나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50790 [3] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 200-3 제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-9,11,12,14-21): 본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 "광덕초등학교" 남측 원거리에 위치하며, 부근은 임야,농경지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1-9,11,12,14-21): 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 기준시점 현재 삼각형 완경사지의 휴경지임. 기호(2,3,14): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 도로임. 기호(4): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 휴경지임. 기호(5,7,8): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전 및 휴경지임. 기호(6): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 제시외건물 건부지로 이용 중임. 기호(9,20): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 소하천구역 내 제방임. 기호(11): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 휴경지임. 기호(12): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전으로 이용 중임. 기호(15,16): 기준시점 현재 2필지 일단의 부정형 완경사지의 상업용 건부지로 이용 중임. 기호(17): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 일부 도로로 이용 중임. 기호(18): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 제시외건물 건부지, 사방댐, 일부 도로로 이용 중임. 기호(19): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 주거용 건부지로 이용 중임. 기호(21): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지임. 기호(2,3): 본건이 노폭 약 2-3M 내외의 비포장도로임. 기호(4,5): 인접필지(기호(3))를 통해 진출입 가능함. 기호(6,7,8): 인접필지(기호(2))를 통해 진출입 가능함. 기호(9,20): 본건 북서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로를 통해 진출입 가능함. 기호(11): 인접필지(기호(14))를 통해 진출입 가능함. 기호(12): 인접필지(기호(17))를 통해 진출입 가능함. 기호(14): 본건이 노폭 약 4-5M 내외의 콘크리트 및 비포장도로임. 기호(15,16): 인접필지(기호(14))를 통해 진출입 가능함. 기호(17,18): 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로임. 기호(19): 인접필지(기호(18))를 통해 진출입 가능함. 기호(21): 본건 북서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,5,6): 생산관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 영농여건불리농지임. 기호(2,7,8): 생산관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 영농여건불리농지임. 기호(9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(75번국도 접도구역)<도로법>, 소하천구역(2018-08-03)<소하천정비법>임. 기호(11,14): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(12): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(15,16): 농림지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(17): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(18): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(19): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(20): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(75번국도 접도구역)<도로법>, 소하천구역(2018-08-03)<소하천정비법>임. 기호(21): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형), 중로3류(폭 12m~15m)(강고2010-280)(저촉) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(75번국도)<도로법>, 소하천구역(2018-08-03)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(6) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "타인소유"로 조사된 "경량철골구조 기타(판넬)지붕(제시외 건물)"이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지상 제시외 건물을 감안하여 평가하되, 지상 제시외 건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 자세한 사항은 별도의 조사를 요함. 2)본건 토지 기호(12,16) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "파이프조하우스" 등이 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 본건 평가에서는 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3)본건 토지 기호(18) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "경량철골조 및 목조 아스팔트슁글지붕 대피소(제시외건물)", "태양광발전설비(제시외물건)" 및 "목조데크(제시외물건) 수개"가 소재하며, "계류보전사업으로 인한 사방댐"이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지적도면에 의거하여 개략적인 면적 산출 후 이를 감안하여 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, "대피소(제시외건물(ㅇ)), 태양광발전설비, 목조데크" 등은 제시외건물 및 제시외물건으로 평가하였으니, 정확한 위치, 면적, 소유관계 및 일괄경매 여부 등은 별도의 측량 및 재조사를 반드시 요함. 4)본건 토지 기호(19) 지상 위에 관정설비(굴착심도 100m, 굴착직경 150mm)신고가 되어 있으나 현장조사시 기호( 11,14) 경계지상에 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 평가에서는 이를 "제시외물건"으로 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 일괄경매 여부 등은 정확한 관정의 위치, 신고관정과의 동일 여부, 소유권관계, 깊이, 규격 등을 반드시 재확인을 요함. 5)본건 토지 기호(7,8) 외 지상에 소재하는 "수목(돌배나무, 오가피, 마가목, 다래나무 등) 및 임산물 등" 수백여 주는 "제시외물건"으로 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2,3): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "유원지"이나 현황 "도로"임. 기호(9,20): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나 현황 "제방"임. 기호(6): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "유원지"이나 현황 "제시외건물 건부지"임. 기호(14): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "대" 이나 현황 "진입도로"임. 기호(17): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "임야 및 도로"임. 기호(18): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "임야, 건부지, 사방댐, 도로"임. 기호(21): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나 현황 "도로 등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-9,11,12,14-21): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10): 일반목구조 일반목구조(경사지붕) 2층 건으로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지, 목재루바, 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(13): 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽: 목재사이딩 마감 등, 내벽: 목재루바 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

기호(10) 1,2층: 단독주택으로 이용 중임. 기호(13): 근린생활시설 및 창고로 이용 중임.

설비내역

기호(10): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, LPG에 의한 난방설비 등이 되어있음. 기호(13): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, LPG에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(10,13): 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건 포함
-목록12,16 지상 파이프조하우스등 , 목록12,14 지상 물탱크 각 매각 제외
-목록18 계류보전사업으로 인한 사방댐 소재, 분묘 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-목록19 관정설비 신고가 되어 있으나 현장조사시 목록11,14 경계지상에 소재함
-목록14 공부상 '대'이나 현황 '진입도로', 목록17 공부상 '임야'이나 현황 '일부 도로', 목록18 공부상 '임야'이나 현황 '일부 건부지, 사방댐, 도로'임
-목록11,12 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:사내면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50790 (3)

* 소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 200-3 제1동

* 용도: 근린시설 (건물(10)은 단독주택, 건물(13)은 제1종근린생활시설 및 창고로 이용 중)

* 감정가: 578,974,400원

* 토지면적: 25,673.00㎡ (약 7,766.5평)

* 토지지분: 25,673㎡ (약 7,766.5평)

* 건물면적: 210.70㎡ (약 63.7평)

* 건물(10) (일반목구조 2층 단독주택): 총면적 99.7㎡ (약 30.1평), 건축면적 71.95㎡ (약 21.7평)

* 건물(13) (경량철골구조 1층 근린생활시설): 총면적 111㎡ (약 33.5평), 건축면적 100.5㎡ (약 30.4평)

* 건물지분: 210.7㎡ (약 63.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 화천농업협동조합

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 "광덕초등학교" 남측 원거리에 위치하며, 부근은 임야, 농경지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 버스 정류장까지의 거리, 운행 횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 지적도상 맹지임.

