나이스옥션 법원경매 대전 2024타경2135 [1] 대전광역시 유성구 계산동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2024.03.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 "계산초등학교" 남동측 인근에 소재하는 토지로서 주위는 점포 겸용주택, 다가구주택, 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 주거나지 등이 소재하는 미성숙 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서 다가구주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측, 서측 및 남측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-04-06)(학하지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-04-06)(학하지구)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2014-07-15)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-06-19)(미학유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>등임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호(1) 위 지상의 화단 및 조경수는 토지(1)에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물로서,
- 외벽 : 적벽돌 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 새시창호 임.

이용상태

통칭 "DS"빌라로서,

1층 : 근린생활시설
2층 : 다가구주택(3개호)
3층 : 다가구주택(3개호)
4층 : 다가구주택(2개호)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 태양광설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2)에 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 부합물인 제시외건물(㉠-㉥)이 소재하여 개략적으로 실측사정 및 관찰감가를 하여 평가하였는바 경매 진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2) 2층 건축물대장 및 건축물 현황도 상 사무소1개호는 현황 다가구주택(202호)로 이용중인 바, 경매진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 매각포함.
-목록1.지상의 화단 및 조경수는 토지에 포함하여 평가됨.
-감정평가서에 의하면 2층 건축물대장 및 건축물현황도상 사무소1개호는 현황 다가구주택(202호)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2024타경2135 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 계산동 730-3

용도: 다가구주택

감정가: 2,498,195,720원

토지면적: 415.20㎡ (약 125.6평)

건물면적: 768.34㎡ (약 232.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항

* 토지 및 건물 일괄 매각 물건임.

* 제시외 건물 매각 포함.

* 토지 목록 1. 지상의 화단 및 조경수는 토지에 포함하여 평가되었음.

* 건축물대장 및 현황도상 2층 사무소 1개 호는 현황 다가구주택(202호)으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 "계산초등학교" 남동측 인근에 위치함. 주위는 점포 겸용주택, 다가구주택, 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 주거 나지 등이 소재하는 미성숙 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건은 동측, 서측 및 남측으로 각각 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (2012-04-06, 학하지구 도시개발사업)

* 소로 2류 (폭 8m-10m) (2012-04-06, 학하지구, 접합)

* 소로 2류 (폭 8m-10m) (2014-07-15, 접합)

* 가축사육제한구역 (2022-07-26, 전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역 (2012-06-19, 미학유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 총 15건의 권리 사항이 기록되어 있으며, 다수의 소유권 이전, 증여, 매매 이력이 있음.

* 근저당권 (세종엔피엘자산관리대부주식회사, 윤현정), 근저당권부채권 질권 설정 (예수병원신용협동조합, 주민식, 정덕진), 임의경매 (문창신용협동조합 외 1명), 가압류 (오현석), 압류 (대전세무서장) 등이 설정되어 있음.

* 토지 등기부 채권 총액: 2,351,200,000원

* 건물 등기부상 총 11건의 권리 사항이 기록되어 있으며, 소유권 보존, 근저당권, 근저당권부채권 질권 설정, 임의경매 (문창신용협동조합 외 1명), 가압류 (오현석), 압류 (대전세무서장) 등이 설정되어 있음.

* 건물 등기부 채권 총액: 2,551,200,000원

* 대부분의 을구 권리(근저당, 질권) 및 일부 갑구 권리(임의경매, 가압류, 압류)에 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 매수인이 인수해야 할 부담이 있을 수 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요함. (일반적으로 임의경매 개시 결정 등기보다 선순위 권리는 소멸함.)

3.2. 임차인 현황

* (101호) 조재홍: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (102, 103호) 김윤영: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (201호) 손인국: 보증금 200,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 106,928,028원 매수인 인수 예상.

* (202호) 주식회사렛츠(김성민): 보증금 50,000,000원, 차임 150,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 14,435,284원 매수인 인수 예상.

* (203호) 한국토지주택공사(이재하): 보증금 100,000,000원, 차임 350,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 53,464,014원 매수인 인수 예상.

* (301호) 양지원: 보증금 150,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 80,196,021원 매수인 인수 예상.

* (302호) 이동언: 보증금 120,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 64,156,817원 매수인 인수 예상.

* (303호) 박준우: 보증금 220,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 117,620,831원 매수인 인수 예상.

* (401호) 박성진: 보증금 220,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 117,620,831원 매수인 인수 예상.

* (401호) 진하랑: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (402호) 최병준: 보증금 270,000,000원, 대항력 없음, 미배당 보증금 144,352,838원 매수인 인수 예상.

