나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13985 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치하고 있으며 ,주위는 다세대주택,단독주택 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상 6층 건 내 제 6층 제602호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 동측, 서측및 남측으로 각각 노폭 약 6M, 4M, 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13985 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제104동 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 296,000,000원

토지면적: 14.58㎡ (약 4.41평)

건물면적: 17.21㎡ (약 5.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 북측, 서측, 남측으로 노폭 약 6M, 4M, 4M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025.12.18. 접수된 강제경매개시결정 등기(갑6)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (다만, 토지이용계획 및 제한상태에 명시된 사항은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김판섭)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-16

* 확정일자: 2021-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다.

인수되는 보증금: 0원

등기부상 채권 총액: 295,000,000원

권리분석 요약:

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되고 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인으로 주택도시보증공사(김판섭)가 있으나, 대항력이 없으며 특별매각조건에 따라 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

따라서 권리관계는 비교적 깨끗한 상태입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 상업시설 및 편의시설이 균형 있게 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근 지하철역(화곡역)을 중심으로 유동인구가 존재하며, 이는 주택 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다세대주택 및 도시형생활주택이 밀집한 지역 특성상, 소규모 상가 및 근린생활시설과의 연계를 통한 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

대중교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하여 서울 도심 및 부도심으로의 접근성이 양호합니다. 다수의 시내외 버스 노선도 운행 중입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 다세대주택 등이 밀집한 주거지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어, 교육 시설과의 관련성이 있습니다. (2015-03-24 기준)

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재합니다.

* 제2종일반주거지역(7층 이하): 건물 높이 제한이 있을 수 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항): 공항 시설 운영과 관련된 규제를 받을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m): 군사 시설 관련 규제가 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육이 제한됩니다.

* 토지거래계약에관한허가구역: 외국인 등 특정 대상자 및 특정 용도(아파트, 연립, 다세대 등)에 대해 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31) 내에서 허가가 필요할 수 있습니다.

감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시장 상황, 또는 본건의 특수성(HUG 인수조건)으로 인한 것일 수 있으므로 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 대항력 포기조건으로 인한 복잡한 절차가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2020년 준공)이며 지하철 5호선 화곡역 인근에 소재하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

가장 큰 장점은 임차인과의 관계가 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없고 HUG 인수조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 점입니다. 이는 초기 투자 비용 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

다만, 토지이용계획상의 여러 제한 사항과 감정가 대비 시장 실거래가 간의 격차가 존재한다는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. HUG가 채권자이자 사실상 임차인으로서 경매를 진행하고 있으며, 매각 조건에 따라 HUG의 보증금 반환 청구권 포기가 전제되므로, HUG와의 협의 및 관련 절차를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 매수인에게 인수되는 보증금이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션 및 건물 노후도 측면에서 유리합니다.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 주거 가치가 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건일 가능성이 있습니다. (최근 시세 조사 결과 필요)

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2019년식, 전용면적 19.98㎡의 "더원" 빌라가 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 10,810,810원/㎡입니다.

본건의 전용면적은 17.21㎡이므로, 이 기준을 적용하면 약 186,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

하지만 감정가(296,000,000원) 및 HUG 채권액(295,000,000원)과는 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, HUG의 채권 회수 목표액, 또는 본건의 특수성(HUG 인수조건) 때문일 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없다는 점과 건물의 신축 연한, 입지를 고려할 때, 시장 시세에 기반한 입찰이 합리적입니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 산출된 예상 가치와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

다만, HUG의 회수 목표 금액 및 경매 참여자들의 경쟁 상황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 시장 조사와 신중한 판단이 필요합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.