나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35513 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 115동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35513 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 115동 3층305호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경35513
• 주소: 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 51, 115동 3층305호 (충주시티자이)
• 용도: 아파트

충주지원 경매3계 2024타경35513 | 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 원앙4길 51, 115동 3층305호 (충주시티자이) | 감정가: 209,000,000원 | 최저가: 133,760,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

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본 보고서는 충주지원 2024타경35513 (1) 사건에 대한 상세 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 충주시티자이 아파트로서, 투자 및 실거주 목적을 위한 의사결정에 도움을 드리고자 합니다.

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1.1. 물건 기본 정보

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1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 충주지원 2024타경35513 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

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1.1. 2. 소재지 및 규모

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 115동 3층305호

용도: 아파트

건물 내역: 철근콘크리트구조, 지상17층 중 3층 305호

전용면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

대지권 면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 209,000,000원

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1.1. 3. 기타 기본 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 모르타르위 페인팅

내벽: 벽지 및 타일 등

바닥: 강화마루 및 타일 마감 등

창호: 새시창호

이용상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방, 화장실 2 등)

설비내역: 위생 및 급배수, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 방송설비 구비

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1.2. 입지 조건

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본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리에 위치한 서충주 신도시 내에 자리하고 있습니다. "충주중앙탑 초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 "e편한세상 충주아파트" 및 "신우희가로스테이 아파트"와 같은 중대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 우수합니다. 남측 노변으로는 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 남측에 접한 원앙4길을 통해 기업도시로 및 충청대로 등 주요 간선도로와의 연계가 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 또한, 북동측으로 약 700m 거리에 "중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC"가 위치하여 광역 교통망 접근성이 뛰어납니다.

토지는 남향의 완경사지를 계단식으로 평탄하게 조성한 정방형의 토지이며, 아파트 단지 남측으로는 폭 약 15-20m의 아스팔트 포장도로가 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

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1.3. 권리 분석

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본 경매 물건의 가장 중요한 권리 사항은 을구 5번 임차권등기입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 임대차 보증금이 7천5백만원이며 전입일자는 2020년 2월 14일, 확정일자는 2020년 1월 14일입니다. 추후 임대차 보증금이 2억원으로 증액되었고, 해당 증액분에 대한 확정일자는 2022년 2월 7일입니다.

따라서, 해당 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음을 유의해야 합니다. 경매 입찰 전 반드시 배당표 및 임차인과의 관계, 정확한 인수 금액 등을 철저히 재확인하는 것이 필수적입니다.

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1.4. 상권 분석

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본 물건이 위치한 서충주 신도시는 계획적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 주거 기능 중심의 상권이 발달하고 있습니다. 주변의 중대규모 아파트 단지들은 안정적인 배후 수요를 제공하며, 아파트 단지 내 상가 및 노변의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 충주중앙탑 초등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 상권 또한 형성되어 있습니다.

주요 상권은 아파트 단지에서 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하며, 생활 편의 시설, 외식 업종, 금융 기관 등이 분포하고 있습니다. 중부내륙고속도로IC 및 간선도로 접근성이 좋아, 광역적인 접근성을 바탕으로 한 상권 이용도 가능합니다.

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1.5. 생활 정보

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단지 내에는 일반적인 아파트 생활에 필요한 각종 편의 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있습니다. 주변으로는 충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 주변 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 편리합니다.

주변 녹지 공간이나 공원 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 신도시 개발 지역의 특성상 계획적인 도시 조경 및 휴식 공간이 조성되어 있을 가능성이 높습니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 '주의사항'에 명시된 대항력 있는 임차권의 인수 가능성입니다. 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액이 매수인에게 전가될 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 입찰 전 임차인의 보증금 반환 청구 가능 금액과 매각 물건의 배당 순위를 면밀히 분석해야 합니다.

또한, 현장 조사 시 소유자 및 거주인의 부재로 인해 물건의 내부 상태나 관리 상태에 대한 정확한 파악이 어려웠다는 점입니다. 실제 현장 방문을 통해 건물 내부의 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 반드시 재확인해야 합니다.

토지 이용 계획 상으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기업도시개발구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 관련 규제 사항을 숙지해야 합니다.

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1.7. 종합 의견

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본 충주시티자이 아파트는 서충주 신도시의 잘 갖추어진 주거 환경과 우수한 교통망을 갖춘 물건입니다. 아파트 단지 자체의 기본적인 생활 편의 시설과 주변 교육 시설, 근린 상권 이용이 용이하다는 장점이 있습니다.

하지만, 을구 5번 임차권등기로 인한 인수 부담이 가장 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 해당 임차권의 정확한 인수 금액을 파악하고, 이를 감정가와 비교하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다. 만약 인수 부담을 감안하더라도 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있다면, 향후 서충주 신도시의 발전에 따른 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 안정적인 주거 환경: 서충주 신도시 내에 위치하며, 주변 아파트 단지와의 시너지 효과로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 우수한 교통망: 주요 간선도로 및 고속도로IC 접근성이 뛰어나 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 생활 편의 시설 접근성: 근린생활시설 및 교육 시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치 상승: 서충주 신도시의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 명확한 리스크 관리: 대항력 있는 임차권의 인수 부담을 정확히 파악하고, 이를 반영한 합리적인 입찰가 산정 시 투자가치가 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계