나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [2] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지2층비203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 등 총 9개호로서,(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상 모두 현황 "공실" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(법원로6길), 남서측으로 광대로(법원로), 남동측으로 중로(법원로4길)인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 652 도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 노외주 차장(저촉) <주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대 상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

대상물건은 문정도시개발구역 내에 위치하여 현재 일부는 지적 미정리 상태로서, 기준시점 현재 등기사항전부증명서(집합건물) 상 대지권이 등재되어 있지 않으나, 구분건물은 거래시 토지와 건물이 일괄로 거래된다는 점, 분양시 공급계약서 상 대지권이 포함되어 거래된다는 점, "과세정보 제출명령회신(2022타경55450)"의 ‘취득세 과세정보’에 "토지면적"등이 포함되어 있는 바, 이를 고려하여 추후 적정토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 및 감정조사시점 공실임.
-대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2022타경55450 (2) 물건에 대한 기본 정보를 아래와 같이 제공합니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울동부지방법원 2022타경55450 (2)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지2층비203호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 285,000,000원

* 건물면적: 64.79㎡ (약 19.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

* 사용승인일: 2018년 01월 10일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 지2층

* 건물 상세 용도: 업무시설, 제1,2종 근린생활시설

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 주변 입지 조건은 다음과 같습니다.

2.1. 주위환경

* 서울동부지방법원 남동측 인근에 소재합니다.

* 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 북서측으로는 중로(법원로6길), 남서측으로는 광대로(법원로), 남동측으로는 중로(법원로4길)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 노외주차장(저촉)으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 상태입니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 말소기준권리

* 을2 근저당권 (페퍼저축은행, 2019년 7월 31일 접수)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 총 채권액

* 등기부상 확인된 총 채권액은 5,434,933,538원입니다.

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권이전 (농업회사법인주식회사청림미트)

* 근저당 (페퍼저축은행)

* 다수의 가압류 (농업협동조합중앙회, 우리은행)

* 다수의 압류 (성동세무서장, 송파구)

* 임의경매 (페퍼저축은행)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 대항력 유무 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

송파구 문정동 법조타운 인근의 상권은 다음과 같은 특징을 가집니다.

4.1. 지역적 특성

* 서울동부지방법원, 검찰청 등 법조타운과 연계된 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상업 활동이 기대됩니다.

* 주변에 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 문정지구 개발과 더불어 상권이 지속적으로 성장하고 있는 지역입니다.

4.2. 업종 분포

* 본 물건은 근린상가로, 법조타운 종사자 및 주변 거주자를 대상으로 하는 일반음식점, 카페, 소매점, 서비스업 등 다양한 업종이 입점하기에 유리한 입지입니다.

4.3. 경쟁 환경

* 인근에 유사한 근린상가 및 상업시설이 다수 존재하므로, 업종별 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건의 생활 편의 및 주변 정보는 다음과 같습니다.

5.1. 편의시설

* 법원, 검찰청 등 행정기관이 밀집해 있어 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지하철 문정역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 시설

* 송파구청, 근린공원 등 공공시설 이용이 편리합니다.

* 현재 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (주변 지역은 대규모 개발지구 및 법조타운 조성으로 인해 혐오시설 입지는 낮은 것으로 판단됩니다.)

6. 잠재적 리스크

본 물건의 취득 및 보유 시 유의해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

6.1. 대지권 미등기

* 건물 등기부상 대지권이 등기되어 있지 않은 상태입니다.

* 감정평가 시 적정 대지 지분을 포함하여 일괄 평가되었으며, 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납된 것으로 확인됩니다.

* 향후 건물에 적정 토지 지분이 귀속될 것을 전제로 평가되었으므로, 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 현황 공실

* 감정평가 시점 및 현재 시점 모두 공실 상태입니다.

* 공실 장기화 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 임차인 모집 전략이 중요합니다.

6.3. 높은 총 채권액

* 등기부상 총 채권액이 54억 원 이상으로 높게 설정되어 있습니다.

* 이는 채권 회수를 위한 강제적인 경매 절차로 이어졌음을 시사하며, 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 본 건은 임의경매이므로 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.)

6.4. 토지거래허가구역

* 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가가 필요합니다. (외국인 등 특정 대상 및 아파트 용도에 한정적 적용)

7. 종합 의견

본 물건은 서울동부지방법원 인근의 법조타운 내에 위치한 근린상가입니다.

현재 공실 상태이며, 대지권 미등기라는 특수성이 존재하나 감정평가 시 일괄 평가되었고 관련 세금이 완납된 점은 긍정적입니다.

높은 채권 총액은 경매 절차의 근거가 되지만, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

성장 잠재력이 있는 지역이나, 공실 리스크와 대지권 미등기 문제를 신중하게 고려한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자를 고려할 만한 포인트는 다음과 같습니다.

* 법조타운 중심 입지로 인한 안정적인 수요 기반 확보 가능성.

* 문정지구 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승 기대.

* 대지권 미등기 이슈 해결 시 자산 가치 증대 잠재력.

* 감정가 대비 면적이 적절하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 수익성 확보 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 285,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세: 문정동 법조타운 상가 시세는 층, 향, 면적, 내부 상태 등에 따라 편차가 크지만, 유사 면적대의 경우 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. (예상치: 3억원 초반 ~ 4억원 중반, 실제 시세 조사 필요)

* 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 공실 기간 동안의 임대수익 손실 및 공실 해소를 위한 비용을 고려하여 입찰가에 반영해야 합니다.

* 대지권 미등기 관련 제반 비용: 향후 대지권 확보 과정에서 발생할 수 있는 행정적, 법적 비용을 예상하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 집중 조사, 임차 현황 및 권리 관계 재확인 등을 통해 보다 구체적으로 산정해야 합니다.

보수적인 접근 시 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있으나, 적극적인 투자 시에는 주변 시세와 미래 가치를 고려하여 3억원 초반에서 중반 사이를 목표로 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.