나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [3] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 등 총 9개호로서,(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상 모두 현황 "공실" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(법원로6길), 남서측으로 광대로(법원로), 남동측으로 중로(법원로4길)인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 652 도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 노외주 차장(저촉) <주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대 상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

대상물건은 문정도시개발구역 내에 위치하여 현재 일부는 지적 미정리 상태로서, 기준시점 현재 등기사항전부증명서(집합건물) 상 대지권이 등재되어 있지 않으나, 구분건물은 거래시 토지와 건물이 일괄로 거래된다는 점, 분양시 공급계약서 상 대지권이 포함되어 거래된다는 점, "과세정보 제출명령회신(2022타경55450)"의 ‘취득세 과세정보’에 "토지면적"등이 포함되어 있는 바, 이를 고려하여 추후 적정토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 및 감정조사시점 공실임.
-대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경55450 (3)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층 비122호

용도: 근린상가

감정가: 332,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 38.73㎡ (약 11.72평)

건물지분: 38.73㎡ (약 11.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 공동담보

주의사항: 현황 및 감정조사 시점 공실임. 대지권 미등기이며, 최저매각가격은 적정 대지지분을 포함하여 일괄 평가한 금액임. 송파구청 사실조회 회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취득세 및 등록세는 완납함.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역'이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시됩니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 지하 1층 비122호이며, 사용승인일은 2018년 1월 10일입니다. 외벽은 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽은 페인팅 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 노외주차장(저촉)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트) 및 (지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 7월 31일 페퍼저축은행 근저당권 (을2)

등기부 요약:

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (갑2, 2018-07-04)

* 소유권이전 (갑3, 2019-07-31) 농업회사법인주식회사청림미트

* 근저당권 (을2, 2019-07-31) 페퍼저축은행 (말소기준권리)

* 가압류 (갑4, 갑5, 갑8, 2020-02-24, 2020-03-02, 2020-05-08) 농업협동조합중앙회

* 가압류 (갑6, 2020-03-04) 우리은행

* 가압류 (갑9, 2020-05-19) 신용보증기금

* 압류 (갑10, 2020-10-07) 성동세무서장

* 압류 (갑14, 2021-03-23) 송파구 (서울특별시)

* 압류 (갑15, 2021-10-20) 강서구 (서울특별시)

* 임의경매개시결정 (갑16, 2022-10-05) 페퍼저축은행 (본건 경매 진행)

* 압류 (갑17, 2025-07-08) 서울특별시 송파구 (도시교통과)

등기부 채권 총액: 5,689,626,758원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

1.3. 상권분석

위치적 이점: 본건은 송파구 문정동 법조타운의 핵심 지역에 위치하고 있습니다.

주변 인프라: 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등 주요 법률 기관이 인접해 있어 법률 관련 종사자 및 유관 업체의 고정적인 수요가 예상됩니다. 또한, 다수의 지식산업센터와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

현재 상태: 감정평가 및 현황 조사 시점에 공실 상태로 확인되었으나, 이는 임대 수익 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 관리를 통해 충분히 개선될 수 있습니다.

업종 적합성: 근린상가 용도로, 법조 타운 특성상 변호사 사무실, 법무사 사무실, 세무사 사무실, 행정사 사무실 등 전문직 사무실이나 관련 편의시설(카페, 식당 등) 입점에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성: 지하철 8호선 문정역이 도보권 내에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 역시 용이합니다.

편의시설: 인근에 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 법조타운 및 주변 상업시설 내 다양한 편의시설(은행, 병원, 쇼핑 시설 등) 이용이 가능합니다.

기타: 문정동은 지속적으로 발전하고 있는 지역으로, 송파구청 등 행정 시설과의 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 건물 등기부에는 등재되어 있으나 토지 등기부에 대지권이 별도로 등기되지 않은 상태입니다. 이는 건축물대장상 표기된 대지 지분이나 분양 당시 계약 내용에 따라 추후 대지권 등기 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 본건의 경우 취득세 및 등록세는 완납되었으며, 감정평가 시 적정 대지권이 포함되어 건물과 일괄 평가되었으므로, 낙찰자는 대지권 확보 절차 진행 시 이를 고려해야 합니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 56억 원 이상으로 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 부담이 크다는 것을 의미하며, 경매 절차의 안정성이나 향후 부동산 관리 측면에서 주의가 필요할 수 있습니다.

현재 공실: 임대 수익 발생을 위한 공실 해소 노력이 필수적입니다. 공실이 장기화될 경우 초기 투자 비용 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 특정 기간 동안 외국인 등 일부 대상자에게는 토지 거래 시 허가가 필요합니다. (일반적인 국내 투자자에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.)

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 문정법조타운이라는 최적의 입지에 위치한 근린상가 물건으로, 잠재적 임대 수요가 높을 것으로 판단됩니다.

2018년 신축 건물로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

대지권 미등기 상태와 높은 채권 총액은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 적극적인 임대 활동을 통해 임대 수익을 창출해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점을 바탕으로 향후 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 확보가 기대되는 물건이나, 권리관계 및 공실 리스크에 대한 철저한 사전 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 송파구 문정동 법조타운 내에서도 핵심적인 위치에 자리하고 있어 법원, 검찰청 등 유관 기관 종사자 및 관련 업종의 배후 수요가 확실합니다.

신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 최신 건축 기준에 부합하며 내외부 상태가 우수하여 즉시 사용 및 임대가 가능합니다.

일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 낙찰자는 소유권 관계를 명확하게 확보할 수 있습니다. (대지권 미등기 이슈는 별도 관리 필요)

시장 경쟁력: 법조타운이라는 특수성으로 인해 공급이 제한적인 상가 시장에서 안정적인 임대 수요를 바탕으로 높은 경쟁력을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 332,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며 대지권 미등기 등의 특이사항을 고려하여, 면밀한 시세 조사와 건물 가치 평가를 통해 본건의 적정 가치를 산정한 후, 법원 감정가 및 예상 명도 비용, 제반 경비 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정보다는, 제시된 감정가 332,000,000원을 기준으로 향후 시장 상황과 투자자의 자금 계획에 맞춰 전략적으로 접근할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.