나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경53768 [1] 서울특별시 강동구 천호동 75-17 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경53768 [1] 서울특별시 강동구 천호동 75-17 다가구주택 경매

• 사건번호: 2022타경53768
• 주소: 서울특별시 강동구 상암로28길 11-4
• 용도: 다가구주택

서울동부지방법원 경매2계 2022타경53768 | 소재지: 서울특별시 강동구 상암로28길 11-4 | 감정가: 798,276,460원 | 최저가: 638,621,000원 | 용도: 다가구주택

1. 서울동부지방법원 2022타경53768 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경53768 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 75-17

용도: 다가구주택

감정가: 798,276,460원

토지면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 157.68㎡ (약 47.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, "천호1동주민센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 연립주택단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 환경여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용은 도보 약 15분 거리에 지하철 5호선 "굽은다리역"이 있으며, 인근 간선도로 변에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 판단됩니다. 차량 진출입 또한 원활하게 가능합니다.

1.3. 건물 상세 정보

본 건물은 벽돌조 평슬래브지붕의 지하 1층, 지상 2층으로 구성된 다가구용 단독주택입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 알미늄 샷시로 시공되었습니다. 현재 지하 1층부터 지상 2층까지 다가구용 단독주택으로 이용 중입니다. 다만, 건물 내부 및 이용 상황은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문 조사에 기반하여 평가되었으므로, 실제 이용 현황과 일부 차이가 있을 수 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설과 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 등기부등본 및 제시목록에는 없으나, 건축물대장 상 옥상에 옥탑층(6.38㎡, 약 1.93평)이 소재하며, 이는 신축 시 물탱크실로 건축되었으나 현재는 2층 실내 계단과 연결되어 창고 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이 옥탑층은 제시외 건물로 별도 평가되었습니다.

1.4. 토지 상세 정보

본 토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로, 다가구용 단독주택 부지로 이용 중입니다. 토지의 면적은 106.00㎡(약 32.07평)이며, 토지 관련 제시외 면적은 없습니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 6m 정도의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다. 토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로 접합 사항이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2호)에 해당합니다. 공부상 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다. 경매 구분상 소유권 이전 및 기타 권리 변동은 경매 절차에 따라 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리 관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본, 건축물대장 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 하며, 보다 상세한 권리분석은 전문가와 상담하시는 것이 필수적입니다. 임대차 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 천호동 일대는 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주민들의 생활 편의를 위한 상권이 형성되어 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하고 주거 밀집 지역에 속해 있어 안정적인 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 주변 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등의 잠재적 호재가 있다면 상권 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 생활정보

지하철 5호선 굽은다리역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선의 대중교통 이용이 편리합니다. "천호1동주민센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 부분은 임대 관계가 현재 미상이라는 점입니다. 입찰 전 반드시 임대차 현황을 정확히 파악하여 명도 관련 부담을 최소화해야 합니다. 또한, 건축물대장 상에만 존재하는 옥탑층(6.38㎡)은 공부와의 차이로, 법적 문제가 발생할 소지가 있으므로 주의가 필요합니다. 해당 옥탑층의 이용 현황 및 법적 문제는 현장 조사 시 더욱 면밀히 확인해야 합니다. 건물이 폐문되어 내부 확인이 어려운 상황이므로, 실제 내부 상태나 구조가 외부 관찰과 다를 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 현재까지 파악된 주변 정보상 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 상세한 지역 조사를 통해 재확인이 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건 서울동부지방법원 2022타경53768(1) 물건은 강동구 천호동의 주거지대에 위치한 다가구주택으로, 역세권과 인접하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 7억 9827만 6460원입니다. 접근성이 좋고 주거 밀집 지역이라는 장점이 있지만, 임대 관계 미확인, 제시외 건물(옥탑층) 존재, 내부 확인의 어려움 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.10. 투자 포인트

천호동 지역은 꾸준한 주거 수요가 예상되는 지역으로, 본건은 다가구주택으로서 다수의 임차인을 통한 안정적인 임대 수익 창출이 기대될 수 있습니다. 또한, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 자산 가치 상승 가능성도 잠재하고 있습니다. 제시외 건물(옥탑층)의 합법성 및 활용 방안 검토, 정확한 임대 현황 파악 후 명도 계획 수립이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다. 잠재적 리스크를 잘 관리한다면 장기적인 관점에서 수익형 부동산으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계