나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13844 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울문교초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 문정파크 제2동 제3층 제304호로서, (사용승인일: 2020.11.30) 외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 '도시형 생활주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

378-33번지, 378-34번지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.1 6./2025.1.17.~2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육 환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.), 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파 트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일 부포함)임. 378-522번지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.~2025.1.16./2025.1. 17.~2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구 역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025. 6. 17. ~ 2026. 8. 30.), 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기 간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13844 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-33 문정파크 제2동 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 273,000,000원

토지면적: 25.15㎡ (7.61평)

건물면적: 29.16㎡ (8.82평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020.11.30

건물명: 문정파크 II

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층

본건 위치: 3층 304호

건축물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

전유 면적: 29.16㎡ (8.82평)

토지 지분 면적: 25.15㎡ (7.61평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울문교초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황:

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

토지 형상 및 이용상태:

* 본건은 3필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 '도시형 생활주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태:

* 본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 378-33, 378-34번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2023.1.17.~2026.1.16.), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.6.17.~2026.8.30. 등)

* 378-522번지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2023.1.17.~2026.1.16.), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.6.17.~2026.8.30. 등)

1.2. 권리분석

경매 진행 구분:

* 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-23

* 확정일자: 2021-10-26 (등기부상 2023-10-19)

* 배당신고일자: 2023-12-01

* 대항력: 없음

임차인 관련 주의사항:

* 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각 사항이 존재하므로 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, HUG가 채권자로서 강제경매를 신청하였습니다.

등기부 요약:

* 갑1 | 접수일자: 2020-12-04 | 권리종류: 소유권보존 (문명기 외 2명)

* 을3 | 접수일자: 2023-10-19 | 권리종류: 주택임차권 (정형구, 금액: 260,000,000원) (말소) 비고: 전입일자: 2021-11-23, 확정일자: 2023-10-19

* 갑2 | 접수일자: 2021-11-23 | 권리종류: 공유자전원지분전부이전 (고완석)

* 갑3 | 접수일자: 2022-09-15 | 권리종류: 압류 (강서세무서장) (말소) 비고: 말소기준권리

* 갑4 | 접수일자: 2025-12-11 | 권리종류: 강제경매 (주택도시보증공사, 금액: 260,000,000원) (말소) 비고: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13844)

말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2022-09-15)

인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨)

1.3. 상권분석

주변 지역 특성:

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 다세대주택, 단독주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 상권으로 형성되어 있습니다.

* 본 물건은 '문정파크 II'라는 공동주택 단지의 일부를 구성하고 있습니다.

상권 내 경쟁 및 특징:

* 지역 내 주거 수요에 기반한 상권이며, 대형 상업시설보다는 소규모 근린생활시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경:

* 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '서울문교초등학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

교통:

* 차량 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 정보:

* 건물은 2020년 11월 30일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다.

* 본건은 해당 건물 제2동의 3층 304호에 위치합니다.

설비 내역:

* 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설 및 환경:

* 서울문교초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 지역은 주택가로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

주변 혐오시설 여부:

* 주변 지역 조사 결과, 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주요 잠재 리스크:

* 건축허가·착공제한지역: 2026년 1월 16일까지 일부 제한이 적용되어 신축, 증축, 개축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 2026년 12월 31일까지 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로 거래에 불편함이 있을 수 있습니다.

* HUG 임차권 및 대항력 문제: 비록 '대항력 없음'으로 기재되어 있고 HUG가 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되지만, 2억 6천만원이라는 큰 금액과 HUG의 이중적 지위(채권자 겸 임대보증 관련 기관)로 인해 예상치 못한 문제가 발생할 소지가 있습니다. 이는 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 교육환경보호구역: 남부교육청 확인이 필수적이며, 유해시설 입점 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역: 공항 및 군사시설 관련 규제로 인해 향후 건물 신축 또는 증축 시 높이 제한 등 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 구조 및 설비 노후도: 2020년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 독산동의 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 여건은 양호한 편입니다.

다만, 건축 및 토지거래 관련 각종 제한사항이 다수 존재하며, 특히 HUG 임차권과 관련된 복잡한 이해관계 및 매각 조건은 투자 결정 시 최우선으로 고려해야 할 부분입니다.

현재 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'으로 표기되어 있으나, HUG와의 관련성을 감안할 때 추가적인 법률적, 행정적 확인이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 분석한 후, 본 물건의 시장 가치 및 투자 목표에 부합하는 합리적인 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서의 장점:

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 수리나 대규모 보수 없이 바로 사용하거나 임대 가능성이 높습니다.

지역 내 주거 수요:

* 금천구 독산동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회:

* 부동산 강제경매 물건으로, 시장 평가액보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 273,000,000원

비교 물건 시세 분석:

* 최근 유사 물건(29.87㎡, 2023년식 다세대주택)이 약 325,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 산정 시 본건의 시장 가치는 약 317,000,000원으로 추정됩니다.

주요 고려 사항:

* 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정된 점은 긍정적입니다.

* HUG 관련 임차권의 복잡성과 각종 개발 제한사항 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

예상 입찰가:

295,000,000원

본 입찰가는 상기 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 최종 법률 검토 결과를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.