나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52343 [1] 서울특별시 은평구 응암동 121-43 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울은명초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 "응암역(지하철 6호선)"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 연와조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로 (사용승인일 : 1994.10.07), 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로, 현황 "주거용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52343 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 121-43 1층101호

신주소: 서울특별시 은평구 은평로4길 33 (응암동)

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 1994년 10월 07일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 연와조 평스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호

토지 형상: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지

이용상태: 현황 다세대주택으로 이용중

1.3. 면적 및 금액

감정가: 223,000,000원

토지면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지권리분석:

- 대지권: 193.70㎡ (약 58.60평) 중 20.57㎡ (약 6.22평)

건물권리분석:

- 연면적: 545.66㎡ (약 165.00평)

- 건축면적: 116.10㎡ (약 35.10평)

- 건폐율: 59.94%

- 용적률: 225.54%

- 총 층수: 4층 (지하 1층, 지상 4층)

- 세대수: 10세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동에 위치하며, "서울은명초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량으로 접근이 용이합니다. 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 02월 06일자 송주연의 가압류 (금액 20,000,000원) 입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황 (말소 예정 권리)

* 갑1: 소유권이전 (1995.04.20) - 정명회

* 갑4: 소유권이전 (2006.11.20) - 김영진

* 갑5: 소유권이전 (2015.05.29, 매매) - 박영문

* 갑6: 가압류 (2024.02.06) - 송주연 (20,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 가압류 (2025.10.23) - 송주연 (100,000,000원)

* 갑8: 강제경매 (2025.12.17) - 송주연 (147,172,332원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요 정보가 없어 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에는 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건지는 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상권 특징

응암역 역세권 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

"서울은명초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다. (교육환경 보호구역에 해당)

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교통 편의

지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 대상자(외국인 등) 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)에 따라 허가를 받아야 합니다. 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 이는 향후 매수 및 재매각 시 추가적인 절차 및 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 최고높이 제한지역 (건축법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

6.3. 건물 노후도

1994년 사용승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 종합적인 탐문 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 특별한 혐오시설(대규모 공장, 유해시설 등)은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 1994년식 다세대주택 1층입니다. 지하철 6호선 응암역 이용이 편리한 역세권에 속하며, 초등학교와 주거 및 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 양호합니다. 권리상 인수되는 사항은 없으나, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요합니다. 건축된 지 30년이 경과한 노후 건물이라는 점은 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 응암역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 환경: 초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 좋습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사한 연식(1989년~1991년) 및 1층에 위치한 다세대주택의 거래가(130,000,000원 ~ 278,000,000원) 큰 편차를 보이고 있습니다. 본건의 감정가는 223,000,000원이며, 이는 주변 시세 및 건물의 노후도를 고려한 수준으로 판단됩니다. 특히, 1991년에 거래된 35.08㎡ 면적의 130,000,000원 거래가(약 370만원/㎡)와 1989년에 거래된 32.16㎡ 면적의 278,000,000원 거래가(약 864만원/㎡)의 큰 차이를 고려할 때, 개별 물건의 상태나 특정 거래 요인에 따라 가격이 크게 달라질 수 있음을 시사합니다.

본건은 52.00㎡ 면적을 가지고 있으며, 사용승인일이 1994년으로 유사합니다. 감정가 223,000,000원을 기준으로, 유사 연식 및 1층 물건의 낮은 거래가(130,000,000원)를 고려하면, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점도 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(223,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 유사 조건 거래 사례들을 참고하여 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.