나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [1] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지2층비202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 등 총 9개호로서,(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상 모두 현황 "공실" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(법원로6길), 남서측으로 광대로(법원로), 남동측으로 중로(법원로4길)인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 652 도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 노외주 차장(저촉) <주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대 상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

대상물건은 문정도시개발구역 내에 위치하여 현재 일부는 지적 미정리 상태로서, 기준시점 현재 등기사항전부증명서(집합건물) 상 대지권이 등재되어 있지 않으나, 구분건물은 거래시 토지와 건물이 일괄로 거래된다는 점, 분양시 공급계약서 상 대지권이 포함되어 거래된다는 점, "과세정보 제출명령회신(2022타경55450)"의 ‘취득세 과세정보’에 "토지면적"등이 포함되어 있는 바, 이를 고려하여 추후 적정토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 및 감정조사시점 공실임.
-대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경55450 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지2층비202호

용도: 근린상가

감정가: 216,000,000원

토지 면적: 0.00㎡ (0평)

건물 면적: 49.06㎡ (약 14.84평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 페퍼저축은행 (추정)

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 문정동, '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재함.

* 주변 환경: 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통:

* 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

* 혐오시설: 주변 지역은 법조타운 및 상업, 주거 시설 밀집 지역으로, 현재 파악된 혐오시설은 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 페퍼저축은행 근저당 (2019.07.31. 접수, 을2)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 농업회사법인주식회사청림미트 (2019.07.31. 접수, 갑3)

* 근저당: 페퍼저축은행 (2019.07.31. 접수, 을2) - 말소기준권리. 권리금액: 3,965,000,000원.

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2020.02.24., 2020.05.08. 접수), 우리은행 (2020.03.04. 접수)

* 압류: 성동세무서장 (2020.10.07. 접수), 송파구 (2021.03.23. 접수)

* 임의경매개시결정: 페퍼저축은행 (2022.10.05. 접수, 갑14) - 본건 사건. 권리금액: 3,830,579,932원.

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 약 5,434,933,538원임.

* 인수되는 권리: 없음. 본 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 주요 특이사항:

* 대지권 미등기: 해당 건물에 대한 대지권 등기가 완료되지 않은 상태임.

* 토지(대지권) 취득세 및 등록세는 완납되었음 (송파구청 사실조회 회신서).

* 감정평가는 적정 대지지분을 포함하여 건물과 일괄 평가한 금액임.

1.3. 상권분석

* 주변 입지: 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등 법조타운이 밀집된 지역에 위치하여 관련 종사자 및 방문객을 중심으로 한 배후 수요가 탄탄함.

* 업종: 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역임.

* 본건 용도: 근린상가로서, 주변 시설 이용객을 대상으로 한 다양한 업종의 입점이 가능하며 상권 활성화 잠재력을 보유함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 (사용승인일: 2018.01.10).

* 건물 외관: 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등.

* 건물 내부: 페인팅 마감 등.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있어 생활 및 업무 편의성이 양호함.

* 현재 이용 상태: 감정조사 및 현황 조사 시점 기준 '공실' 상태임.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 건물 소유권과 별도로 토지에 대한 권리가 등기되지 않은 상태임. 이는 추후 법적 문제 발생 가능성 및 대지권 확보를 위한 추가적인 절차와 비용을 초래할 수 있음. 다만, 취득세 및 등록세는 완납된 상태임.

* 장기 공실 가능성: 현재 공실 상태이며, 대지권 문제 등의 영향으로 신규 임차인 확보나 매각 진행에 어려움이 있을 수 있음.

* 과도한 채무 부담: 등기부상 채권 총액(약 54.3억원)이 감정가(약 2.16억원)를 훨씬 상회함. 이는 채권자 간의 복잡한 관계나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있음을 시사함.

* 토지이용계획 제한: 문정동 652번지 일대는 도시지역, 일반상업지역이며, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음. 또한, 노외주차장(저촉) 및 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.까지, 아파트 용도 한정 2026.12.31.까지)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울동부지방법원 인근의 문정 법조타운이라는 우수한 입지에 위치한 근린상가임. 지하철 8호선 문정역과의 접근성도 양호하여 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있음. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 법적 하자가 존재하며, 현재 공실 상태라는 점은 투자에 부담이 될 수 있음. 또한, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 과정이나 낙찰 후 관련 이해관계자와의 복잡한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. 취득세는 완납되었으나, 대지권 문제 해결을 위한 심도 있는 법률 검토가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 위치적 장점: 문정 법조타운의 중심에 위치하여 법원, 검찰청, 대형 오피스 및 상업 시설을 배후로 함.

* 역세권: 지하철 8호선 문정역 인근으로 도보 접근이 용이하여 유동인구 및 외부 방문객 흡수에 유리함.

* 상업 잠재력: 근린생활시설로서 주변 직장인, 거주민을 대상으로 한 다양한 업종 입점 시 안정적인 임대 수익 창출 기대.

* 향후 가치 상승: 대지권 문제가 해결되고 상권이 더욱 활성화될 경우, 시세 상승의 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건 감정가: 216,000,000원.

* 본 물건은 '대지권 미등기'라는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있으며, 현재 공실 상태임을 감안해야 함.

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점을 고려할 때, 입찰 참여 전 권리관계의 복잡성 및 대지권 확보를 위한 추가 비용과 절차에 대한 면밀한 법률 전문가의 자문이 반드시 필요함.

* 이러한 잠재적 리스크와 향후 발생 가능 비용을 고려하여, 감정가 이하의 신중한 접근을 제안함.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 파악, 대지권 관련 제반 비용 산정, 향후 공실 해소 및 임대 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

* 추천 범위: 감정가(2.16억원)를 하회하는 수준에서, 보수적으로 접근하여 1.5억원 ~ 1.8억원 범위에서 검토하는 것을 제안함. (실제 입찰가는 권리관계 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.