나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36271 [1] 충청북도 음성군 대소면 대풍리 582-7 산수화아파트 102동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 대소면 대풍리 소재 ""대소산업단지"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 15층 중 2층 202호로서,
- 외벽 : 페인팅 마감 등입니다.
- 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등입니다.
- 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있으며, 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 남측으로 왕복4차선 포장도로와 연계되는 노폭 5m 내외의 포장도로를 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

대소면 대풍리 582-7
:계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-02-28)
(소(국)2-90)(접합) 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역(2024-08-02)(국지도82호선)<도로법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 물건명: 산수화아파트 102동 2층 202호

* 사건번호: 충주지원 2024타경36271 (1)

* 용도: 아파트

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 배OO

2.1. 소재지

* 주소: 충청북도 음성군 대소면 대풍리 582-7 산수화아파트 102동 2층 202호

2.2. 면적 정보

* 토지면적: 41.10㎡ (약 12.43평)

* 토지 지분: 41.1㎡ (약 12.43평)

* 건물면적: 48.66㎡ (약 14.72평)

* 건물 지분: 48.664㎡ (약 14.72평)

* 아파트 전용면적: 48.66㎡ (약 14.72평)

* 아파트 총면적 (건축물표제부 기준, 동별 총 면적): 3963.257㎡ (15층 중 102동 기준, 58세대)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 64,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 충청북도 음성군 대소면 대풍리 소재 "대소산업단지" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공장, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 아파트단지 북측으로 대소산업단지가 인접해 있습니다.

3.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 본건 소재 아파트단지 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 연계되는 노폭 5m 내외의 포장도로를 이용 중입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건 토지의 주소지(대소면 대풍리 582-7)는 다음과 같은 도시계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

* 계획관리지역

* 주거개발진흥지구

* 제2종지구단위계획구역

* 소로2류 (폭 8m~10m, 2014-02-28, 접합)

* 가축사육제한구역 (일부제한구역, 2024-06-07, <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)

* 가축사육제한구역 (일부제한구역, 2024-10-25, <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)

* 접도구역 (국지도 82호선, 2024-08-02, <도로법>)

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 경매 종류

* 채권자: 배OO

* 경매 구분: 부동산임의경매

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상인 항목이 포함되어 있어 주의가 필요합니다.

4.3. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

* 최초 소유권 보존: 2004-12-16 (대한토지신탁주식회사)

* 소유권 이전: 2004-12-31 (주식회사 풍산건설)

* 전세권 설정: 2008-05-30 (배경민, 금30,000,000원) - 본 물건의 임차인 배경민과 동일인으로 추정됩니다.

* 압류: 2010-07-01 (용인시)

* 가압류: 2016-04-08 (심명섭, 금89,847,928원)

* 가압류: 2016-04-22 (송수길, 금245,256,727원)

* 임의경매 개시 결정: 2024-12-30 (배경민, 2024타경36271)

* 말소 기준 권리: 2008년 5월 30일자 전세권 설정 (을3)입니다. (임의경매 채권자가 전세권자이므로, 해당 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.)

4.4. 인수되는 권리

* 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소 기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 배경민씨는 대항력이 없는 것으로 분석되며, 등기부상 전세권(을3) 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 및 산업 시설

* 본건 인근에는 대소산업단지가 위치하고 있어 관련 종사자들의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

* 주위로 공장 및 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

5.2. 배후 수요

* 산업단지 근로자 및 주변 지역 주민을 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 산수화아파트

* 주소: 충청북도 음성군 대소면 대풍리 582-7

* 사용승인일: 2004년 12월 15일

* 총 동수: 6동

* 총 세대수: 491세대

* 최고층: 15층 (본건은 15층 중 2층)

* 관리사무소 연락처: 043-535-5017

6.2. 편의 및 부대시설

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 있습니다.

6.3. 주차 정보

* 지상 주차대수: 3대

* 지하 주차대수: 20대

* 주차대수 합계: 349대 (세대당 약 0.71대)

7. 잠재적 리스크

7.1. 도시 계획 및 제한 사항

* 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류, 가축사육제한구역, 접도구역 등 다수의 도시계획 및 제한 사항이 존재하여 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7.2. 권리 관계 및 채권 총액

* 다수의 압류 및 가압류가 존재하며, 등기부상의 채권 총액은 약 3억 6,510만원으로 감정가 6,400만원에 비해 상당히 높습니다. (단, 본 경매 절차에서 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

7.3. 주변 환경

* 아파트 단지 인근에 공장 및 농경지가 혼재되어 있어, 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 지역에서 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 산업단지 및 공장 밀집 지역의 일반적인 환경적 특성을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 대소면 대풍리 소재 산수화아파트 102동 2층 202호로, 아파트 및 토지 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 64,000,000원이며, 전용면적 48.66㎡ (약 14.72평)의 소형 평수입니다.

주변에 대소산업단지가 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있으나, 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로 주거 쾌적성은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통은 차량 접근이 용이하며 간선도로와 연계가 잘 되어 있습니다.

권리 분석상, 임차인 배 씨는 대항력이 없으며, 등기부상 전세권 역시 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없을 것으로 보입니다. 이는 본 경매 물건의 주요 이점으로 작용합니다.

다만, 토지의 다양한 도시계획 및 제한 사항, 그리고 높은 채권 총액은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 소형 평형으로 비교적 낮은 감정가 및 시세 수준.

* 대소산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요 가능성.

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구 등 개발 잠재력이 있는 용도지역에 포함.

* 권리 인수 부담 없음 (대항력 없는 임차인).

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 아파트 단지의 유사 면적(48.66㎡) 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 25일: 5층, 4,500만원

* 2025년 11월 25일: 6층, 4,500만원

* 2025년 11월 5일: 11층, 4,700만원

본 물건은 2층으로 최근 거래 사례(5층, 6층, 11층)보다 낮은 층이며, 감정가 64,000,000원은 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 최근 시세와 낮은 층수, 그리고 감정가를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 낙찰률을 감안했을 때, 예상 입찰가는 40,000,000원에서 45,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (감정가의 약 60~70% 수준부터 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.