나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13958 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제1층 제101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2·5호선 '까치산역' 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 오피스텔, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 2021.02.18.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 기계식 주차장 설비 등 을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13958 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제1층 제101호

용도: 오피스텔 (사용승인일: 2021.02.18.)

감정가: 147,000,000원

토지면적: 5.92㎡ (약 1.79평)

토지지분: 5.92㎡ (약 1.79평)

건물면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

건물지분: 22.44㎡ (약 6.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 '까치산역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다. 까치산역까지 도보 약 6분 거리입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 대상 물건 소재 토지 동측으로 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 권리 내역 요약:

- 등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.08.10.)입니다.

- 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(최현석, 금150,000,000원) 및 주택도시보증공사 가압류, 강서구 압류, 연수세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등이 등기되어 있으며, 모두 말소 예정입니다.

- 총 등기부채권액은 1,282,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(최현석)

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-10-15

- 확정일자: 2021-09-17

- 대항력: 없음.

* 말소기준권리 및 인수되는 권리:

- 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023.08.10.)

- 매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (다만, 물건명세서 상 '지상권' 관련 내용이 있으나, 등기부 요약에는 없어 확인 필요)

- 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항 및 주의사항:

- HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다. 이는 임차인의 보증금 반환청구권이 매수인에게 승계되지 않음을 의미합니다.

- 건물 사용승인일이 2021년 2월 18일로 비교적 신축입니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 상권: 오피스텔, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 까치산역 인근으로 유동인구가 있으며, 소규모 상업 시설 및 주거 시설이 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설 및 공공시설:

- 지하철 2·5호선 '까치산역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

- 인근에 버스정류장이 소재합니다.

- 주변에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

- HUG(주택도시보증공사) 관련 정보가 언급된 것으로 보아, 주택도시보증공사의 보증 및 관련 업무가 가능한 지역으로 추정됩니다.

* 주거 환경:

- 오피스텔(주거용)으로 이용 중이며, 건물의 구조는 철근콘크리트 평슬라브 지붕 12층 건물 내 제1층 제101호입니다.

- 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설, 승강기, 화재탐지 시설, 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.

- 일부 후기에서는 채광 및 환기가 부족하다는 의견이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지이용계획 및 제한사항:

- 해당 물건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

- 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 허가대상에 '아파트'가 명시되어 있고 외국인 등 특정 대상에 대한 제한이므로, 일반적인 한국인 거주 목적의 매수에는 직접적인 제한이 없을 수 있습니다. 다만, 관련 법규 및 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)을 확인하는 것이 필요합니다.

* 권리관계 복잡성:

- HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되는 점은 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

- 임차인 현황 상 대항력이 없으며 인수되는 보증금도 없다고 명시되어 있으나, 권리분석 시 HUG 관련 조건 및 임차인의 최종 상태를 재확인하는 것이 중요합니다.

* 기타:

- 주변 환경에 대한 리뷰 중 일부는 채광 부족, 소음 등에 대한 언급이 있어 실제 거주 시 확인할 필요가 있습니다.

- 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.6. 투자 포인트

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* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 2·5호선 까치산역 도보 약 6분 거리의 역세권으로, 교통이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없으므로, 매수인이 권리 부담 없이 온전히 소유권을 취득할 수 있습니다.

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 초기 매각 과정에서 다소 복잡성을 야기했으나, 최종적으로는 매수인에게 유리한 조건으로 정리될 가능성이 높습니다.

1.7. 종합 의견

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본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재합니다. 권리 분석상 임차인의 대항력 및 인수 보증금이 없어 매수인이 깨끗한 권리로 소유권을 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 HUG 인수조건 변경 등 복잡성을 내포하고 있어, 입찰 전 관련 법규 및 권리관계를 철저히 재확인하는 것이 필요합니다. 전반적으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 감정가는 147,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 평형대의 오피스텔 실거래가 및 호가는 130,000,000원에서 165,000,000원 사이를 형성하고 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없으며, HUG 관련 조건으로 인해 권리관계가 명확해진 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위로 판단됩니다.

다만, 이는 현재 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 고려하지 않은 추정치이므로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.