* (402호) 허선아: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 인수 보증금은 없으나, 위 '미배당 보증금 매수인 인수' 항목으로 인해 총 약 709,174,664원의 보증금 미수령액이 매수인의 부담으로 작용할 수 있음.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 점포 겸용 주택, 다가구 주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임. 상업 시설은 주로 주거민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 일부 점포 겸용 주택 내 상가들이 분포하고 있음. 아직 개발이 진행 중인 미성숙 주택지대로 향후 상권 확장 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 계산초등학교와 인접하여 도보 통학이 가능함.

* 인근에 미학유치원이 소재함 (상대보호구역).

* 단지 내 상가나 주변에 학원 등 교육 관련 시설이 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교통 및 편의시설

* 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

* 주변 대규모 아파트 단지들과 함께 주거 편의 시설 이용 가능.

* 대전 지하철 1호선 유성온천역 등 주요 교통망 접근성은 차량 이용 시 용이한 편임.

5.3. 주변 환경 (잠재적 혐오시설 검토)

* 대전광역시 유성구 계산동 730-3 일대는 주거지역과 학교, 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 본건 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않음. 다만, 개발 과정에서 예상치 못한 시설이 들어설 가능성은 항상 존재하므로, 입찰 전 현장 확인을 통해 재확인하는 것이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 다수의 선순위 권리 및 임차인 부담

* 토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당권, 질권, 임의경매, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으며, 일부 권리 등은 매각 후에도 인수될 가능성이 있어 권리관계 분석이 매우 중요함.

* 임차인 중 대항력은 없으나 배당 후에도 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 위험이 있음. 총 약 7억 9백만 원 이상의 보증금 미회수액이 매수인의 잠재적 부담으로 작용할 수 있음.

6.2. 미성숙 주택지대의 불확실성

* 본건이 소재한 지역은 '미성숙 주택지대'로 분류되어 있어, 향후 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따라 자산 가치가 변동될 수 있음.

6.3. 공부와의 차이

* 건축물대장 및 현황도상 2층 사무실이 실제로는 다가구주택(202호)으로 이용 중이라는 점은 공부와의 차이로, 추후 행정 처리나 재산권 행사에 일부 불편을 초래할 수 있음.

6.4. 제시외 건물 포함

* 제시외 건물도 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리, 철거 또는 활용 방안을 고려해야 하며 관련 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 계산동에 위치한 다가구주택으로, 계산초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하고 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로 근린생활시설과 다수의 다가구 주택으로 구성되어 있으며, 현대적인 설비(승강기, 태양광 등)를 갖추고 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요소는 복잡하고 다수의 권리 관계와 상당한 규모의 임차인 보증금 미회수액으로 인한 잠재적 인수 부담입니다. 총 채권액이 감정가를 초과하는 상황으로, 경매 절차 진행 및 배당 결과에 따라 매수인이 예상치 못한 금전적 부담을 떠안을 가능성이 매우 높습니다. 특히, '미배당 보증금 매수인 인수' 항목은 약 7억 9백만 원에 달하므로, 입찰 결정 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

미성숙 주택지대라는 특성은 향후 가치 상승의 잠재력을 제공하지만, 동시에 지역 개발의 불확실성을 내포하고 있습니다. 공부와의 차이 및 제시외 건물 포함 사항 또한 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 계산초등학교와 인접한 주거 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요 기대.

* 수익 창출 가능성: 다가구주택으로서 월세 수입을 통한 안정적인 현금 흐름 창출 가능.

* 지역 성장 잠재력: 미성숙 주택지대로, 향후 주변 개발 및 도시계획에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하도록 규정되어 있으나, 임차인 현황에서 '미배당 보증금 매수인 인수'로 인한 총 약 709,174,664원의 잠재적 부담이 존재합니다. 이는 법적으로 명시된 '인수 보증금'과는 다르나, 실제 매수인이 부담해야 할 수 있는 금액이므로 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

또한, 등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 경매 낙찰 후 권리 관계 정리 과정에서 추가적인 부담이 발생하거나, 채권자의 배당 요구에 따라 경매 절차가 취소될 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 본건의 보수적인 접근을 권장하며, 감정가(2,498,195,720원) 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로 입찰가를 검토해야 합니다. 약 7억 원 이상의 임차인 보증금 부담과 다수의 선순위 채권이 존재하는 점을 고려할 때, 10억 원 초중반대에서의 신중한 입찰 접근이 필요하며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 그리고 본건의 최종적인 권리 분석 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰 전략은 전문가와 상의하여 수립하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.