나이스옥션 법원경매 통영 2025타경20590 [1] 경상남도 거제시 일운면 소동리 130-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재"소동마을회관"남서측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

연번1,2,6,8:부정형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

연번3,4,7:부정형의 토지로서, 건부지 등으로 이용중임.

연번5:사다리형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

연번9:부정형의 토지로서, 주거기타 상태임.

연번10:사다리형의 토지로서, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

연번1,2,5,6,8,10:본건이 도로임.

연번3,4,7,9:연번1,2,5,6,8,10 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번2
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번3
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번4
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번5
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번6
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번7
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번8
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번9
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번10
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 3,4,7 토지상에 제시외 건물, 구축물(창고, 소각장, 보일러실, 수영장시설 등)이 소재하는 바, 자세한 사항은 후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번11(에이동)은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층건으로서,
외벽 : 사이딩 판넬 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

연번11(씨동)은 철골콘크리트구조 평슬래브지붕 4층건으로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

연번12는 철근콘크리트구조 기타지붕 2층건으로서,
외벽 : 황토블럭쌓기 및 목재 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

연번13은 목조 기타지붕 단층건으로서,
외벽 : 황토블럭쌓기 및 목재 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

연번14는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

연번15는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

연번11:근린생활시설 및 단독주택(펜션)으로 이용중임.

연번12:근린생활시설 및 단독주택(펜션)으로 이용중임.

연번13,14:단독주택(펜션)으로 이용중임.

연번15:근린생활시설 및 단독주택(펜션)으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨‘지적 및 건물개황도’와‘사진용지’를 참고 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호 11 비동건물(강파이프조 기타지붕 1층(근린생활시설-153.0㎡))은 멸실 상태로 추정 됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㉠,㉡,㉢,㉣,㉤,㉥,㉦) 및 제시외 구축물(ⓐ) 각 매각 포함
-감정서에 의하면 [목록11]의 비동 건물(강파이프조 기타지붕 1층(근린생활시설 153㎡))은 멸실상태임.
-현황조사보고서에 의하면 [목록11]의 씨동 건물 내부에 일부 누수흔적이 있다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경20590 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 소동리 130-6

용도: 근린주택

감정가: 7,048,942,880원 (칠십억 사천팔백구십사만 이천팔백팔십원)

토지면적: 8295.00㎡ (약 2510평)

건물면적: 2296.94㎡ (약 695평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 "소동마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 및 형태

토지는 연번 1, 2, 6, 8, 10의 경우 부정형 또는 사다리형으로 도로 등으로 이용 중이며, 연번 3, 4, 7, 9의 경우 부정형 또는 사다리형으로 건부지 또는 주거 기타 등의 용도로 이용되고 있습니다.

도로상태

토지 중 일부(연번 1, 2, 5, 6, 8, 10)는 도로로 이용되고 있으며, 나머지 토지(연번 3, 4, 7, 9)는 이들 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 모두 자연녹지지역에 해당하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 모든 축종 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기사항에 의하면, 2025년 1월 16일자 김현진의 강제경매개시결정(2025타경20590)이 말소기준권리가 됩니다. 이보다 선순위 권리들은 말소되지 않고 인수되며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부상 권리관계

* 토지 등기부 요약:

* 1987년 12월 2일 소유권 이전 (김종원 외 2명)

* 2003년 8월 11일 공유자 전원 지분 이전 (김복순)

* 2020년 11월 13일 소유권 일부 이전 (디앤케이개발주식회사, 임의경매 관련)

* 2020년 11월 13일 지분 이전 (문용훈, 임의경매 관련)

* 2025년 1월 16일 강제경매 (김현진, 말소기준권리)

* 2025년 2월 21일 담보가등기 (문용훈, 대물반환예약, 말소)

* 건물 등기부 요약:

* 2004년 9월 13일 소유권 보존 (김복순)

* 2020년 11월 13일 소유권 일부 이전 (디앤케이개발주식회사, 임의경매 관련)

* 2020년 11월 13일 지분 이전 (문용훈, 임의경매 관련)

* 2025년 1월 16일 강제경매 (김현진, 말소기준권리)

* 2025년 2월 21일 담보가등기 (문용훈, 대물반환예약, 말소)

인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

건물 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

부동산 강제경매 관련 정보

본건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 및 이용 현황

본건은 근린생활시설 및 단독주택(펜션) 등으로 이용 중이며, 주변에는 단독주택과 근린생활시설, 임야가 혼재하고 있습니다. 거제시 일운면은 주요 관광지(외도, 해금강 등)와 인접해 있어 관광객 수요가 꾸준한 지역입니다. 또한, 일운면 소동리 일원에 약 7천억 원 규모의 대형 휴양 리조트 개발 사업이 추진 중인 점은 향후 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

잠재적 개발 가능성

본건 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 그러나 주변 지역의 관광 활성화 및 대규모 리조트 개발 계획 등은 본건의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

본건 인근으로는 다양한 숙박시설(호텔, 펜션 등)이 다수 분포하고 있으며, 관광객을 위한 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. "소동마을회관"이 인근에 있으며, "상상산책길", "소동리 지석묘" 등 자연 및 문화 유적지가 주변에 있습니다.

주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보로는 본건 주변에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

교통 접근성

차량 접근은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태

감정서상 목록 11 비동 건물은 멸실 상태로 추정되며, 씨동 건물 내부에는 일부 누수 흔적이 있는 것으로 파악되었습니다. 이는 수리 및 보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

제시외 건물 및 구축물

감정서상 제시외 건물(㉠~㉦) 및 구축물(ⓐ)이 본건에 포함되어 매각됩니다. 인수 후 철거를 고려해야 할 수 있습니다.

토지이용제한

자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 토지 활용 및 신축 등에 있어 관련 법규 검토가 필수적입니다.

임대관계 미상

건물 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 없는 임차인일 가능성이 높습니다.

공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건의 매각 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리에 위치한 대규모 근린주택 물건으로, 넓은 토지 면적(8295.00㎡)과 연면적 2296.94㎡의 복합 용도 건물(근린생활시설, 단독주택/펜션)로 구성되어 있습니다. 감정가는 70억 4894만 2880원으로 상당한 규모의 투자 자금이 필요합니다.

관광지 인근의 입지적 장점과 더불어, 최근 지역 활성화를 위한 대규모 개발 사업이 추진되고 있다는 점은 긍정적인 요소입니다. 그러나 건물 일부의 멸실 및 누수, 제시외 시설의 포함 매각, 토지이용 제한 등은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 거제시 일운면 소동리라는 관광 거점 지역 내 위치

* 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 복합 건물 구성 (펜션, 상가 등)

* 주변 관광 자원 풍부 및 대규모 개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 감정가 대비 낮은 낙찰가 형성 시 시세 차익 및 임대 수익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에는 본 물건과 직접 비교 가능한 유사 규모의 근린주택 또는 복합 용도 건물에 대한 구체적인 시세 자료가 부족합니다. 또한, 동일한 JSON 데이터로 제공된 "아름드리빌"은 본 물건과 용도, 규모, 지번 등이 달라 직접적인 시세 비교 분석에 활용하기 어렵습니다.

따라서, 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 입찰 참여를 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 지역의 유사 규모 복합 건물(근린주택, 펜션 부지 등)의 최근 실거래가 및 유사 경매 물건의 낙찰가 분석

* 현재 감정가 대비 적정 낙찰가율 산정

* 향후 개발 계획 및 관광 수요 변화에 따른 가치 변동 분석

전문적인 부동산 경매 컨설턴트의 도움을 받아 심층적인 시세 분석 및 권리 분석을 진행하신 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.