나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21468 [2] 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 4층402호 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 ""삼성중공업"" 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 공장, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층104호외 3개호로서,
외벽 : 본타일 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

""공동주택(기숙사)""으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 2필 일단의 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '기숙사용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-11-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 2) : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건 공동주택은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 통영지원 2025타경21468 (2) 사건으로, 경상남도 거제시 장평동 1115-7번지에 소재한 삼성중공업협력업체복지기숙사 104동 4층 402호입니다.

본 물건은 기숙사 용도로 이용 중이며, 감정평가액은 80,000,000원입니다.

토지 면적은 192.83㎡ (약 58.33평)이며, 건물 면적은 273.03㎡ (약 82.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

경매 신청 채권자는 근로복지공단입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "삼성중공업" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 공장, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로, 전체적인 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정 또한 보통으로 판단됩니다.

건물은 북동측으로 포장된 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

소재지 주소는 경상남도 거제시 장평동 1115-7번지이며, 도로명 주소는 피솔길 147입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리인 중소기업은행 근저당권(2016년 2월 19일 접수, 807,600,000원)보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부등본상의 권리 내역을 살펴보면, 소유권 보존 및 이전 등기 후 근저당권이 설정되었으며, 이후 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류, 국민은행 가압류, 근로복지공단 가압류 및 강제경매 개시결정이 순차적으로 등기되었습니다.

말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 강제경매 등기들은 경매 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 등기사항전부증명서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 사항은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

그러나 임대관계는 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 "삼성중공업 협력업체 복지기숙사" 단지 내에 위치한 공동주택(기숙사)으로, 주로 삼성중공업 협력업체 직원들의 주거 목적으로 활용될 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지보다는 산업단지 인근의 특성을 보입니다.

최근 매매 사례를 살펴보면, 유사한 건축 연도(2014년)의 연립주택(허브카운티) 전용면적 약 64.56㎡ (약 19.5평) 물건이 2026년 2월에 80,000,000원 ~ 90,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 약 120만원/㎡ ~ 140만원/㎡ 수준입니다.

이에 비추어 볼 때, 본 건의 감정가 80,000,000원에 대한 건물 면적 273.03㎡ (약 82.60평)은 현재 시세 대비 매우 저평가되었을 가능성이 있습니다. 만약 본 건이 일반 주거용으로 거래 가능한 연립주택이라면, ㎡당 거래가격을 적용 시 3억 5천만원 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

그러나 본 건의 주 용도가 '기숙사'임을 감안할 때, 일반 주거용 부동산과 직접 비교하기에는 시세 형성에 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 기숙사로서의 가치와 잠재적 활용 방안을 고려한 접근이 필요합니다.

1.5. 생활정보

건축물 현황에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트 구조로 4층 건물 중 4층에 위치하며, 제반 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 본타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 시공되었습니다.

도로 접근성이 양호하며, 단지 내 차량 이동이 용이합니다.

주변 환경은 공업지대와 농경지가 혼재되어 있어, 쾌적한 주거 환경보다는 산업 활동과 관련된 시설이 가까이 있는 점을 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가능하였으므로, 정확한 내부 상태 및 하자 여부는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

본 건의 주 용도가 '기숙사'이므로, 일반 주거용 부동산 대비 매매 또는 임대 시 수요층이 제한적일 수 있으며, 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

거제시의 지역 경제 특성상 삼성중공업 등 주요 산업의 경기 변동에 따른 부동산 가치 영향을 받을 수 있습니다.

자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용계획 및 제한사항을 확인하여 향후 건축 또는 활용에 제한이 없는지 사전에 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 삼성중공업 협력업체를 위한 복지기숙사 용도로 지어진 비교적 신축(2016년 사용승인) 건물에 위치한 호실입니다.

면적 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이며, 이는 주변의 유사한 일반 주거용 부동산 시세와 비교했을 때 상당한 가격 메리트가 있을 가능성을 시사합니다.

다만, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

기숙사라는 특정 용도로 인해 일반 주거용 매물과 시세 차이가 발생할 수 있으므로, 해당 용도에서의 수익성 또는 재판매 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

삼성중공업 및 협력업체들의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

상대적으로 저렴한 감정가와 넓은 전용 면적은 향후 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

최신 건축 연도(2016년)는 노후화에 대한 부담이 적어 초기 투자 비용 외 추가적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

압류, 가압류 등 후순위 권리들이 모두 소멸되는 경매 물건으로, 명확한 권리 분석 하에 안전하게 취득할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 80,000,000원이며, 건물 면적은 273.03㎡ (약 82.60평)입니다.

주변 유사 신축 연립주택의 ㎡당 시세를 약 130만원으로 가정할 경우, 단순 계산으로는 약 3억 5천만원 이상의 가치를 추정할 수 있습니다.

그러나 본 건은 '기숙사'라는 특수 용도이며, 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 1차 경매에서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없고, 면적과 건물의 연식을 고려할 때 감정가 이상에서 경쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

보수적인 투자 관점에서는 감정가 수준인 80,000,000원에서 시작하여, 내부 상태 및 추가 조사를 통해 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

만약 내부 상태가 양호하고 기숙사로서 활용 가치가 높다고 판단될 경우, 시세 반영을 통해 더 높은 가격도 고려할 수 있습니다.

1.10. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에는 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공업 지역이 혼재되어 있어 소음이나 기타 산업 활동으로 인한 영향은 일부 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.