나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31489 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주양현중학교"" 북동측 인근에
위치하며, 부근은 상업용건물 및 상업나지, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인
교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제101호, 제1층 제102호로서,
외벽: 몰탈위 석재판재붙임 및 드라이비트 등 마감,
내벽: 몰탈마감(공실부분) 및 페인팅, 각종 인테리어 등 마감,
창호: 새시창입니다.

이용상태

본건 공히 공실상태입니다.

설비내역

기본적은 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등
이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 평탄한 토지로, 상업용건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 23미터, 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-
02-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31489 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층 102호 (전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 11)

* 용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층

* 토지면적: 23.13㎡ (약 7.00평)

* 건물면적: 53.04㎡ (약 16.05평)

* 감정가: 489,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 주의사항: 현황 공실임

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주양현중학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용건물, 상업나지, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 남서측으로 노폭 약 23미터, 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 준보전산지.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 2024-01-26 접수, 전주원예농업협동조합 근저당권 (348,000,000원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수되는 권리: 없음.

* 등기부채권 총액: 6,740,606,643원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상이나, 현재 현황 공실 상태이며 인수되는 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 상업용 건물, 상업 나지, 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 복합 기능을 갖추고 있습니다. (Search result indicates "만성 이지움 레이크 테라스" is an apartment complex in the vicinity of 만성동.)

* 업종 분포: 본건은 제1종근린생활시설로, 소매점, 음식점, 학원, 병원, 미용실 등 다양한 업종이 입점 가능합니다. (Search results did not provide specific current businesses, but the zoning supports this range.)

* 배후수요: 인근 아파트 단지의 주거민을 주요 배후수요로 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 인근에는 전주양현중학교가 위치하고 있습니다. 또한, "만성 이지움 레이크 테라스"와 같은 아파트 단지가 조성되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당가 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 교육시설: 전주양현중학교가 본건 북동측 인근에 소재합니다. 또한, 기사에 따르면 단지 인근에 양현초등학교 및 중학교가 개교 예정이었던 것으로 파악됩니다.

* 주변 녹지/휴식공간: 본건 인근에 기지제 호수공원이 위치해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 채권 총액이 약 67억 원으로 매우 높아 경매 취하 가능성은 낮으나, 낙찰 후 잔금 납부 과정에서 변동 가능성은 항상 존재합니다.

* 부동산 경기 변동: 지역 부동산 시장의 전반적인 경기 변동에 따른 가치 변동 리스크가 존재합니다.

* 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 빠른 시일 내에 안정적인 임차인을 확보하는 것이 중요합니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다. (Search results discuss waste treatment facilities in Jeonju but do not place them in immediate proximity to the property's location. Result mentions illegal dumping of vehicles and facilities in a vacant lot in 만성동, but not directly adjacent to the property's specific address.)

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 만성동에 위치한 제1종근린생활시설로, 비교적 양호한 교통 여건과 주변 상업 및 주거 혼재 지역의 이점을 가지고 있습니다. 현재 공실 상태이며, 채권 총액이 매우 높아 경매 과정 및 낙찰 후 시세 파악이 중요합니다. 기지제 호수공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 인근 아파트 단지의 배후수요를 기대할 수 있습니다. 적절한 가격으로 낙찰받는다면 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 전주 만성지구는 계획적으로 개발된 지역으로, 신흥 상권 및 주거 지역으로서의 발전 잠재력이 있습니다.

* 가격: 감정가 4억 8,900만 원 대비 시세 비교 및 경쟁 물건 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 가치 상승 잠재력: 주변 개발 계획 및 지역 경제 활성화에 따른 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정합니다. 본건은 현재 공실 상태이며, 감정가 489,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 최근 거래 동향, 본건의 가치 상승 잠재력 및 경매 물건의 특성(높은 채권 총액으로 인한 경쟁 완화 가능성 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 초기 공실 리스크 해소를 위한 적절한 수리 비용 및 임차인 확보 비용 등을 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 3억 4천만 원 ~ 4억 1천만 원 선에서 경쟁자의 입찰 현황을 주시하며 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (구체적인 예상 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 재산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.