나이스옥션 법원경매 전주 2024타경33615 [3] 전북특별자치도 김제시 성덕면 대목리 1430-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1)토지는 전북특별자치도 김제시 성덕면 대목리 소재 "탄상경로당" 남서측 인
근에, 기호 2,3)토지는 김제시 성덕면 대목리 소재 "옥동마을" 남동측 인근에 각각 위치
하며, 기호1)토지 주위는 일부 축사도 소재하나 대체로 마을주변 농경지대로, 기호2,3)토
지 주위는 경지정리된 마을주변 농경지대로 각각 형성되어 있습니다.

교통상황

기호 1) 본건 토지 인근까지 경운기 기타 중소형 차량의 출입이 가능한 도로가 개설되어
있으므로, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

기호2,3) 본건 토지 북측 인근에 김제시 대중교통편이 운행되는 신평로가 지나고 있으므
로, 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 지형 부정형의 지세 완경사 형태의 토지로 남측보다는 지반 다소 높은 현황
"감나무가 식재된 전"으로 이용 중입니다.

기호2,3) 지형 대체로 사다리형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "답"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1) 지적도 및 현황 맹지로서 인접지를 경유하여 경작 등이 가능합니다.

기호 2) 구거 복개구조물을 경유하여 동측으로 노폭 5m 정도의 콘크리트 포장농로와
연결되어 있습니다.

기호 3) 북측과 동측으로 농로와 접하며 실제 경작은 동측으로 접한 노폭 4m 정도의
콘크리트포장도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

기호2,3) 농림지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(서해안선)<고속국도법>,
농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

기호 1)토지상에는 감나무 약 20여주가 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함)
2. 농지취득자격증명 필요(매각기일 2주 전부터 관할 시·읍·면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인한 후 매수신청하기 바람, 미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경33615 (3)

소재지: 전북특별자치도 김제시 성덕면 대목리 1430-1

용도: 답 (농지)

감정가: 3,184,800원

토지면적: 530.80㎡ (약 160.6평)

매각대상: 토지 일부 지분 (81.64㎡, 약 24.69평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠메이드대부유한회사

건물: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 전북특별자치도 김제시 성덕면 대목리 소재 "탄상경로당" 남서측 인근(기호1) 및 "옥동마을" 남동측 인근(기호2,3)에 위치하고 있습니다. 토지 주위는 대체로 마을을 둘러싼 농경지대로 형성되어 있으며, 기호1 토지 주위에는 일부 축사가 소재합니다.

2.2. 교통상황

기호1 토지 인근까지는 경운기 등 중소형 차량의 출입이 가능한 도로가 개설되어 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 기호2,3 토지 인근에는 시내버스가 운행되는 신평로가 지나고 있어 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 접근성 및 도로 상태

기호1 토지는 지적도상 및 현황 맹지로서, 인접지를 경유하여 경작 등이 가능합니다.

기호2 토지는 구거 복개 구조물을 경유하여 동측으로 노폭 약 5m의 콘크리트 포장 농로와 연결되어 있습니다.

기호3 토지는 북측 및 동측으로 농로와 접하며, 실제 경작은 동측으로 접한 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로를 이용하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 5일 접수된 엠메이드대부유한회사의 강제경매개시결정입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

본 건 관련하여 인수할 임차인의 보증금은 총 0원입니다. 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농업진흥구역 내 농경지로, 일반적인 상업 활동을 위한 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농촌 마을 및 경작지로 구성되어 있어 농업 생산 활동이 주된 지역 특성을 가집니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지로서 주거 생활을 위한 편의 시설 접근성은 낮습니다. 인근 마을(옥동마을 등)의 기본적인 편의 시설 이용 가능 여부는 별도의 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 매각기일 2주 전부터 관할 시·읍·면사무소에 신청 가능하므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(약 24.69평)만 매각되는 물건입니다. 따라서 토지의 실질적인 이용 및 관리, 처분에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 매각 기일에 보증금을 제공하고 최고매수신고액과 동일한 가격으로 우선 매수 신고를 할 수 있으며, 이 경우 해당 공유자가 낙찰받게 됩니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

* 맹지 (기호1 토지): 기호1 토지는 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 관계 설정이 중요하며, 경작 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 고속국도법상 접도구역, 농업진흥구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항에 해당됩니다. 특히 농업진흥구역은 농지법에 따른 엄격한 규제를 적용받습니다.

* 지상물 (감나무): 기호1 토지 상에는 감나무 약 20여주가 식재되어 있습니다. 이는 매수인이 인수하거나 별도로 처리해야 하는 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 김제시 성덕면 대목리 소재 농경지 일부 지분 매각 건으로, 농업 경영을 목적으로 하거나 농지 투자에 관심 있는 분에게 적합할 수 있습니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부가 낙찰의 최대 관건이며, 지분 매각으로 인한 공유자 문제, 맹지(기호1) 및 지상물(감나무) 처리 문제 등 해결해야 할 과제가 많습니다. 농림지역, 농업진흥구역 등 농지 관련 법규의 적용을 받으므로, 투자 전 반드시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김제시는 농업이 발달한 지역으로, 농경지에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 저렴한 가격으로 토지를 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 주변 농경지와 연접하여 경작지 활용 가치를 높일 수 있습니다. (단, 지분 매각의 특성상 다른 공유자와의 협의 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 3,184,800원

* 매각 지분 면적: 81.64㎡ (약 24.69평)

* 평당 감정가: 약 129,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건은 지분 매각, 맹지 가능성(기호1), 농지 취득 제한, 공유자 우선매수권 등의 여러 위험 요소를 복합적으로 가지고 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다. 농지 취득 가능 여부, 공유자들의 우선매수권 행사 가능성, 실제 토지 이용 가치 및 제반 비용(경작, 관리 등)을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근해야 합니다.

잠재적 리스크와 제한 사항을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 현장 조사 및 전문가의 조언을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 보수적인 관점에서는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다 (약 160만원 ~ 220만원 범위).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.