나이스옥션 법원경매 충주 2023타경35110 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 "금왕생활체육공원" 북서측 근거리 위치하는 다세대주택 제3층 제302호로서 주위로는 중소규모의 빌라, 점포 및 음식점 등의 근린생활시설이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 북동측으로 접한 금석로 116번길을 통해 음성로 및 생음대로 등의 간선도로와 연계가 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호(가) : 연와조 슬래브지붕 지상 3층 건물중 지상3층 제302호 단위세대로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 장판지까릭 등
창호 : 새시창호

이용상태

일련번호(가) 제3층 제302호 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수, 보일러에 의한 난방설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 부정형의 토지로 지상3층 규모의 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3 - 4m의 콘크리트 포장도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역(2018-12-28), 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 및 거주인의 부재로 조사치 못하였으니, 입찰시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 356-7번지, 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 충주지원 2023타경35110 (1)이며, 감정가는 42,000,000원입니다.

토지 면적은 44.95㎡ (약 13.6평)이며, 건물 면적은 49.24㎡ (약 14.9평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 본 건물은 '목화연립'으로, 1990년 3월 건축 허가를 받아 1991년 10월 사용 승인된 연와조(벽돌 구조) 슬래브 지붕의 3층 건물이며, 총 6세대가 거주 가능한 다세대주택입니다. 본건은 이 중 3층에 위치한 302호입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 "금왕생활체육공원" 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변으로는 중소규모의 빌라, 점포 및 음식점 등 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.

교통 상황은 북동측으로 접한 금석로 116번길을 통해 음성로 및 생음대로 등 간선도로와 연계가 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 노폭 약 3-4m의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인한 결과, 현재 지도 서비스 및 공개된 자료 상으로는 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 답사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 대한 별도의 명시적인 사항은 없으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있어, 해당 권리관계에 대한 추가적인 조사 및 확인이 필요합니다.

등기부 채권 총액은 19,415,499원입니다.

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-10

* 대항력: 있음

* 비고: 소유자 및 거주인의 부재로 조사치 못하였으므로, 입찰 시 재확인 필요.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-06-24

* 대항력: 있음

* 비고: 소유자 및 거주인의 부재로 조사치 못하였으므로, 입찰 시 재확인 필요.

상기 임차인들은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 조사되었습니다. '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 0원이라는 금액이 실제로는 인수 또는 명도 대상이 될 수 있는 복잡한 권리 관계를 내포할 수 있으므로, 반드시 입찰 전 철저한 조사를 통해 인수되는 보증금, 명도 책임, 협의 가능성 등을 확인해야 합니다. 특히 '소유자 및 거주인의 부재로 조사치 못하였으니, 입찰 시 재확인하시기 바람'이라는 문구는 이러한 임차인 현황에 대한 불확실성을 더욱 높입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 음성군 금왕읍 무극리는 주변의 중소규모 빌라와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 3개월간 유사 물건 거래 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

(1) 현대빌라, 2025년 10월 21일 거래, 4,800만원, 전용면적 65.22㎡ (약 19.7평), 1층

(2) 희망빌라(가동), 2025년 11월 7일 거래, 4,200만원, 전용면적 46.68㎡ (약 14.1평), 4층

(3) 현대빌라, 2025년 12월 17일 거래, 3,000만원, 전용면적 65.22㎡ (약 19.7평), 3층

본건의 전용면적은 49.24㎡ (약 14.9평)으로, 거래 사례 (2)의 면적(46.68㎡)과 유사합니다.

거래 사례 (2)는 4,200만원에 거래되었으며, 이는 본건의 감정가(42,000,000원)와 동일한 금액입니다.

거래 사례 (1)은 면적이 더 크지만(65.22㎡), 4,800만원에 거래되어 본건의 감정가보다 높은 시세를 형성하고 있습니다.

거래 사례 (3)은 면적이 더 큼에도 불구하고 3,000만원에 거래되어 상대적으로 낮은 가격으로, 특이사항이 있을 수 있습니다.

건축 연도는 본건(1990-1991년)과 거래 사례들이 유사(1992년, 1995년)하여, 건물의 노후도 측면에서 큰 차이는 없습니다.

현재 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 "금왕생활체육공원"이 인근에 위치하여 여가 활동 및 휴식을 취하기에 용이합니다.

음성군 금왕읍은 지역 내 상업시설, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 생활에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

교통 측면에서는 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인들이 존재하며, 이들의 대항력 유무 및 실제 권리 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 0원이라는 금액이 실제로는 복잡한 법적 관계를 숨기고 있을 수 있습니다.

* 미확인 권리 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 기재되어 있어, 경매로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 상세 조사가 필요합니다.

* 소유자 및 거주인 부재: 물건 조사 당시 소유자 및 거주인의 부재로 인해 상세 조사가 어려웠다는 점은 명도 과정 및 권리 관계 확인에 추가적인 어려움을 야기할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1990-1991년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충북 음성군 금왕읍의 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 적정하거나 다소 낮은 수준으로 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하며, '소멸되지 않는 권리'에 대한 모호한 기재가 있어 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 유사 물건의 최근 거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가가 경쟁력 있는 수준입니다.

* 안정적인 주거 지역: 중소규모 빌라 및 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 교통 접근성: 간선도로 및 시내버스 정류장과의 연계성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 42,000,000원입니다.

가장 유사한 면적(46.68㎡, 약 14.1평)의 최근 거래 사례는 4,200만원 (2025년 11월 7일)이며, 본건의 면적(49.24㎡, 약 14.9평)은 이보다 약간 넓습니다.

그러나 임차인 현황 및 잠재적 권리 관계 등의 리스크를 고려할 때, 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

따라서, 현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 40,000,000원에서 45,000,000원 사이로 판단됩니다.

본건의 감정가인 42,000,000원을 기준으로, 철저한 조사를 통해 파악된 리스크 해소 방안을 기반으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.