나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경112648 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 204동 지1층204-3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 "롯데아울렛" 남동측 인근에 위치하는 오시리아 스위첸 마티에 204동 지1층 204-3호로 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소역에서 근거리로 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2022년 03월 21일 준공되었으며
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 제204동 내 제지1층 제204-3호로
외벽 : 치장석 붙임 등 마감임.
창호 : 샷시 창호임
내부 : 인테리어 마감임.

이용상태

인접 204-2호 및 204-4호와 함께 벽체 경계 없이 근린생활시설(상호:Kichinito)로 이용중임.

설비내역

급배수위생설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 근린생활시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 20미터 및 동측, 서측, 북측 폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2013-07-10) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(2016-03-16)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2016-03-16)(접합)
가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지<관광진흥법>임.

공부와의 차이

① 본건 일련번호(1)은 "경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지" 또는 "구분점포별로 부여된 건물번호표지"가 실지조사 당시 존재하지 않아 공부상 위치와 현황상 위치의 일치여부를 확인할 수 없으므로 건축물현황도에 표시된 건물번호표지(204-3호)를 기준으로함.
② 본건은 공부상 지하1층이나 남측 도로에서 볼 때 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참고

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

① 인접 204-2호 및 204-4호와 함께 벽체 경계 없이 근린생활시설로 이용중임. 본건은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의 2에 따른 "경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표시" 또는 "구분점포별로 부여된 건물번호표지"가 설치되지 않은 상태로 구분 소유권의 목적으로 할 수 있는 구분소유건물인지 문제되나, 등기사항전부증명서 상 구분등기되어 있고, 건축물현황도를 통해 위치와 면적 등을 특정할 수 있으며 경계벽 복원이 용이한바 구분소유건물로 보임. 경계벽 복원비용은 시공방법이나 마감 등에 따라 차이가 날 것으로 보임.
② 공부상 지하1층이나 남측 도로에서 볼 때 1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경112648 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 736 오시리아스위첸마티에 204동 지1층204-3호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 준공일자: 2022년 03월 21일

1.2. 주요 면적 및 감정가

* 감정가: 554,000,000원

* 토지면적: 12.38㎡ (약 3.75평)

* 건물면적 (전유면적): 30.34㎡ (약 9.18평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 "롯데아울렛" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건축물대장상 건물 전체는 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 본건이 속한 204동은 제2종근린생활시설로 용도가 지정되어 있습니다.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소에서 근거리에 위치하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

* 남측 폭 약 20미터 및 동측, 서측, 북측 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 을1 근저당권: 북부산농업협동조합, 408,000,000원 (2022.08.10 접수, 말소기준권리).

* 갑5 압류: 동래세무서장 (2024.09.06 접수).

* 갑6 임의경매: 북부산농업협동조합, 351,351,605원 (2024.11.21 접수).

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 408,000,000원.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김광훈 (김 )

* 전입(사업)일자: 2021년 03월 19일

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 700,000원

* 대항력: 있음.

* 배당신고일자: 2025년 01월 16일.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 경매 배당을 통해 보증금 전액이 회수될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없을 것으로 보입니다. 다만, 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리

* 말소기준권리는 북부산농업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2022-08-10, 금408,000,000원) 입니다.

* 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

* 본건은 인접한 204-2호 및 204-4호와 함께 벽체 경계 없이 'Kichinito'라는 상호의 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건축물대장상 본건이 속한 204동은 제2종근린생활시설로 등록되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

* 인근에 롯데아울렛이 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트, 단독주택 등 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 상권으로서의 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 롯데아울렛을 비롯한 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 단지 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 시내 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 지도 검색 및 일반적인 정보를 종합한 결과, 본건 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 문제

* 본건은 인접 호실(204-2호, 204-4호)과 벽체 경계 없이 이용 중이며, 경계 표시 또는 구분점포별 건물번호 표지가 설치되지 않아 구분 소유 건물로서의 명확성에 대한 문제 제기가 있을 수 있습니다. 다만, 등기사항전부증명서상 구분등기 되어 있고 건축물현황도를 통해 위치와 면적 특정 가능하며 경계벽 복원이 용이하여 구분 소유 건물로 판단됩니다. 이로 인한 경계벽 복원 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 물건명세서에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추후 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 문제

* 임차인 김광훈 씨는 대항력이 있으나, 인수 보증금 0원으로 처리되어 있어 권리 분석상 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 배당 종기일(2025.01.16)에 따른 배당 여부 및 최종 금액 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 공부상 지하1층, 실질 1층

* 공부상으로는 지하 1층이나, 남측 도로에서 볼 때는 1층과 같이 보이므로 실제 이용 및 임대 시 장점이 될 수 있습니다. 그러나 계약 시점 등에서 이에 대한 명확한 소통과 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 오시리아 관광단지 인근에 위치한 신축 상가 물건으로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로 처리되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 건물 경계 문제 및 공부상 지하 1층이나 실질 1층으로 보이는 점은 현장 확인 및 협의를 통해 해결 가능할 것으로 예상됩니다. 주변 상권 및 교통 여건이 양호하며, 오시리아 관광단지 개발 등 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 건물 상태 및 관리 양호 기대.

* 오시리아 관광단지 개발 및 주변 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 롯데아울렛 인접으로 인한 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보 가능.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수될 것으로 예상되어 권리 인수 부담 최소화.

* 지하 1층이나 도로변에서 1층으로 보이는 입지적 장점을 활용한 효율적 상가 운영 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 554,000,000원

* 본건은 신축 건물이며 입지 조건이 양호하나, 건물 경계 관련 주의사항 및 대항력 있는 임차인 존재 등을 고려해야 합니다.

* 임차인의 보증금 70,000,000원은 인수 보증금 0원으로 처리되어 낙찰자가 부담할 금액은 없습니다.

* 경계벽 복원 비용 등 추가적인 투자 비용 발생 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 신축 건물의 경우 감정가 대비 높은 낙찰가율을 보이는 경향이 있으나, 본건의 특수성을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 85% 수준인 약 470,000,000원에서 500,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 상기 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.