나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5272 [2] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1005호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 ""국립수산과학관"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 제4층 제407호 외 1개호로서
(사용승인일 : 2020년 12월 17일)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 복합판넬 마감 등
내벽 : 타일 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다.
일련번호(2) : 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 30미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-12-27)(접합), 주차장(2016-03-16), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-03-16)(접합), 관광단지<관강진흥법> 등입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

통로 및 별도 출입문은 확보되어 있으나 인근 호와 벽체 경계 없이 이용되었던 것으로 파악되며(감정 당시 공실), 건축물현황도에 의하여 건축물대장 작성 당시 경계벽 등으로 경계를 알아볼 수 있으며, 구조상 독립성을 갖추고 있고 그 위치와 면적을 건축물대장에 의해 특정할 수 있음. 일시적으로 벽체 구분 없이 이용 중이므로 경계벽을 설치한다면 구조상 독립성을 갖추는데 문제가 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2025타경5272 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1005호

건물명: 스타테라스

용도: 근린상가 (공부상 제2종 근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 787,000,000원

토지면적: 13.83㎡ (약 4.18평)

건물면적: 82.25㎡ (약 24.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2020년 12월 17일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 "국립수산과학관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 북서측으로 노폭 약 30미터, 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 주차장, 중로2류(폭 15m~20m), 관광단지(관광진흥법) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 3월 15일 접수된 경남은행의 근저당권(을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없으므로, 경매를 통해 매각될 경우 위 근저당권을 포함하여 그 후 순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 명시적으로 확인되지 않았습니다.

* 등기부채권 총액: 559,900,000원 (등기부상 근저당권 설정액 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 등기부상 별도의 임차인은 확인되지 않으나, 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

* 주요 인근 시설: "국립수산과학관"과 인접한 서측에 위치하여 관련 시설 방문객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권의 잠재력이 있습니다.

* 업종 분석: 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이며, 건축물현황도 상에는 자동차관련시설, 판매시설 등의 용도도 포함되어 있어 다양한 업종으로 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 불편함이 없습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용 상태 관련 특이사항: 본건은 통로 및 별도 출입문은 확보되어 있으나, 감정 당시 공실 상태였으며 인접 호와 벽체 경계 없이 이용되었던 것으로 파악됩니다. 건축물현황도에 따르면 경계벽 등으로 경계를 명확히 구분할 수 있고 구조상 독립성을 갖추고 있어, 일시적으로 벽체 구분 없이 이용 중이었으나 경계벽 설치 시 독립성 확보에 문제가 없습니다. 즉, 내부 공간 분할을 위한 추가 공사가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 확인되어, 인수되는 임차인이 있는지 또는 기존 임차인의 명도 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 시랑리에 위치한 신축(2020년 사용승인) 상가 건물로, 국립수산과학관 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호한 편입니다. 교통 및 도로 접근성이 좋고, 주변 환경도 일상생활 및 상업 활동에 적합합니다. 다만, 내부 공간의 경계벽이 명확히 구분되지 않은 상태로 이용되었던 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 향후 활용 및 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 경계벽 설치를 통한 공간 분할 공사 비용과 임차인 명도 관련 비용을 사전에 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 초기 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 입지 조건: 국립수산과학관 인근이라는 점과 교통 편의성은 잠재적 고객 확보에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 활용 가능성: 제2종 근린생활시설 외에도 다양한 용도로 복합 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하고 취득 절차가 간결합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보를 바탕으로 부동산의 가치를 분석하였으나, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 최근 시장 동향, 예상되는 공사 비용 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석과 현장 조사가 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다. 따라서, 예상 입찰가는 전문 컨설턴트와의 상담을 통해 상세히 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.