나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21655 [3] 경상남도 거제시 덕포동 826-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 덕포동 소재 ""성덕마을회관"" 남서측 인근에 위치하며 주변은 농경지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

1: 부정형의 완경지로서, 휴경지 상태임.
2: 부정형의 평지로서, 농경지 상태임.
3: 사다리형의 대체로 평탄한 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

1: 맹지임
2: 남동측으로 도로가 소재함
3: 북동측 및 남동측으로 인접필지 지상에 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

1: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 사방지(2025-02-11)<사방사업법>
2: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>
3: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21655 (3)

소재지: 경상남도 거제시 덕포동 826-2

용도: 전

감정가: 73,080,000원

토지면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 덕포동 소재 "성덕마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태

1번 필지: 부정형의 완경지로서, 현재 휴경지 상태입니다.

2번 필지: 부정형의 평지로서, 현재 농경지 상태입니다.

3번 필지: 사다리형의 대체로 평탄한 토지로서, 현재 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

1번 필지: 맹지입니다.

2번 필지: 남동측으로 도로가 소재합니다.

3번 필지: 북동측 및 남동측으로 인접 필지 지상에 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내), 사방지 (1번 필지) 등의 제한이 있습니다. 3번 필지는 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요는 비고란 참조)

등기부현황

소유권 이전: 정상룡(1983년 4월 1일), 정영조(2012년 7월 24일, 협의분할에 의한 상속)

말소기준권리: 농협은행 근저당 (2017년 11월 8일, 3억원)

임의경매개시결정: 농협은행 (2025년 7월 15일, 262,936,303원)

등기부채권 총액: 300,000,000원

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황 없음.

1.3. 상권분석

대상 물건은 거제시 덕포동의 농경지 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근 "성덕마을회관"을 중심으로 소규모 생활 기반 시설이 분포하고 있으며, 전반적으로 조용한 농촌 및 주거 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지와는 다소 거리가 있어, 지역 내 소규모 상권 및 자체적인 생활권역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근에 농경지와 주택들이 분포하고 있으며, "성덕마을회관"과 같은 지역 커뮤니티 시설이 존재합니다. 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 점포나 마트 등은 주변 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 대규모 쇼핑몰이나 병원 등은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상, 대상 물건 인근에 심각한 혐오시설이 위치할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 조사 또는 상세 지적도 및 토지 이용 현황 파악이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

본 물건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

맹지 및 도로 접근성

1번 필지가 맹지로서 외부 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 2번 및 3번 필지는 도로에 접하고 있으나, 1번 필지의 활용 방안을 고려해야 합니다.

토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 사방지 등 다양한 법적 규제로 인해 토지 이용에 제약이 따릅니다. 건축이나 개발 시 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

휴경지 상태

현재 토지가 휴경지 상태로 방치되어 있어, 농경지로 사용하거나 다른 용도로 개발하기 위해서는 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 거제시 덕포동에 위치한 토지입니다. 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 1번 필지는 맹지인 점, 그리고 자연녹지지역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재한다는 점을 인지해야 합니다. 주변 환경은 농경지와 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계는 농협은행의 근저당이 말소기준권리이며, 경매로 인한 소멸 대상이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 농지법규 준수 및 토지 이용 계획 수립이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

지역 개발 잠재력

거제시는 관광 및 산업 발전에 따른 지역적 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 덕포동 지역 또한 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

합리적인 취득 기회

농지취득자격증명 발급 가능 여부와 향후 활용 계획이 명확하다면, 현재 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 있는 임차인이 없으므로, 감정가 73,080,000원을 기준으로 시세, 현황, 권리관계, 낙찰률, 그리고 농지 취득 및 이용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 추가적인 지역 시세 분석, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.