나이스옥션 법원경매 포항 2024타경35068 [2] 경상북도 울릉군 울릉읍 저동리 78-3 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울릉군 울릉읍 저동리 소재 "저동항여객선터미널" 북서측 인근에 위치하며,

부근은 해안취락지대 주변의 농경지대로서 주로 전으로 형성되어 있고, 기존주택지대 변두리에 이어져 있습니다.

교통상황

울릉군 일주도로에 인근하여 대중교통사정이 편리한 편이며, 차량출입이 가능합니다.

형태 및 이용상태

기호 1, 2, 4: 상호 연접한 부정형 토지로서 전체적으로 고지대를 이루고 있고, 하단부는 완경사지이나, 중상단부는 급경사지이며, 하단부는 전으로 이용 중이나 중상단부는 휴경상태입니다.

기호 3: 부정형 토지로서 완만한 경사지이며, 도로로 이용 중입니다.

기호 5: 부정형 토지로서 완만한 경사지이며, 도로 및 일부 대로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1, 2, 4: 남서측으로 폭 3-4미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

기호 3, 5: 폭 3미터 정도인 콘크리트 포장도로의 일부입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3-5: 도시지역, 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역) 개발촉진지구(도농저동지구) <지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률> ,

기호 2: 도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역) 개발촉진지구(도농저동지구)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률> 에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

공부상 지목이 기호 3은 전이나 실제 도로이고, 기호 4는 답이나 실제 전이며, 기호 5는 답이나 실제 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 기호 2 지상에는 노후화된 소규모 목구조물(창고 등) 3개소가 소재합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①공부상 '답'이나 실제 '도로'임. ②재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호: 포항지원 2024타경35068 (2)

1.1. 2. 소재지: 경상북도 울릉군 울릉읍 저동리 78-3

1.1. 3. 물건 종류: 토지

1.1. 4. 용도: 도로 (공부상 '답'이나 실제 '도로'로 이용 중인 필지 포함)

1.1. 5. 면적:

토지: 41.00㎡ (약 12.4평)

건물: 0.00㎡

1.1. 6. 감정가: 10,168,000원

1.1. 7. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자: 농협은행 (자료상 '농OOOOOOOO'으로 표기)

1.1. 9. 특이사항: 공동담보, 재매각

1.1. 10. 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1. 토지 감정 요항표

1.2. 1.1. 위치 및 주위 환경: 울릉군 울릉읍 저동리 소재 "저동항여객선터미널" 북서측 인근으로, 해안 취락지대 주변 농경지대(주로 전) 및 기존 주택지대 변두리에 접하고 있습니다.

1.2. 1.2. 교통 상황: 울릉군 일주도로에 인근하여 대중교통 사정이 편리한 편이며, 차량 출입이 가능합니다.

1.2. 1.3. 형태 및 이용 상태:

기호 1, 2, 4: 상호 연접한 부정형 토지로 전체적으로 고지대를 이루고 있으며, 하단부는 완경사지이나 중상단부는 급경사지입니다. 하단부는 전으로 이용 중이며, 중상단부는 휴경상태입니다.

기호 3: 부정형 토지로 완만한 경사지이며, 현재 도로로 이용 중입니다.

기호 5: 부정형 토지로 완만한 경사지이며, 도로 및 일부 대로 이용 중입니다.

1.2. 1.4. 인접 도로 상태:

기호 1, 2, 4: 남서측으로 폭 3-4미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

기호 3, 5: 폭 3미터 정도인 콘크리트 포장도로의 일부를 구성합니다.

1.2. 1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

기호 1, 3-5: 도시지역, 제1종일반주거지역, 개발촉진지구(도농저동지구)

기호 2: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 개발촉진지구(도농저동지구)

1.2. 1.6. 공부와의 차이:

기호 3: 공부상 지목은 '전'이나 실제 '도로'로 이용 중입니다.

기호 4: 공부상 지목은 '답'이나 실제 '전'으로 이용 중입니다.

기호 5: 공부상 지목은 '답'이나 실제 '도로'로 이용 중입니다.

1.2. 1.7. 기타 참고사항:

임대 관계는 미상입니다.

