나이스옥션 법원경매 대전 2024타경2135 [1] 대전광역시 유성구 계산동 730-3 다가구주택 경매
매각기일: 2026-03-16
물건 개요
나이스옥션 법원경매 대전 2024타경2135 [1] 대전광역시 유성구 계산동 730-3 다가구주택 경매
- 사건번호: 2024타경2135
- 주소: 대전광역시 유성구 학하서로35번길 19-9 DS
- 용도: 다가구주택
대전지방법원 경매2계 2024타경2135 | 소재지: 대전광역시 유성구 학하서로35번길 19-9 DS | 감정가: 2,498,195,720원 | 최저가: 1,224,116,000원 | 용도: 다가구주택
1. 대전지방법원 2024타경2135 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 대전지방법원 2024타경2135 (1)
소재지: 대전광역시 유성구 계산동 730-3
용도: 다가구주택
감정가: 2,498,195,720원
경매구분: 부동산 임의경매
매각대상: 토지/건물 일괄 매각
채권자: 문OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 토지 정보
토지면적: 415.20㎡ (약 125.60평)
토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)
1.3. 건물 정보
건물면적: 768.34㎡ (약 232.42평)
건물지분: 768.3399999999999㎡ (약 232.42평)
건물 제시외면적: 247.86㎡ (약 75.00평)
1.4. 특이사항 및 주의사항
일괄매각으로 토지와 건물을 함께 매각합니다.
제시외 건물 또한 매각에 포함됩니다.
토지감정평가서에 따르면, 지상의 화단 및 조경수는 토지에 포함하여 평가되었습니다.
건축물대장 및 건축물현황도상 2층의 사무소 1개 호실은 현황 다가구주택(202호)으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.
2. 입지조건
2.1. 위치 및 주위환경
본 물건은 대전광역시 유성구 계산동에 소재하며, "계산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.
주변 지역은 점포 겸용 주택, 다가구 주택, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 및 나대지 등이 혼재하는 주거지역으로, 아직 개발이 완전히 성숙되지 않은 주택지대의 특성을 보입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 교통상황
차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.
3. 상권분석
3.1. 현황
물건이 위치한 계산동 지역은 다가구 주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 계산초등학교가 있어 학군 수요가 존재하며, 점포 겸용 주택 및 근린생활시설이 입지해 있어 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 미성숙 주택지대라는 점은 향후 개발 가능성과 함께 초기 상권 활성화에 다소 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다.
4. 생활정보
4.1. 건물 구조 및 이용 상태
본 건물은 철근콘크리트 경사지붕 4층 건물입니다.
외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호로 시공되었습니다.
건물 통칭 "DS빌라"로 알려져 있으며, 각 층별 이용 현황은 다음과 같습니다.
1층: 근린생활시설
2층: 다가구주택 (3개 호실)
3층: 다가구주택 (3개 호실)
4층: 다가구주택 (2개 호실)
전반적으로 다가구 주택 용도로 활용되고 있으며, 1층 근린생활시설은 다양한 업종 유치가 가능합니다.
4.2. 설비 내역
위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 태양광 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 거주 및 이용에 편리함을 더합니다.
5. 권리분석
5.1. 경매 종류 및 채권자
본 경매는 채권자 문OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의한 부동산 임의경매입니다.
5.2. 매각 조건
토지와 건물이 일괄 매각됩니다.
감정평가액은 2,498,195,720원입니다.
제시외 건물도 매각에 포함되어 있어 별도의 명도 대상이 아닙니다.
건축물대장과 현황도상 차이가 있는 2층 사무실(현 다가구주택 202호)은 현황에 따라 매각되므로, 낙찰자는 이를 인지하고 있어야 합니다.
5.3. 임대 관계
임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 낙찰 후 임차인 현황 및 명도 절차를 면밀히 파악해야 합니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 공부와의 차이
2층 사무실이 현황 다가구주택으로 이용 중인 점은 추후 건축법규 등과의 충돌 가능성을 내포합니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.
6.2. 임대차 관계 불확실성
임대 관계가 미상으로 되어 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
6.3. 주변 지역 개발 성숙도
'미성숙 주택지대'라는 점은 지역의 전반적인 가치 상승 속도가 더딜 수 있음을 의미하며, 공실 발생 시 공실 기간이 길어질 가능성도 있습니다.
6.4. 혐오시설 인근 가능성
주변 지역(인접한 구즉동, 금고동 등)에서 과거 하수종말처리장, SRF 소각장, 동물보호센터 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반대 시위가 있었던 사례가 검색됩니다. 비록 본 물건지와 직접적인 인접지는 아닐 수 있으나, 이러한 환경적 요인이 장기적인 거주 만족도나 지역 가치에 부정적인 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.
7. 종합 의견
본 물건은 대전광역시 유성구 계산동의 초등학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하며 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치가 높습니다. 총 4층 건물에 1층 근린생활시설과 총 8개의 다가구 주택 호실을 갖추고 있어 다수의 임대 수익 창출이 가능합니다. 또한, 승강기, 태양광 등 편의시설을 갖추고 있습니다.
다만, 2층 사무실이 다가구 주택으로 사용 중인 공부와의 차이, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 아직 개발이 덜 된 주택지대라는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 인근 지역에서 제기되었던 혐오시설 관련 이슈도 장기적인 관점에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.
8. 투자 포인트
8.1. 풍부한 임대 수익 창출 가능성
본 물건은 총 8개의 다가구 주택 호실과 1개의 근린생활시설로 구성되어 있어, 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.
8.2. 초등학교 인접 입지
계산초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요를 바탕으로 한 임대 수요 확보가 용이합니다.
8.3. 일괄 매각 및 제시외 건물 포함
토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 명도 대상이 최소화되고, 건물 전체의 활용도를 높일 수 있습니다.
8.4. 신축 및 리모델링 통한 가치 상승 잠재력
건물이 비교적 오래되었을 경우, 리모델링 또는 신축을 통해 상품성을 높여 임대료 상승 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (건물 연식 정보 미제공 시 추정)
8.5. 지역 개발 잠재력
유성구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 지역 발전과 함께 본 물건의 가치도 상승할 가능성이 있습니다.
9. 추가 조사 사항
* 건물의 정확한 건축 연도 및 현재 관리 상태 확인
* 현재 임차인 현황 및 명도 예상 비용 조사
* 주변 시세 및 임대료 수준 비교 분석
* 향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충 계획 등 파악
* 2층 사무실 용도 변경에 따른 법적 제약사항 및 복구 비용 추산
법원 정보
대전지방법원 경매2계