나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52375 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층1005호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "녹번역(지하철3호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층건 중 제10층 제1005호로서, (사용승인일 : 2006.01.20) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로서, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기, 소화설비, 화재경보시설, 공조설비, 방송설비 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측 및 남서측으로 각각 세로의 도로(은평로21길)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52375 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 10층1005호

건물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 중 제10층 제1005호 (사용승인일: 2006년 1월 20일)

주요 용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설)

건물 명칭: 시니어캐슬 클라시온

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 816,000,000원

토지 면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물 면적: 45.87㎡ (약 13.87평)

총 토지 면적 (대지권): 2,510.88㎡ (약 759.51평)

총 건물 연면적: 15,267.62㎡ (약 4,618.77평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, 주변에는 은평구청, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 3호선 녹번역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

대상 물건은 남동측 및 남서측으로 은평로21길과 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을12 근저당권 (영동농업협동조합, 2014-10-15 접수)

등기부 상 채권 총액: 2,707,523,765원

말소 예정 권리: 을12 근저당권 외 모든 권리 (갑15, 갑16, 갑17, 갑18, 갑19 등)는 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 정보는 현재 파악되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계가 불분명하거나 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 경우, 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건이 위치한 지역은 관공서, 주거 시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

은평구청 등 공공기관이 인접해 있고, 지하철역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 주변 주거 단지를 배후로 하는 상권의 안정성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 은평구청, 녹번역, 공원 등이 있어 행정, 교통, 휴식 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 카톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원이 차량으로 약 10분 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 주변 시설

대상 물건 주변은 주거 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 현재까지 파악된 정보만으로는 특별한 혐오시설이 소재한다는 증거는 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차에 영향을 줄 수 있으며, 허가 조건 및 기간을 확인해야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.2. 건물 용도 및 이용 제한

주요 용도가 노유자시설 및 제2종근린생활시설로 지정되어 있어, 해당 용도 외의 다른 목적으로 건물 이용 시에는 용도 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 관리 및 소유권 관련 이슈

과거 분양형 실버타운 운영 과정에서 관리비 관련 민원 및 소송 발생 이력이 있으며, 다수의 경매/공매 물건이 시장에 나와 있는 상황입니다. 이는 향후 건물 관리나 소유권 행사 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 복합적인 건물 용도, 그리고 과거 운영상 이슈 및 다수 경공매 물건 출현 등으로 인해 투자 전 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 녹번역 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 주변 인프라: 은평구청 등 관공서와 주거 단지가 밀집하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 잠재적 가치: 특정 시설(노유자시설)로서의 활용 가능성 및 주변 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 816,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 내외에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 본 물건의 경우 다수의 경공매 물건이 시장에 나와 있다는 점과 건물 관리 이력 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.