나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50790 [2] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 231-18 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-9,11,12,14-21): 본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 "광덕초등학교" 남측 원거리에 위치하며, 부근은 임야,농경지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1-9,11,12,14-21): 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 기준시점 현재 삼각형 완경사지의 휴경지임. 기호(2,3,14): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 도로임. 기호(4): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 휴경지임. 기호(5,7,8): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전 및 휴경지임. 기호(6): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 제시외건물 건부지로 이용 중임. 기호(9,20): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 소하천구역 내 제방임. 기호(11): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 휴경지임. 기호(12): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전으로 이용 중임. 기호(15,16): 기준시점 현재 2필지 일단의 부정형 완경사지의 상업용 건부지로 이용 중임. 기호(17): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 일부 도로로 이용 중임. 기호(18): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 제시외건물 건부지, 사방댐, 일부 도로로 이용 중임. 기호(19): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 주거용 건부지로 이용 중임. 기호(21): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지임. 기호(2,3): 본건이 노폭 약 2-3M 내외의 비포장도로임. 기호(4,5): 인접필지(기호(3))를 통해 진출입 가능함. 기호(6,7,8): 인접필지(기호(2))를 통해 진출입 가능함. 기호(9,20): 본건 북서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로를 통해 진출입 가능함. 기호(11): 인접필지(기호(14))를 통해 진출입 가능함. 기호(12): 인접필지(기호(17))를 통해 진출입 가능함. 기호(14): 본건이 노폭 약 4-5M 내외의 콘크리트 및 비포장도로임. 기호(15,16): 인접필지(기호(14))를 통해 진출입 가능함. 기호(17,18): 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로임. 기호(19): 인접필지(기호(18))를 통해 진출입 가능함. 기호(21): 본건 북서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,5,6): 생산관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 영농여건불리농지임. 기호(2,7,8): 생산관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 영농여건불리농지임. 기호(9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(75번국도 접도구역)<도로법>, 소하천구역(2018-08-03)<소하천정비법>임. 기호(11,14): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(12): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(15,16): 농림지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(17): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(18): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(19): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(20): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(75번국도 접도구역)<도로법>, 소하천구역(2018-08-03)<소하천정비법>임. 기호(21): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형), 중로3류(폭 12m~15m)(강고2010-280)(저촉) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(75번국도)<도로법>, 소하천구역(2018-08-03)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(6) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "타인소유"로 조사된 "경량철골구조 기타(판넬)지붕(제시외 건물)"이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지상 제시외 건물을 감안하여 평가하되, 지상 제시외 건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 자세한 사항은 별도의 조사를 요함. 2)본건 토지 기호(12,16) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "파이프조하우스" 등이 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 본건 평가에서는 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3)본건 토지 기호(18) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "경량철골조 및 목조 아스팔트슁글지붕 대피소(제시외건물)", "태양광발전설비(제시외물건)" 및 "목조데크(제시외물건) 수개"가 소재하며, "계류보전사업으로 인한 사방댐"이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지적도면에 의거하여 개략적인 면적 산출 후 이를 감안하여 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, "대피소(제시외건물(ㅇ)), 태양광발전설비, 목조데크" 등은 제시외건물 및 제시외물건으로 평가하였으니, 정확한 위치, 면적, 소유관계 및 일괄경매 여부 등은 별도의 측량 및 재조사를 반드시 요함. 4)본건 토지 기호(19) 지상 위에 관정설비(굴착심도 100m, 굴착직경 150mm)신고가 되어 있으나 현장조사시 기호( 11,14) 경계지상에 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 평가에서는 이를 "제시외물건"으로 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 일괄경매 여부 등은 정확한 관정의 위치, 신고관정과의 동일 여부, 소유권관계, 깊이, 규격 등을 반드시 재확인을 요함. 5)본건 토지 기호(7,8) 외 지상에 소재하는 "수목(돌배나무, 오가피, 마가목, 다래나무 등) 및 임산물 등" 수백여 주는 "제시외물건"으로 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2,3): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "유원지"이나 현황 "도로"임. 기호(9,20): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나 현황 "제방"임. 기호(6): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "유원지"이나 현황 "제시외건물 건부지"임. 기호(14): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "대" 이나 현황 "진입도로"임. 기호(17): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "임야 및 도로"임. 기호(18): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "임야, 건부지, 사방댐, 도로"임. 기호(21): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나 현황 "도로 등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-9,11,12,14-21): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10): 일반목구조 일반목구조(경사지붕) 2층 건으로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지, 목재루바, 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(13): 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽: 목재사이딩 마감 등, 내벽: 목재루바 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

기호(10) 1,2층: 단독주택으로 이용 중임. 기호(13): 근린생활시설 및 창고로 이용 중임.

