나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [1] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지2층비202호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [1] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지2층비202호 근린상가 경매

• 사건번호: 2022타경55450
• 주소: 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 지2층비202호 (문정동,송파법조타운푸르지오시티)
• 용도: 근린상가

서울동부지방법원 경매2계 2022타경55450 | 소재지: 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 지2층비202호 (문정동,송파법조타운푸르지오시티) | 감정가: 216,000,000원 | 최저가: 138,240,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울동부지방법원 2022타경55450 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경55450 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지2층비202호

용도: 근린생활시설

감정가: 216,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

건물면적: 49.06㎡ (약 14.84평)

건물지분: 49.06㎡ (약 14.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경 (입지조건)

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, '서울동부지방법원' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청 등이 밀집해 있어 법조타운 및 업무지구로서의 기능이 강한 지역입니다. 또한 근린공원도 소재하여 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

1.3. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 8호선 '문정역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 우수합니다. 이는 직원 및 고객의 접근성을 높여 상가로서의 장점을 가집니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 지하 2층 비202호로, 2018년 1월 10일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재 붙임 및 복합판넬, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 현재 위생, 급배수, 난방, 냉방, 승강기, 화재경보, 소화전, 주차장 등의 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 현재 공실 상태로 이용 중에 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 노외주차장(저촉) 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가 또는 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 권리분석

가장 주목해야 할 사항은 '대지권 미등기'입니다. 이는 공부상에 건물 소유권만 등기되고 대지권이 아직 등기부등본에 기재되지 않은 상태를 의미합니다. 하지만 본건의 경우, 감정평가 시 적정 대지지분을 포함하여 일괄 평가되었으며, 송파구청 사실조회 회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취득세, 등록세는 완납한 것으로 확인되었습니다. 이는 추후 대지권이 건물에 적정히 귀속될 가능성이 높음을 시사하며, 건물과 토지가 일괄 매각되는 점, 분양 시 공급계약서에 대지권이 포함되어 거래된다는 점을 고려할 때, 실질적인 소유권 이전에는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 상권분석

문정법조타운이라는 독특한 상권을 형성하고 있습니다. 서울동부지방법원, 검찰청 등 법조 관련 기관과 다수의 지식산업센터, 오피스텔이 밀집해 있어 법조계 종사자, 직장인, 배후 주거단지 거주민 등 다양한 고객층을 확보할 수 있는 잠재력이 높은 지역입니다. 지하철 8호선 문정역 역세권으로 유동인구가 많으며, 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

1.8. 생활정보

단지 내 및 주변에 다양한 편의시설과 식당, 카페 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 문정법조타운이라는 명확한 중심축이 있어 관련 인프라가 잘 구축되어 있습니다. 인근의 근린공원은 휴식 공간을 제공합니다.

1.9. 잠재적 리스크

첫째, 대지권 미등기 문제입니다. 비록 세금 납부와 일괄 평가 등 긍정적인 정황이 있지만, 법적 절차 상 대지권이 최종적으로 건물 소유자에게 어떻게 귀속될지에 대한 명확한 확인 및 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 매각이나 담보 설정 시에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

둘째, 현재 공실 상태입니다. 이는 즉각적인 임대 수익이 발생하지 않으며, 공실 기간 동안 관리비 등의 유지 비용이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 경쟁이 치열한 상권에서 적정 임차인을 구하는 데 시간이 소요될 수 있습니다.

셋째, 건물 사용승인일이 2018년으로 비교적 최신 건물이나, 지하층 상가의 특성상 채광이나 환기에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 업무지구 중 하나인 문정법조타운에 위치한 신축급 상가 물건입니다. 법원 및 관련 기관 종사자, 오피스텔 입주민 등을 배후 수요로 확보할 수 있는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 대지권 미등기라는 이슈가 있지만, 관련 세금이 납부되었고 일괄 매각 조건임을 감안할 때, 해결 가능한 문제로 판단됩니다. 현재 공실 상태이므로, 적정 임차인을 유치한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 본건은 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 전용면적 및 분양면적 표시는 해당되지 않습니다.

1.11. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 문정법조타운 내 중심 상업지구로 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공 건물로, 내부 시설의 노후화가 적어 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 취득 가능하여 절차가 간편합니다.

* 수익형 부동산: 공실 해소 후 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 시세 차익 기대: 경매 물건 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 가질 수 있습니다.

* 주변 시설: 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청, 지하철 8호선 문정역, 문정중앙공원, 다양한 상업시설 등이 인접해 있어 생활 편의 및 접근성이 우수합니다. (지도 검색 결과)

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계