* 기호(2,3): 본건이 노폭 약 2-3M 내외의 비포장도로임.

* 기호(4,5): 인접필지(기호(3))를 통해 진출입 가능함.

* 기호(6,7,8): 인접필지(기호(2))를 통해 진출입 가능함.

* 기호(9,20): 본건 북서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로를 통해 진출입 가능함.

* 기호(11): 인접필지(기호(14))를 통해 진출입 가능함.

* 기호(12): 인접필지(기호(17))를 통해 진출입 가능함.

* 기호(14): 본건이 노폭 약 4-5M 내외의 콘크리트 및 비포장도로임.

* 기호(15,16): 인접필지(기호(14))를 통해 진출입 가능함.

* 기호(17,18): 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로임.

* 기호(19): 인접필지(기호(18))를 통해 진출입 가능함.

* 기호(21): 본건 북서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로의 일부임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 주요 용도지역: 생산관리지역, 계획관리지역, 농림지역.

* 제한사항: 가축사육제한구역 (일부 지역은 모든 축종 사육 제한, 일부는 소/말/양/염소/사슴/젖소 사육 가능), 제한보호구역 (후방지역: 500m), 영농여건불리농지 (기호 1,3,4,5,6), 접도구역 (75번국도), 소하천구역 (2018-08-03), 준보전산지, 임업용산지, 건축법상 도로, 중로3류(폭 12m~15m), 도로구역 (75번국도).

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지:

* 말소기준권리: 화천농업협동조합 근저당 (2015-09-23) 120,000,000원.

* 총 등기부채권액: 518,886,474원.

* 건물:

* 말소기준권리: 화천농업협동조합 근저당 (2016-02-26) 26,000,000원.

* 총 등기부채권액: 911,159,360원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1982-11-30

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 금액 미상으로 간주되어 주의가 필요하며, 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-05

* 대항력: 없음

* 비고:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에는 명시된 바 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (다만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 명시된 점은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역과 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하며, 주변은 지역 기반의 소규모 시설이 예상됩니다.

* "광덕초등학교"가 인근에 위치하고 있어 지역 내 교육 시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 용도가 근린생활시설 및 단독주택으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이나 주거 기능을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 광덕초등학교가 남측 원거리에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 75번 국도 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으므로, 주변 생활 편의시설은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록11, 12번 필지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 분묘기지권 성립 여지: 목록18번지 일대에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 사방댐 소재 또한 별도 확인이 필요합니다.

* 공부상 지목과 현황 차이:

* 목록14번지는 공부상 '대'이나 현황 '진입도로'로 이용 중입니다.

* 목록17번지는 공부상 '임야'이나 현황 '일부 도로'로 이용 중입니다.

* 목록18번지는 공부상 '임야'이나 현황 '일부 건부지, 사방댐, 도로'로 이용 중입니다.

* 이러한 지목과 현황의 차이는 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건:

* 기호(6) 지상에 타인 소유의 경량철골구조 기타(판넬)지붕 건물이 소재합니다.

* 기호(12,16) 지상에 파이프조하우스 등이 소재하나, 매각 제외 대상입니다.

* 기호(18) 지상에 대피소, 태양광발전설비, 목조데크 등 제시외 건물 및 물건이 소재합니다.

* 기호(19) 지상에 관정설비가 있으나, 현장 조사 결과 기호(11,14) 경계지상에 소재하는 것으로 파악되었습니다.

* 기호(7,8) 외 지상에 수백여 주의 수목 및 임산물이 소재합니다.

* 이러한 제시외 건물 및 물건은 별도 확인 및 처리가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원): 산방환담주식회사농업회사법인조순정(조 ) 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 실제 인수 부담이 없을 수도 있으나, 금액이 미상으로 간주되어 주의가 필요하며, 실제 권리관계 및 인수 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지), 접도구역 등 다수의 공법상 제한이 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 화천군에 위치한 넓은 면적의 토지와 근린시설 및 주택으로 구성되어 있습니다.

* 광활한 토지 면적은 개발 가능성을 시사하지만, 다수의 필지로 나뉘어 있고 각 필지의 지목과 현황이 상이하며, 농지, 임야, 도로 등으로 이용되고 있어 복합적인 관리가 요구됩니다.

* 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 가능성, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 및 물건 소재, 대항력 있는 임차인 등 다양한 권리 및 현황상의 리스크 요소를 내포하고 있어, 매수 전 반드시 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 위험 요소를 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 25,673㎡(약 7,766.5평)에 달하는 넓은 토지는 향후 토지 활용 및 개발 측면에서 잠재적 가치를 지닙니다.

* 현황 이용 중인 건물: 근린생활시설 및 주택이 있어 즉시 활용하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역적 특성 활용: 지역 개발 계획이나 특정 수요에 따라 부지의 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 578,974,400원

* 본 물건은 다수의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 하며, 현장 조사 결과, 개별 필지의 가치, 명도 및 권리 관계 정리 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 추가 조사와 시장 상황 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.