나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13954 [1] 서울특별시 금천구 가산동 148-13 제이파크빌 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 층/지상 6층 건내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 토지로서 도시형생활주택 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법> , 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13954 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 148-13 제이파크빌 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 218,000,000원

1.4. 면적 정보

토지면적: 17.33㎡ (약 5.24평)

토지지분: 17.33㎡ (약 5.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.11㎡ (약 7.90평)

건물지분: 26.11㎡ (약 7.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 148-13번지에 소재합니다. 감정평가서상 주위환경으로는 독산동 소재 "세일중학교" 북측 인근 지역을 언급하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 해당 규정에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건에는 선순위임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 송 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 20일

* 확정일자: 2019년 11월 15일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 1월 12일

* 인수 보증금: 188,000,000원 (배당받지 못할 경우 매수인이 인수)

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2023년 09월 12일자 압류 (갑5)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑6 강제경매 (2025.12.17), 갑7 압류 (2026.05.04)

* 매수인 인수 권리: 을3 주택임차권 (2019.11.13 접수, 2019.12.20 전입)

3.4. 물건명세서 참고사항

을구 3번 주택임차권 등기와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있습니다. 배당으로 위 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근(2026년 5월) 주변 다세대 주택 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 서울 금천구 가산동 239-2 (원평6차, 2002년식, 69.55㎡): 29,000만원

* 서울 금천구 가산동 238-38 (성운쉐르빌, 2016년식, 29.89㎡): 21,300만원

* 서울 금천구 가산동 778 (다온캐슬, 2018년식, 33.87㎡): 29,300만원

4.2. 시세 분석

본건은 2015년식 도시형생활주택으로 전용면적 26.11㎡ (약 7.90평)입니다.

유사 면적 및 연식의 다세대 주택 거래 사례를 고려할 때, 감정가 218,000,000원 (약 835만원/㎡)은 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근 신축 다세대 주택의 면적 대비 가격은 712만원/㎡ ~ 865만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 주택 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 학교(감정평가서상 세일중학교 언급)가 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능하나, 정확한 위치는 가산동 148-13번지 기준 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

현재 확인된 정보 및 지도상으로 본건 주변에 인근 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 송 의 보증금 188,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 86.2%에 해당하는 금액으로, 경매로 인한 취득 비용 외에 추가적인 자금 부담이 발생합니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 매수인의 부담이 됩니다.

6.2. 토지이용계획의 제약

다수의 법적 제한 사항(가축사육제한, 교육환경보호, 군사시설 보호, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 건축, 증개축, 전매 등 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 건축 연식

2015년식 건물로 신축이 아니므로, 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 및 관리 상태를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근 연식(2015년)에 해당합니다. 감정가 218,000,000원은 주변 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

그러나, 최대의 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 188,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 투자 금액이 크게 증가하며, 투자 수익률 확보에 어려움이 따를 수 있습니다.

토지 이용 관련 법적 제한 사항들이 존재하지만, 주거 및 근린생활시설 용도로 사용 시에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 수도권 내 비교적 최근 준공된 도시형생활주택으로 주거 가치 보유

* 인근 교통 및 편의시설 접근성 양호

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준 (권리 사항 고려 전)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 188,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다.

주변 실거래가 상 최고 29,300만원 (33.87㎡ 기준)의 거래 사례가 있으며, 본건의 면적(26.11㎡)과 연식(2015년)을 고려할 때, 총 실질 투자금액(입찰가 + 인수 보증금)이 이 범위를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

총 실질 투자금액을 주변 시세 상한선인 약 230,000,000원으로 가정했을 때,

예상 입찰가 = 총 실질 투자금액 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 230,000,000원 - 188,000,000원 = 42,000,000원

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 40,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 이는 인수 보증금 188,000,000원을 제외한 순수 입찰 가격이며, 최종 낙찰가 결정 시에는 시장 상황 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.