나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11353 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 288-6 삼성건영아파트 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2024.10.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안1동 행정복지센타" 서측에 위치하며,
주위는 각종 근린생활시설 및 공동주택, 업무시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는
지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 "주안역"(1호선(경인선) 및 인
천2호선)이 소재하는 등, 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일:2003.06.27)

외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 및 일부타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로인 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

건물 외벽에 '102동' 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경11353 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 주안동 288-6 삼성건영아파트 6층601호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

140,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 22.63㎡ (약 6.84평)

* 건물 면적 (전용면적): 59.72㎡ (약 18.07평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "주안1동 행정복지센터" 서측에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다양한 근린생활시설, 공동주택, 업무시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 인천2호선 환승역인 "주안역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물 중 제6층 제601호로, 2003년 6월 27일에 사용승인을 받았습니다.

* 외벽: 드라이비트 마감 등으로 시공되었습니다.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등이 되어 있습니다.

* 창호: 샷시 창호 등으로 조사되었습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.2. 토지 이용 상태 및 계획

* 형상 및 이용 상태: 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 남측으로 소로의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 집합건물 등기부 요약

본 물건에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류 및 강제경매 개시 결정 등기 기록이 확인됩니다. 말소기준권리는 2022년 3월 8일에 접수된 주식회사오이코스파이낸셜대부의 근저당(을11)입니다. 해당 근저당 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 박석희

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 3일

* 배당신고일자: 2024년 8월 19일

* 대항력: 있음

4.3. 권리분석 상세

등기부상 말소기준권리(근저당, 2022.03.08 접수)보다 전입일자(2022.02.25)와 확정일자(2022.02.03)가 앞서는 대항력 있는 임차인 박석희가 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 본 건의 경우, 임차인의 보증금 120,000,000원은 감정가 140,000,000원과 비교할 때 상당한 금액이므로, 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

앞서 분석된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가가 감정가 대비 높게 책정될 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

5.2. 물리적 상태 및 관리 문제

건물 외벽에 '102동'이라는 표시가 되어 있어, 실제 동 표기와 관련하여 혼선이 있을 수 있습니다. 또한, 미추홀구 내 일부 지역에서 재개발 등으로 인한 쓰레기 방치 및 산업 폐기물 문제가 보도된 사례가 있어, 주변 환경에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

6. 상권분석

본 물건이 위치한 주안동 일대는 주안역을 중심으로 상업 및 업무시설이 밀집되어 있어 유동인구가 많고 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 형성 및 유지는 양호한 편입니다.

7. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 인천2호선 주안역 이용 편리, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주안역 주변으로 백화점, 마트, 병원(인천사랑병원 등), 영화관(CGV 남주안, 영화공간 주안 등) 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 인근에 주원초, 석암초, 석정중, 석정여고, 인천남고 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 주안역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 추가적인 현장 조사가 필수적입니다. 건물 외벽의 동 표시 문제 등은 사소한 부분일 수 있으나, 전체적인 물건 관리에 대한 고려가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 교통 요건: 주안역(1, 2호선) 역세권으로 서울 및 수도권 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업, 문화, 의료, 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 주안 원도심 재생사업 등의 영향권에 있어 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 140,000,000원입니다. 본 건은 대항력 있는 임차인이 보증금 120,000,000원을 보유하고 있으며, 인수 가능성이 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 보증금 인수 비용 및 기타 명도 비용을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금 120,000,000원을 고려할 때, 실질적인 입찰 희망가는 이를 감안한 금액으로 책정될 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 법적 검토 및 현장 답사를 통해 명도 가능성, 임차인의 추가적인 권리 주장 여부 등을 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.