나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50819 [2] 강원특별자치도 화천군 화천읍 동촌리 2941 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 화천읍 동촌리 소재 "평화의 댐 " 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 군사시설보호구역 내의 임야 등이 소재하는 순수 산림지대임.

교통상황

본건 까지 일반차량 진출입 어려우며, 버스정류장과의 거리 및 간선도로 접근성 등 제반 대중 교통 상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형, 완경사, 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호2: 보전관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 통제보호구역(2025-03-26)(통제보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호3: 보전관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호4: 보전관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호5: 보전관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역(2025-05-16)(북한강 국가하천구역)<하천법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지적도상 맹지임
-분묘 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50819 (2).

경매구분: 부동산강제경매.

채권자: 박OO.

1.2. 물건 현황

용도: 임야.

매각대상: 토지매각.

1.3. 토지 정보

소재지: 강원특별자치도 화천군 화천읍 동촌리 2941.

토지면적: 4889.00㎡ (약 1479.1평).

토지 제시외면적: 0.00㎡.

1.4. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡.

건물 지분: 0㎡.

건물 제시외면적: 0.00㎡.

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 5,231,230원.

토지면적: 4889.00㎡ (약 1479.1평).

건물면적: 0.00㎡.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 화천군 화천읍 동촌리 소재 "평화의 댐" 북서측 원거리에 위치합니다.

주위는 군사시설보호구역 내의 임야 등이 소재하는 순수 산림지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 일반 차량 진출입이 어렵습니다.

버스정류장과의 거리 및 간선도로 접근성 등 제반 대중교통 상황은 불편합니다.

지적도상 맹지이므로 차량 접근이 매우 제한적입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 여러 법률에 따른 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역으로, 사육 가능한 가축 종류에 제한이 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 내에 위치하며, 일부 구역은 통제보호구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 군사시설 보호구역은 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 시 군과 협의해야 하는 등 재산권 행사에 제한이 따릅니다.

* 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)으로 지정되어 있습니다.

* 일부 필지는 하천구역(북한강 국가하천구역)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 1991년 6월 24일에 박세준 명의로 등기되었습니다.

강제 경매 개시 결정 등기는 2025년 7월 22일에 채권자 박창림에 의해 접수되었으며, 권리 금액은 52,015,753원입니다.

이 경매 개시 결정 등기가 말소기준권리입니다.

춘천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경50819)에 따른 등기부채권 총액은 0원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

다만, 지상권의 구체적인 내용은 별도로 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 순수 산림지대로서 상업 활동이 가능한 지역이 아니므로 상권 분석은 부적합합니다.

5. 생활정보

본건은 임야로서 주거 또는 상업 시설이 입지하기 어려운 지역이며, 인근에 편의시설에 대한 정보가 제공되지 않아 생활 정보 분석은 부적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 차량 진출입 및 건축 행위 등에 제약이 있습니다.

* 군사시설보호구역: 개발 행위에 대한 엄격한 제한이 따르며, 군사적 필요에 따라 통제될 수 있습니다. 일부 지역에서는 보호구역 해제 및 완화 조치가 있었으나, 본건에 적용되는 구체적인 제한 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 타인의 토지에 분묘와 그 주변 일정 면적을 계속 사용하고 관리할 수 있는 관습법상 권리입니다. 분묘기지권이 성립되면 토지 이용에 제약을 초래할 수 있으므로, 분묘 소재 여부는 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 통제보호구역, 역사문화환경보존지역, 하천구역 등 다수의 용도 제한이 존재하여 개발 및 활용에 어려움이 예상됩니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 접근성 불편: 일반 차량 진출입이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여 현장 방문 및 물건 활용에 어려움이 있습니다.

* 경사도 및 자연림 상태: 완경사의 자연림 상태이므로 개발 시 추가적인 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보물의 처분 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 화천군에 위치한 임야로, 감정가는 5,231,230원이나 다수의 법적, 물리적 제약으로 인해 활용 가치가 매우 제한적입니다. 맹지, 군사시설보호구역, 분묘기지권 가능성, 복합적인 토지이용 제한 등은 개발 및 투자의 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

본건의 현재 조건 하에서는 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다.

다만, 향후 군사시설보호구역 해제 등 법규 완화 또는 토지 이용 제한 완화 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 접근이나, 인접 토지와의 합병을 통한 활용 가능성 등을 고려해 볼 수는 있습니다. 그러나 이는 매우 불확실한 전망입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재하며, 맹지, 군사시설보호구역 내 위치, 분묘기지권 성립 가능성 등 중대한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 또한, 채권액 52,015,753원에 비해 감정가가 현저히 낮아 유찰 가능성이 높습니다.

정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사, 관련 법규의 추가적인 검토, 그리고 인근 부동산 시세 조사를 통해 산정되어야 합니다.

현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크들을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.