설비내역

기호(10): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, LPG에 의한 난방설비 등이 되어있음. 기호(13): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, LPG에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(10,13): 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록9,20 공부상 '전'이나 현황 '제방', 목록21 공부상 '전'이나 현황 '도로 등'임
-농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:사내면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호는 춘천지방법원 2025타경50790 (2)입니다.

* 소재지는 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 231-18입니다.

* 토지의 용도는 전(밭)입니다.

* 감정가는 17,790,000원입니다.

* 토지면적은 765.00㎡ (약 231.11평)입니다.

* 건물면적은 0.00㎡로 건물이 존재하지 않습니다.

* 매각대상은 토지입니다.

* 경매구분은 부동산임의경매입니다.

* 채권자는 화OOOOOOO이며, 등기부상 화천농업협동조합과 관련된 권리가 다수 확인됩니다.

* 본 물건의 특이사항으로는 농지취득자격증명이 필요하며, 공동담보 물건이고 일괄매각 대상입니다. (자세한 내용은 물건명세서 참고사항을 참조하시기 바랍니다.)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 "광덕초등학교" 남측 원거리에 위치하며, 부근은 임야, 농경지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

* 인접 도로상태: 다수의 필지가 다양한 폭과 상태의 도로에 접해 있으며, 일부 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 복합적인 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(후방지역 500m), 접도구역, 소하천구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 2015-09-23, 근저당권 (화천농업협동조합, 120,000,000원)임.

* 인수되는 권리: 없음. 경매로 인해 모든 을구 권리는 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 722,886,474원임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 특별한 임차인 정보는 확인되지 않음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 광덕초등학교가 소재하여 전원생활 또는 농업 관련 활동에 적합한 입지임.

* 상업 시설보다는 주변 자연환경 및 지역 특성을 고려한 토지 이용이 예상됨.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 광덕초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있음.

* 혐오시설 조사: 본건은 군사기지 및 군사시설 보호구역(후방지역 500m)에 해당하여 군 관련 시설이 인근에 존재할 가능성이 높음. 구체적인 혐오시설 정보는 추가 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 미제출 시 보증금 몰수 및 취득 불가하며, 발급을 위한 사전 준비가 필요함.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록9,20은 공부상 '전'이나 현황 '제방', 목록21은 공부상 '전'이나 현황 '도로 등'으로 이용되고 있어, 실제 토지 이용에 있어 관련 민원 및 법적 검토가 필요함.

* 다수의 토지이용계획 및 제한: 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 묶여 있으며, 가축사육제한, 군사시설 보호, 접도구역, 소하천구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 개발 행위 시 제약이 따를 수 있음.

* 제시외 물건 다수 존재: 경량철골구조 건물, 파이프조 하우스, 대피소, 태양광발전설비, 목조데크, 사방댐, 관정 설비, 수목 등 다양한 제시외 물건이 존재하며, 특히 기호(6) 지상에는 '타인 소유'로 조사된 제시외 건물이 소재하므로, 관련 권리 관계 및 처리 문제를 사전에 확인해야 함.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강원특별자치도 화천군 사내면에 위치한 토지로서, 농지취득자격증명 발급이 가능한 경우에 한해 매입을 고려할 수 있습니다.

* 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 공부상 지목과 현황 이용이 상이한 부분이 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 다수의 법적 제한사항이 존재하므로, 개발 또는 활용 계획 수립 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

* 권리관계는 모두 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없으나, 제시외 물건, 특히 타인 소유 건물 등에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 전반적으로 농업, 임업 또는 지역 특성을 활용한 개발 잠재력을 보유하고 있으나, 규제 및 현황 불일치 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지법 등 관련 법규에 따라 농지 취득이 가능한 실수요자에게는 비교적 저렴한 가격으로 토지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 공부상 '전'이나 현황 '도로', '제방', '상업용 건부지', '주거용 건부지' 등 복합적인 토지 이용 현황을 고려하여 다목적 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역임을 감안하여, 군 관련 시설과의 연계 또는 특수 목적으로의 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 17,790,000원

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 유찰 횟수, 본건의 개발 가능성 및 제약 사항, 입찰 참여 의향자 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 하지만 감정가가 17,790,000원으로, 토지 면적(765㎡, 약 231평) 대비 평당 약 77,000원 수준으로, 농지로서의 가치와 더불어 현황 이용 및 법적 제한을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 농지취득자격증명 필수, 다수의 법적 제한, 현황 불일치, 제시외 물건 존재 등의 리스크를 감안하여, 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.