기호 2 지상에는 노후화된 소규모 목구조물(창고 등) 3개소가 소재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

저동항 여객선 터미널 인근에 위치하며, 배후로는 해안 취락지대와 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

울릉군 일주도로와 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 주변 도로

전체 필지가 부정형 토지로 구성되어 있으며, 일부는 경사지를 이루고 있습니다. 공부상 지목과 실제 이용 현황에 차이가 있는 필지(기호 3, 5는 도로, 기호 4는 전)가 있으며, 남서측으로 폭 3-4미터의 콘크리트 포장도로에 접하거나 도로의 일부를 구성하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권 관련: 현재 소유자는 2021년 5월 14일 매매를 통해 소유권을 이전받은 이병청 씨입니다.

3.1. 2. 권리 설정 현황:

말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당(2018년 11월 13일, 1,032,000,000원)이 설정되어 있습니다.

이후 주식회사 월드이니카건설의 근저당(2023년 10월 26일, 1,000,000,000원)이 설정되었으며, 현재 경매 개시 결정 등기(2024년 8월 28일, 농협은행, 832,682,750원)가 이루어진 상태입니다.

3.1. 3. 말소기준권리: 2018년 11월 13일자 농협은행주식회사 근저당권

3.1. 4. 총 채무액 (등기부상 기재된 주요 채무 총액): 약 2,032,000,000원 (농협은행 1,032,000,000원 + 월드이니카건설 1,000,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

등기부상 을구의 근저당권 및 병구의 임의경매개시결정 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

울릉읍 저동리, 특히 저동항 인근은 지역 주민 및 관광객을 위한 상업 시설이 밀집되어 있는 곳입니다. 본 물건은 이러한 상업 지구의 배후 또는 인접 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 주요 시설 접근성

저동항 여객선 터미널이 인근에 있어 교통 및 물류의 요지이며, 울릉군 일주도로와의 인접성은 지역 내 이동 편의성을 높여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

저동항 인근에 각종 편의시설(상점, 식당 등)이 분포하고 있으며, 울릉군청 등 관공서 접근도 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

해안 취락지대 및 주택지대 변두리에 위치하여 상대적으로 조용하며, 자연환경을 접하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 실제 현황의 차이

기호 3번 토지는 공부상 '전'이나 실제 '도로'로 이용 중이며, 기호 5번 토지 역시 공부상 '답'이나 실제 '도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 활용이나 건축 시 추가적인 확인 및 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 기호 4번 토지는 공부상 '답'이나 실제 '전'으로 이용 중입니다.

6.2. 재매각 물건

본 물건은 재매각으로, 이전 입찰에서 낙찰되었으나 어떤 사유로든 매각이 취소되었음을 의미합니다. 이는 입찰자의 주의를 요하는 부분이며, 종종 유찰 또는 경쟁률 저하의 원인이 되기도 합니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 동일한 담보물건이 여러 건 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이 경우, 해당 물건만의 가치보다는 공동 담보물 전체의 상황이 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 지상물

기호 2 지상에는 노후화된 소규모 목구조물(창고 등) 3개소가 소재합니다. 이는 별도 협의 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 혹시 모를 유치권 등 법적 권리가 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재까지 권리분석상 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됨)

7. 종합 의견

본 물건은 울릉군 저동항 인근에 위치한 도로 부지로서, 지역 개발 촉진 지구에 속해 있어 향후 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주요 시설 접근도 용이한 편입니다. 다만, 공부와의 지목 차이, 재매각, 공동담보, 지상물 존재, 임대 관계 미상 등 몇 가지 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 울릉도 내 주요 항구인 저동항 인근의 우수한 입지

* 향후 개발 가능성이 있는 지역 지구 지정 (도시지역, 제1종일반주거지역, 개발촉진지구)

* 실제 도로로 이용되는 토지의 잠재적 가치 (토지 활용 계획에 따라)

* 양호한 교통 접근성

9. 예상 입찰가

감정가 10,168,000원 (약 1천만원)을 기준으로, 본 물건의 입지, 도로 이용 현황, 재매각 및 공부와의 차이 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 책정한다면 70% ~ 90% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

예상 범위: 7,117,600원 ~ 9,151,200원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.