나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13969 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울디지털콘텐츠고등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지 역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 '신방화역'이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상13층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공 동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반 드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04 -03)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13969 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제5층 제502호

용도: 오피스텔

감정가: 298,000,000원

토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

토지지분: 13.82㎡

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.645㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울디지털콘텐츠고등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 '신방화역'이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26~2026.8.25, 아파트 용도 2025.10.20~2026.12.31) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13969) 등기부채권 총액: 295,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안소연)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-29

확정일자: 2021-09-14

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 하에 임차권 등기 말소 예정.

* 임차인: 유아라

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-10

대항력: 있음

비고: 권리분석 상 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인으로 보증금 관련 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 장진환 (2021-08-30)

* 주택 임차권: 안소연 (295,000,000원, 말소 예정) (2024-08-01)

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (295,000,000원, 말소 기준 권리) (2025-12-18)

* 특별 매각 조건: 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

* 본 건물은 서울디지털콘텐츠고등학교 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지가 있어 주거 지역으로서의 성격도 지니고 있습니다.

* 신방화역(9호선)이 인접해 있어 역세권의 이점을 가지며, 상업 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

* 다만, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 점은 향후 부동산 거래 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 신방화역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 등 교통이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 서울디지털콘텐츠고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 유아라 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 보증금 인수 여부 및 법적 검토가 반드시 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 인수조건 변경과 공동담보 물건으로 경매 절차 및 인수 조건에 대한 추가적인 법률 검토가 요구됩니다.

* 토지이용계획상의 제한: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 제한 사항이 존재하여 건축이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 오피스텔로, 신방화역 역세권이라는 교통상의 이점과 주변 개발 가능성이 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 유아라 씨의 존재와 HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 복잡한 권리 관계 및 특이사항이 존재하여, 철저한 권리 분석과 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 관련 문제는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 신방화역 인근에 위치하여 출퇴근이 편리하며, 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 저평가 가능성: 복잡한 권리관계로 인해 시장에서 정상적인 거래가 어려운 경우, 경매를 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 미래가치: 강서구 및 마곡지구의 지속적인 개발과 함께 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 298,000,000원입니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, '마곡제이엠팰리스' 오피스텔은 2026년 2월 기준 전세 실거래가가 3.1억 원으로 확인되었습니다. 이는 해당 오피스텔의 매매가를 4억 원 이상으로 추정할 수 있는 근거가 됩니다.

다만, 본건의 경우 대항력 있는 임차인(유아라)의 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 인수 부담 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

권리 분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 이 부분을 제외하고 입찰가를 산정합니다.

현재 감정가 298,000,000원 대비 주변 시세를 고려했을 때, 안전 마진을 확보하기 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 미반환 가능성 및 권리관계의 복잡성을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 253,000,000원 ~ 283,000,000원 사이에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

이보다 높은 가격은 위험 부담이 증가할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.