나이스옥션 법원경매 충주 2024타경35513 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 115동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑 초등학교" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위로는 e편한세상 충주아파트 및 신우희가로스테이 아파트 등의 중대규모 아파트 단지가 주를 이루며, 남측 노변으로 중소규모의 점포 및 음식점 등의 근린생활시설이 혼재하는 서충주 신도시 내의 주거지대임.

교통상황

본건 남측으로 접한 원앙4길을 통해 기업도시로 및 충청대로 등의 간선도로와 연계가 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 북동측으로 약 700m 지점에 "중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC"가 소재함.

건물의 구조

"일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 중 제3층 제305호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 강화마루 및 타일마감 등
창호 : 새시창호"

이용상태

일련번호(가) 제3층 제305호 : 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 방송설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남향 완경사지를 계단식으로 평탄하게 조성한 정방형의 토지로 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측 주출입구가 노폭 약 15 - 20m의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 15m-20m)(접합)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2020-03-27)(중로2-중앙26)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(서충주꿈의유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)(중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 소유자 및 거주인의 부재로 조사치 못하였으니, 경매입찰시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기[임대차보증금 7천5백만원, 전입일자 2020.2.14. 확정일자 2020.1.14.(증액된 임대차보증금 2억원, 확정일자 2022.2.7.)]가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경35513 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 115동 3층 305호

건물명: 충주시티자이

동/호수: 115동 3층 305호

용도: 아파트

건축물 정보: 2017년 11월 29일 사용승인

감정가: 209,000,000원

토지면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

건물면적 (전용면적): 60.00㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매개시결정 등기, 갑12)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑 초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 서충주 신도시 내 주거지대입니다.

교통상황

단지 남측으로 접한 원앙4길을 통해 기업도시로, 충청대로 등 간선도로와 연계가 용이합니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 북동측 약 700m 지점에 중부내륙고속도로 중앙탑하이패스IC가 있어 교통 접근성이 양호합니다.

건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 17층 건물 중 3층 305호 아파트입니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

단지 환경

충주시티자이는 총 1596세대가 거주하는 20개동 규모의 대단지 아파트입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건 경매의 말소기준권리는 강제경매를 신청한 주택도시보증공사의 개시결정 등기(갑12)입니다. 일반적으로 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸되지만, 을구 5번 임차권은 매수인에게 인수될 수 있는 특별한 권리입니다.

인수되는 권리

* 을구 5번: 주택임차권 (정원석)

* 권리자: 정

* 보증금: 200,000,000원 (최초 7천5백만원, 2022년 2월 7일 증액)

* 전입일자: 2020년 02월 14일

* 확정일자: 2020년 01월 14일 (증액분 2022년 02월 07일)

* 대항력: 있음

* 주의사항: 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (총 보증금 2억원 전액 인수 가능성 높음)

매각으로 소멸되는 권리

본건 경매의 말소기준권리 이전의 압류, 가압류 등기 (갑8, 갑9, 갑10, 갑11)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액: 228,314,606원

4. 상권분석

주거 환경

본 물건은 서충주 신도시 내에 위치한 대규모 아파트 단지로, 유사한 주거 형태의 단지들이 밀집해 있어 주거 기능이 중심인 지역입니다.

근린시설

단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통

단지 외부로의 간선도로 연계가 용이하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 지역 내외 이동 및 직주근접에 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

주변 시설

* 교육: 본건 북측으로 충주중앙탑 초등학교가 위치하며, 중앙탑 중학교, 서충주꿈의 유치원 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 생활: 대규모 아파트 단지 내 편의시설과 더불어 주변 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 대부분의 서비스를 이용할 수 있습니다.

단지 내 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차

본 아파트 단지는 총 1844대의 주차 공간을 확보하고 있어(건축물표제부 총괄표제부 기준), 세대당 주차 공간이 비교적 넉넉한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 인수 부담

가장 큰 리스크는 을구 5번 임차권으로, 보증금 2억원 전액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 현재 본건의 시장 가격(약 1.7억~1.9억)을 훨씬 초과하는 금액이므로, 낙찰가 외 추가적인 자금 투입이 불가피합니다.

감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 209,000,000원이나, 최근 유사 면적(59.99㎡) 아파트 실거래가가 178,000,000원에 형성된 점을 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나 현재 시장 상황을 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

현장 확인 불가

제공된 정보상 소유자 및 거주인의 부재로 현장 조사가 이루어지지 않아, 실제 물건의 내부 상태, 하자 여부, 점유 관계 등에 대한 상세한 확인이 미흡합니다.

향후 명도 문제

대항력 있는 임차인과의 명도 협상이 원만하게 이루어지지 않을 경우, 법적 절차 진행에 따른 시간 및 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서충주 신도시 내에 위치하여 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편에 속하는 아파트입니다. 그러나 현재 가장 치명적인 문제는 을구 5번 임차인의 대항력 있는 임차권으로, 보증금 2억원 전액을 매수인이 인수해야 할 위험이 매우 높습니다.

이로 인해 매수인의 실질적인 총 지출액이 현재 시장 가격을 크게 상회할 가능성이 높아, 투자로서의 매력이 현저히 떨어집니다. 따라서 본 물건은 '리스크 관리'를 최우선으로 고려해야 하며, 임차인과의 적극적인 협상을 통해 보증금 인수 부담을 최소화하거나, 인수 후에도 수익을 낼 수 있는 구체적인 방안 마련이 필수적입니다.

현재로서는 인수되는 임차보증금으로 인해 투자 수익을 기대하기 어려운 상황으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 단지 규모 및 서충주 신도시 내 위치 (잠재적 가치: 임차권 리스크 해결 시 고려 가능)

* 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라 (잠재적 가치: 임차권 리스크 해결 시 고려 가능)

9. 예상 입찰가

감정가: 209,000,000원

최근 실거래가 (59.99㎡, 17층): 178,000,000원

시장 가격 범위 (60㎡, 3층 기준): 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원

중요 고지: 본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 시장 가격을 기준으로 산정한 것입니다.

본 물건의 가장 큰 리스크인 을구 5번 임차권(보증금 2억원)을 매수인이 인수하게 될 경우, 실제 총 지출액은 '낙찰가 + 2억원' 이상이 됩니다. 이는 현재 시장 가격을 훨씬 초과하는 금액이므로, 해당 리스크를 감안하여 입찰가를 매우 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 185,000,000원 (인수되는 임차보증금 미포함, 시장가치 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.