 법규를 사전에 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 우수한 교통 환경과 생활 편의 시설을 갖춘 서울 강서구 화곡동의 아파트(도시형생활주택/원룸형)입니다. 특히 대중교통 접근성이 매우 뛰어나며 주거 환경도 양호한 편입니다. 다만, HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권 인수 조건부 매각으로 인해 권리 분석에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 자료상 대항력이 없는 것으로 표기되어 있고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, HUG와의 협약 조건에 따라 매수인이 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의해야 하는 등 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 신축급 아파트(도시형생활주택)로서 역세권에 위치하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됨.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 소형 면적으로 대학생, 1인 가구 등의 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 향후 시세 상승 잠재력: 강서구 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 별도의 인수 보증금을 제외하고 입찰가를 산정할 필요는 없습니다. 다만, HUG 관련 임차권 인수 조건부 매각이라는 특수한 상황을 고려하여, 해당 조건 이행에 소요될 수 있는 추가적인 비용 및 법률 검토 비용 등을 충분히 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 본건의 감정가는 154,000,000원이므로, 주변 시세 및 권리관계 분석을 통해 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.