나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21468 [4] 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 3층302호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 ""삼성중공업"" 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공장, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층104호외 3개호로서,
외벽 : 본타일 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

""공동주택(기숙사)""으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '기숙사용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-11-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 2) : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 공동주택은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21468 (4)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 3층302호

물건 종류: 공동주택 (기숙사)

감정가: 80,000,000원

토지 면적: 187.77㎡ (약 56.8평)

건물 면적: 136.51㎡ (약 41.3평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 근로복지공단

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 장평동에 위치하며, 인근에 삼성중공업이 소재하고 있습니다.

주변으로는 공장, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지 내 차량 접근은 용이하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

본건은 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역이며, 소로2류 및 중로2류에 접하고 있고, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 104동 3층 302호이며, 2014년에 사용승인되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당 807,600,000원이 등기부상 확인됩니다.

국민건강보험공단, 신용보증기금, 국민은행, 근로복지공단의 압류 및 가압류 내역이 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 1,896,505,437원입니다.

임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 주의가 필요합니다.

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, 지상권 등 존속 권리가 있는지 추가 확인 필요)

4. 상권분석

본건은 삼성중공업 협력업체 복지기숙사로, 인근의 대규모 산업 단지(삼성중공업) 종사자들을 위한 주거 시설로서의 잠재력을 가집니다.

주변 지역에는 허브카운티1, 2단지(2014년식 연립, 전용면적 약 64.56㎡)가 있으며, 최근(2026년 2월) 8천만원에서 9천만원에 거래되었습니다. 이는 약 124만원/㎡에서 139만원/㎡ 수준입니다.

성아빌라(1995년식 다세대, 전용면적 약 71.55㎡)는 2026년 2월 6천5백만원에 거래되었습니다. 이는 약 91만원/㎡ 수준입니다.

본건의 건물면적(136.51㎡) 대비 감정가(8천만원)는 주변 신축 빌라 시세보다 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 기숙사 용도 및 건물 상태 미확인 등 특수성이 반영된 결과일 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경은 공업 지역과 인접하여 소음 및 분진 등이 발생할 가능성이 있으나, 대규모 산업 단지와의 근접성은 직주근접의 이점을 제공합니다.

건축물대장상 총 10개 동으로 구성된 복지기숙사 단지이며, 본건이 속한 104동은 4층 규모입니다.

본건은 3층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 되어 있어 기본적인 내구성은 갖추고 있습니다.

주요 설비로는 위생, 급배수, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상이어서 명도 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다. (보증금 인수 부담은 없으나, 점유자 발생 시 명도 절차 진행 필요)

현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여, 건물 및 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 하자, 누수, 불법 개조 등의 문제가 있을 수 있습니다.

주변에 공장 등이 혼재하여 생활 소음이나 환경적 요인에 대한 고려가 필요합니다.

기숙사라는 특정 용도로 인해 일반 주거용 부동산으로서의 활용성이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 삼성중공업 협력업체 복지시설로서, 직주근접성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

감정가 8천만원 대비 주변 유사 연립 주택의 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익 가능성이 존재합니다.

하지만 임대 관계 미확인 및 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

기숙사 용도 및 주변 환경의 특성을 고려할 때, 일반적인 주택 투자와는 다른 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

삼성중공업이라는 대형 수요처와의 근접성으로 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

감정가와 주변 실거래가 비교 시 시세보다 저평가되었을 가능성이 있습니다.

경매 물건으로서 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 80,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 시 ㎡당 약 124만원 ~ 139만원 수준을 보입니다. 이를 본건 건물 면적(136.51㎡)에 적용하면 잠재적 시장 가치는 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 임대 관계 미상, 내부 상태 미확인 등 중대한 리스크를 고려해야 하므로, 감정가를 상회하면서도 잠재 시장 가치보다는 현저히 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

리스크를 감안한 예상 입찰가는 110,000,000원 (1억 1천만원)으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 37.5% 높은 수준이며, 잠재 시장 가치 대비 약 42% ~ 37% 낮은 수준입니다. 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 심층적으로 진행하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.