나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50790 [3] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 200-3 제1동 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50790 [3] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 200-3 제1동 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경50790
• 주소: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 200-3 제1동
• 용도: 근린시설

춘천지방법원 경매4계 2025타경50790 | 소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 200-3 제1동 | 감정가: 562,274,400원 | 최저가: 562,274,400원 | 용도: 근린시설

1. 춘천지방법원 2025타경50790 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50790 (3)

소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 200-3 제1동

용도: 근린생활시설

감정가: 562,274,400원

토지면적: 25,673.00㎡ (약 7,765.6평)

건물면적: 210.70㎡ (약 63.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권 성립 가능성 있음.

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리에 소재하며, "광덕초등학교" 남측에서 원거리에 위치합니다. 주변 지역은 주로 임야와 농경지로 구성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 인근 버스 정류장의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

다수의 토지 필지로 구성되어 있어 각 필지별로 인접 도로 상황이 다릅니다. 일부 필지는 맹지이거나 비포장도로를 이용하며, 일부는 약 2~5m 폭의 비포장 또는 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다. 또한, 북서측에 왕복 2차선 아스콘 포장도로와 접한 필지도 있으며, 75번 국도와 관련된 접도구역 및 도로구역에 해당하는 필지들도 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 화OOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 사항으로는 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권 등이 성립될 가능성이 있어 별도 확인이 필요합니다.

주의사항으로는 제시외 건물 및 물탱크 중 일부는 매각에서 제외되며, 목록 18번지에는 계류보전사업으로 인한 사방댐이 소재하고 분묘 소재 여부를 별도 확인해야 합니다. 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 목록 19번지 관정 설비는 신고되어 있으나 현장 조사 시 다른 필지 경계에 소재하는 것으로 확인되었습니다.

특히, 목록 11번과 12번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 신청을 요합니다.

또한, 여러 필지에서 공부상 지목과 현황이 다른 경우가 발견됩니다 (예: 기호 14번 공부상 '대'이나 현황 '진입도로', 기호 17, 18번 공부상 '임야'이나 현황 '일부 도로' 등).

1.4. 상권분석

본건 소재지 부근은 주로 임야와 농경지로 이루어진 지역입니다. 주변에 근린생활시설이나 상업 시설이 밀집된 지역은 아니며, 상대적으로 한적한 환경입니다. 다만, 일부 필지(기호 15, 16)는 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

인근에는 광덕초등학교가 있으며, 식당(광덕고개쉼터, 광덕 별아래 등) 및 펜션/민박 시설(화천 플라워펜션, 화천 스카이밸리 펜션, 화천 도랑가펜션 등)이 다수 분포하고 있어 주말이나 휴가철에는 외부 방문객의 유입이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 광덕초등학교가 있으며, 이는 남측으로 원거리에 위치합니다.

편의시설 및 기타 생활 정보는 상세하게 제공되지 않았으나, 주변에 식당 및 숙박 시설이 일부 존재합니다.

또한, 토지 이용계획 및 제한상태에 따라 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축 사육 제한 구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 접도구역, 소하천구역 등 각종 도시계획 및 법규에 의한 제한사항이 존재합니다.

1.6. 토지 이용 현황 및 지적상 현황 비교

본건을 구성하는 다수의 토지 필지들은 공부상 지목과 실제 이용 현황 간에 차이가 있습니다.

주요 차이점은 다음과 같습니다:

- 기호(2,3): 공부상 '유원지'이나 현황 '도로'

- 기호(9,20): 공부상 '전'이나 현황 '제방'

- 기호(6): 공부상 '유원지'이나 현황 '제시외건물 건부지'

- 기호(14): 공부상 '대'이나 현황 '진입도로'

- 기호(17): 공부상 '임야'이나 현황 '임야 및 도로'

- 기호(18): 공부상 '임야'이나 현황 '임야, 건부지, 사방댐, 도로'

- 기호(21): 공부상 '전'이나 현황 '도로 등'

토지의 형태와 이용 상태 또한 다양하게 조사되었습니다. 완경사지의 휴경지, 도로, 전, 임야, 소하천구역 내 제방, 상업용 건부지, 주거용 건부지, 사방댐, 태양광 발전 설비 부지 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다.

1.7. 건물 정보

건물은 두 가지 종류로 조사되었습니다.

- 기호(10): 일반목구조의 2층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지, 목재루바, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 플라스틱 샤시입니다. 현재 단독주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 전기, LPG 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

- 기호(13): 경량철골구조의 단층 건물로, 외벽은 목재사이딩 마감 등이며, 내벽은 목재루바 등으로 마감되었습니다. 창호는 플라스틱 샤시입니다. 현재 근린생활시설 및 창고로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 전기, LPG 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건과 관련하여 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

첫째, 목록 11번 및 12번 토지는 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

둘째, 분묘기지권 및 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 해당 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 특히 목록 18번지의 분묘 소재 여부 확인이 중요합니다.

셋째, 제시외 건물, 물탱크, 사방댐, 관정설비 등 일부 물건은 매각에서 제외되거나, 현황과 공부상 내용이 상이하여 별도의 정확한 조사 및 확인이 요구됩니다.

넷째, 일부 필지의 지목과 현황이 일치하지 않아, 토지 이용 및 활용에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

다섯째, 해당 지역은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(후방지역 500m)에 포함되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

여섯째, 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 대규모 부지 특성상 잠재적 가능성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 강원도 화천군 사내면 광덕리에 위치한 근린생활시설 및 단독주택(추정)으로, 넓은 토지와 함께 여러 필지로 구성되어 있습니다. 다양한 토지 이용 현황과 지적상 차이, 농지취득자격증명 필요, 권리관계(분묘기지권, 법정지상권) 성립 가능성 등 복잡한 권리 및 현황상의 이슈가 존재합니다.

따라서 입찰 전 철저한 현장 조사와 함께 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 및 제반 권리 관계, 제시외 물건 및 매각 제외 물건, 공부와의 차이 등을 면밀히 파악해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 넓은 토지 면적을 확보할 수 있다는 점입니다. 총 25,673.00㎡(약 7,765.6평)의 토지는 향후 개발 또는 활용 가치를 가질 수 있습니다.

둘째, 근린생활시설과 주택(추정)이 함께 있어 다양한 용도로 활용될 가능성이 있습니다.

셋째, 농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 농업적 이용이나 관련 시설을 고려해볼 수 있습니다.

넷째, 주변 지역의 자연환경을 활용한 관광, 휴양, 체험 시설 등으로의 개발 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

다섯째, 현재 제시된 권리 및 현황상의 복잡성을 해결하고 안정적인 권리 관계를 확보한다면, 지역 내에서 가치 있는 부동산으로 자리매김할 수 있습니다.

법원 정보

춘천지방법원 경매4계