나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88596 [1] 경기도 용인시 처인구 백암면 백봉리 612-10 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경88596 [1] 경기도 용인시 처인구 백암면 백봉리 612-10 잡종지 경매

• 사건번호: 2024타경88596
• 주소: 경기도 용인시 처인구 백암면 백봉리 612-10
• 용도: 잡종지

수원지방법원 경매1계 2024타경88596 | 소재지: 경기도 용인시 처인구 백암면 백봉리 612-10 | 감정가: 211,150,000원 | 최저가: 103,463,000원 | 용도: 잡종지

1. 수원지방법원 2024타경88596 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경88596 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 백암면 백봉리 612-10

용도: 잡종지

감정가: 211,150,000원

토지면적: 515.00㎡ (약 155.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.61㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근OOOOO

1.2. 물건 상세 내역

토지감정요항표 요약

본건은 경기도 용인시 처인구 백암면 백봉리 소재 "백봉초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 노변 근린생활시설, 창고, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 일련번호 1의 경우 사다리형 평지, 일련번호 2의 경우 가장형 평지로 현황 나지(공업기타) 상태로 이용 중입니다.

토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지(용인 처인구 백암면 백봉리 612-5번지)를 경유하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(학교에서 1000M 이내 일부 제한), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당합니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 9.61㎡)이 있습니다.

2. 입지 조건

본 물건은 경기도 용인시 처인구 백암면 백봉리에 위치하고 있으며, 백봉초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 백암면은 수도권 남부의 내륙 지역으로, 자연환경이 비교적 잘 보존되어 있으면서도 일부 지역에는 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

인근 지역은 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이며, 대중교통 이용 또한 가능한 환경입니다. 다만, 지적도상 맹지에 해당하므로 실제 토지 이용 시에는 인접 토지와의 관계 및 통행로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

감정평가서에 "법정지상권"이 기재되어 있어, 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우 발생할 수 있는 권리 관계입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 해당 건물은 토지 소유자의 동의 없이도 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 가집니다. 따라서 해당 법정지상권의 성립 여부 및 범위에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

또한, 지적도상 맹지라는 점은 토지 이용에 있어 가장 중요한 제약 조건 중 하나입니다. 현재는 인접 토지를 통해 출입이 가능하다고 명시되어 있으나, 이는 법적인 통행권(지역권, 승역지 사용 동의 등)이 명확히 확보되었는지를 확인해야 합니다.

매각 대상에서 제외되는 제시외 건물(약 9.61㎡)은 토지 이용 및 관리 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 백암면 백봉리는 농업 및 소규모 공업, 창고 등이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이나, 산업 활동과 관련된 시설들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

주변에 백봉초등학교가 소재하고 있어 교육 시설과의 근접성을 가지나, 이는 해당 지역의 상업적 가치보다는 생활 환경적 측면에서 고려될 부분입니다.

전반적인 상권의 발달 정도는 높지 않으나, 주변 공장 및 창고 운영자들을 위한 소규모 상권은 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

본건은 용인시 처인구 백암면에 위치하여, 용인시청 등 주요 관공서 및 시내 중심가까지는 차량으로 이동해야 하는 다소 외곽 지역에 속합니다.

주변에 백봉초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

이 지역은 자연녹지 비율이 높고, 수도권정비계획법상 자연보전권역에 속해 있어 개발이 제한적인 지역입니다. 따라서 쾌적한 자연환경 속에서의 생활이 가능할 수 있으나, 편의시설이나 문화시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 임대 관계 등 상세한 현황 파악이 이루어지지 않은 점은 참고해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

가. 법정지상권 성립 가능성: 본건에 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 토지 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

나. 맹지 여부 및 통행로 확보: 지적도상 맹지라는 점은 가장 큰 리스크입니다. 인접 토지와의 관계가 법적으로 명확히 해결되지 않으면 심각한 재산권 침해 및 이용 제한을 받을 수 있습니다.

다. 개발 제한: 자연보전권역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 각종 규제로 인해 향후 토지 이용 계획 수립 및 개발에 어려움이 있을 수 있습니다.

라. 주변 환경: 노변 근린생활시설, 창고, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역 특성상, 향후 주변 개발 방향에 따라 주거 환경이나 토지 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮으나, 환경적인 요인은 추가적인 현장 조사 및 민원 확인이 필요합니다. (지도 검색 결과, 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않으나, 지역 특성상 소음, 분진 등 공업 활동과 관련된 문제는 발생할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 용인시 처인구 백암면의 계획관리지역 내 잡종지로서, 현재 나지 상태로 이용 중인 토지입니다. 감정가는 2억 1천여만원이며, 면적은 515㎡입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 법정지상권의 존재 가능성과 지적도상 맹지라는 점입니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이자, 낙찰 후 가장 먼저 해결해야 할 과제입니다. 법정지상권 성립 여부와 통행로 확보 문제는 면밀한 법률 검토와 현장 확인을 통해 명확히 규명해야 합니다.

주변 환경은 전원적인 분위기와 일부 산업 시설이 혼재된 지역으로, 개발 제한 구역에 해당하여 향후 토지 이용의 유연성이 다소 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

가. 토지 활용 가능성 (법정지상권 및 맹지 문제 해결 시): 만약 법정지상권 문제를 명확히 해결하고, 맹지 문제를 해소하여 합법적인 통행로를 확보할 수 있다면, 토지 자체의 가치를 재평가할 수 있습니다. 계획관리지역으로 건폐율, 용적률 적용 여부를 확인하여 합법적인 건축 행위가 가능한지 검토할 수 있습니다.

나. 개발 잠재력 (장기적 관점): 백암면 지역은 수도권 내에서 상대적으로 개발이 덜 이루어진 지역 중 하나로, 향후 지역 개발 계획이나 교통망 개선 등에 따라 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

다. 경매 특성 활용: 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 명확히 파악하고, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정한다면 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자를 결정하시기 전에는 반드시 현장 방문, 등기부등본 확인, 권리 분석 전문가와의 상담 등 추가적인 검토를 하시기 바랍니다.

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