나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52384 [1] 서울특별시 은평구 신사동 15-17 웰메이드 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 6호선 "음암역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기타지붕(평스라브)지붕 6층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 2015.09.30) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 6미터 및 서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52384 (1)

* 물건종별: 다세대주택

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 15-17 웰메이드 5층501호

* 토지면적: 17.05㎡ (약 5.16평)

* 건물면적: 25.24㎡ (약 7.64평)

* 건축년도: 2015년 9월 30일 사용승인

* 감정가: 1억 6,200만 원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주 *

1.2. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 은평구 신사동 소재 "덕산중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 6호선 "응암역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전체적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 토지는 북측으로 노폭 6미터, 서측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자나 용도(아파트, 연립, 다세대 등)로 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2022년 1월 25일 포천세무서장의 압류가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리(예: 임차권, 유치권 등)는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (변 )

* 보증금: 1억 8,000만 원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 4월 20일

* 확정일자: 2020년 4월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 물건은 임차인으로 인한 법적 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 등기부상 총 채무액: 1억 8,000만 원 (강제경매 채권액)

1.4. 상권분석

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* 주변 시세 분석:

* 주변 다세대주택("신한노블레스", 2003년식, 82.37㎡)은 2026년 5월 3억 9,000만 원에 거래되었습니다. (평당 약 1,566만 원)

* 주변 다세대주택("미건빌라", 1992년식, 58.71㎡)은 2026년 5월 2억 1,100만 원에 거래되었습니다. (평당 약 1,192만 원)

* 주변 다세대주택("하나쉐르빌", 2002년식, 43.53㎡)은 2026년 5월 2억 원에 거래되었습니다. (평당 약 1,515만 원)

* 종합 분석: 본건은 25.24㎡(약 7.64평)의 소형 다세대주택으로, 2015년에 준공되어 비교적 신축 연식에 해당합니다. 주변 실거래가 데이터를 살펴보면, 동일 지역 내 다세대주택의 평당가는 약 1,100만 원에서 1,500만 원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 1억 6,200만 원으로, 평당 약 2,119만 원 수준입니다. 이는 주변 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 다만, 최신 건축 연식과 소형 평형이라는 점을 감안하여 시세 판단이 필요합니다.

1.5. 생활정보

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* 주거 환경: 본건은 서울 은평구 신사동 주거 밀집 지역에 위치하며, 덕산중학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 근린생활시설과 편의시설이 주변에 분포하여 일상생활 영위에 필요한 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 편의성: 지하철 6호선 응암역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 토지거래허가구역 지정: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인이나 특정 용도(아파트, 연립, 다세대 등)로 부동산을 취득하려는 경우, 관할 구청의 허가를 받아야 하므로 거래 절차가 복잡해질 수 있습니다. 이는 잠재적 매수층을 제한할 수 있는 요소입니다.

* 감정가 대비 주변 시세: 본건의 감정가가 평당가 기준으로 주변의 최근 실거래가보다 높게 책정된 경향이 있습니다. 이는 첫 경매에서 유찰될 가능성을 시사하며, 향후 진행될 경매 절차에서 입찰가를 신중하게 결정해야 할 필요성을 제기합니다.

* 소형 평형 단점: 7.64평의 작은 면적은 일부 수요층에게는 매력적일 수 있으나, 가구 구성원이 많은 가구나 넓은 주거 공간을 선호하는 수요층에게는 한계가 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

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본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 다세대주택으로, 2015년 9월에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 속한다는 장점을 가지고 있습니다. 특히, 임차인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 관련 부담을 모두 해소하겠다는 확약서를 제출함으로써, 인수해야 할 임차보증금 관련 부담이 전혀 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 평당 가격이 다소 높게 책정되었고, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

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* HUG 임차인 문제 완전 해결: 대항력 포기 및 확약서 제출로 임차인으로 인한 인수 부담이 완전히 해소되었습니다.

* 최신 건축 연식: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 지하철 6호선 응암역 접근성이 양호하며, 학교 및 생활 편의시설이 인접해 있어 생활 환경이 편리합니다.

* 소형 평형의 메리트: 낮은 총액으로 초기 투자 자본 부담이 적으며, 1인 가구 또는 소형 가구에 대한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2번의 빈 줄

본건의 감정가는 1억 6,200만 원입니다. 주변 실거래가 데이터와 비교했을 때, 본건의 평당 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 그러나 건물의 최신 연식과 HUG 관련 모든 권리관계가 정리되어 인수 부담이 없는 점은 시세보다 약간 높더라도 경쟁력 있는 입찰을 고려하게 하는 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85% 수준인 약 1억 3,700만 원에서 90% 수준인 약 1억 4,500만 원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 안정적인 낙찰과 수익률 확보를 위해, 1억 4,000만 원 내외의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.