나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21468 [3] 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 2층202호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 ""삼성중공업"" 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공장, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층104호외 3개호로서,
외벽 : 본타일 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

""공동주택(기숙사)""으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '기숙사용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-11-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 2) : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 공동주택은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 거제시 장평동 1115-7번지에 소재한 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 2층 202호입니다.

사건번호는 통영지원 2025타경21468 (3)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 80,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 187.77㎡ (약 56.8평)

건물 면적: 136.51㎡ (약 41.3평)

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 건물 정보

건물명: 삼성중공업 협력업체 복지기숙사

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 104동 2층 202호

주요 용도: 공동주택 (기숙사)

준공년월: 2016년 01월 27일

1.4. 권리 관계

말소기준권리는 2016년 02월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을1)이며, 이보다 선순위인 소유권 관련 권리(갑1, 갑2)는 말소되지 않은 상태로 확인됩니다.

이후 다수의 압류 및 가압류(갑5, 갑6, 갑7, 갑8)와 강제경매개시결정(갑12, 근로복지공단)이 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 1,896,505,437원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상이며, 내부 조사가 불가하여 정확한 현황 파악에는 한계가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "삼성중공업" 서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공장, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 차량의 접근은 용이하며, 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

일련번호 1) : 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역.

일련번호 2) : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역.

3. 상권 분석

3.1. 건물 특성

본 물건은 "삼성중공업 협력업체 복지기숙사"로 이용 중인 집합건물입니다.

총 4층 건물 중 2층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다.

외벽은 본타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시입니다.

위생, 급배수, 소화전, 난방 설비 등이 시설되어 있습니다.

3.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역(장평동)의 연립 및 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 2월, 장평동 116-14번지 허브카운티2단지 (2014년 건축, 64.56㎡, 1층): 8,000만원

- 2026년 2월, 장평동 58-18번지 성아빌라 (1995년 건축, 71.55㎡, 1층): 6,500만원

- 2026년 2월, 장평동 116-2번지 허브카운티1단지 (2014년 건축, 64.56㎡, 3층): 9,000만원

주목할 점은, 본건의 건물 면적(136.51㎡)이 위 거래 사례의 전용면적(64.56㎡ 또는 71.55㎡)보다 약 1.8배에서 2.1배 가량 크다는 것입니다.

이를 단순 면적 비례로 환산 시, 제곱미터당 단가는 약 90.8만원에서 139.4만원 사이로 추정됩니다.

본건의 건물 면적(136.51㎡)에 이 단가를 적용하면, 대략 1억 2천 4백만원에서 1억 9천만원 사이의 잠재적 시세 범위를 예상해볼 수 있습니다.

하지만, 본건은 '기숙사'라는 특정 용도의 건물이며, 주변은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반 연립/다세대 주택과의 직접적인 시세 비교에는 신중할 필요가 있습니다.

제공된JSON 상의 '허브카운티' 단지는 2014년 건축되었고, 본건 건물은 2016년 건축되어 건축 연령은 유사합니다.

4. 생활 정보

4.1. 편의 및 생활 시설

본건은 삼성중공업 서측 인근 지역에 위치하며, 주변은 산업 및 자연환경이 혼재하는 지역입니다.

주거 단지보다는 산업단지 및 관련 시설과의 연관성이 높아 보입니다.

상세한 편의시설 정보는 부족하나, 기숙사라는 용도 특성상 단지 내 일부 편의시설이 존재할 수 있습니다.

4.2. 교통 및 기반 시설

북동측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 접근은 용이합니다.

대중교통 이용 편의성은 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 및 내부 조사 불가

임대차 관계가 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 조사가 불가능했습니다.

이로 인해 실제 점유 현황, 내부 상태, 권리 관계에 영향을 미칠 수 있는 특이사항(예: 유치권, 점유자의 대항력 등)이 발견되지 않았으므로, 입찰 시 주의가 요구됩니다.

인수 보증금이 0원이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

5.2. 특수 용도 건물

'기숙사'라는 특정 용도의 건물로, 일반적인 주거용 부동산과는 다른 시장 특성을 가질 수 있습니다.

매각 후 용도 변경이나 재건축 시에는 관련 법규 및 절차를 확인해야 합니다.

5.3. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역 등에 해당되어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 삼성중공업 협력업체 복지기숙사로, 부동산강제경매를 통해 신규 취득 기회가 열린 부동산입니다.

감정가는 8,000만원으로 책정되었으며, 주변의 유사 면적을 가진 일반 주택의 거래 가격보다 낮은 수준으로 보입니다.

하지만 본건은 '기숙사'라는 특수 용도의 건물이며, 주변 환경 또한 산업시설과 자연녹지가 혼재된 지역이라는 점에서 단순 비교는 어렵습니다.

가장 큰 유의점은 임차인 현황 및 내부 조사가 불가하여 잠재적 위험 요소를 정확히 파악하기 어렵다는 점입니다.

7. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 유사 면적의 일반 주택 시세 대비 감정가가 낮게 형성되어 잠재적 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 산업단지 인접성: 삼성중공업 협력업체 기숙사라는 점은 안정적인 수요 기반을 시사합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 행사에 유리합니다.

8. 예상 입찰가

주변 유사 면적(64.56㎡~71.55㎡)의 연립/다세대 주택이 2026년 2월 기준으로 6,500만원에서 9,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 넓은 면적(136.51㎡)은 잠재적으로 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

면적 비례로 단순 환산 시 1억 2천 4백만원에서 1억 9천만원 범위가 추정되나, 건물 용도(기숙사) 및 주변 환경의 특수성을 감안해야 합니다.

감정가 8,000만원은 이러한 시장 동향과 잠재적 가치를 고려할 때 보수적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황 미상 및 내부 조사 불가라는 리스크 요소를 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가 8,000만원을 기준으로 하되, 권리 분석 및 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제시합니다.

약 7,000만원 ~ 9,500만원

9. 주변 혐오시설 조사

경상남도 거제시 장평동 1115-7번지 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 눈에 띄는 대규모 혐오시설(예: 대형 공장 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 저장소 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 본 물건이 위치한 지역은 삼성중공업 협력업체들의 기숙사로 이용되는 점, 그리고 주변에 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역적 특성을 고려할 때, 추가적인 전문적인 환경 조사 없이는 혐오시설 유무를 단정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.