나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [7] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 등 총 9개호로서,(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상 모두 현황 "공실" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(법원로6길), 남서측으로 광대로(법원로), 남동측으로 중로(법원로4길)인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 652 도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 노외주 차장(저촉) <주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대 상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

대상물건은 문정도시개발구역 내에 위치하여 현재 일부는 지적 미정리 상태로서, 기준시점 현재 등기사항전부증명서(집합건물) 상 대지권이 등재되어 있지 않으나, 구분건물은 거래시 토지와 건물이 일괄로 거래된다는 점, 분양시 공급계약서 상 대지권이 포함되어 거래된다는 점, "과세정보 제출명령회신(2022타경55450)"의 ‘취득세 과세정보’에 "토지면적"등이 포함되어 있는 바, 이를 고려하여 추후 적정토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 및 감정조사시점 공실임.
-대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지하 1층 129호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2022타경55450 (7)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 655,000,000원입니다.

토지면적은 0.00㎡, 토지지분은 0㎡이며, 건물면적은 34.85㎡ (약 10.54평), 건물지분은 34.85㎡ (약 10.54평)입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 대지권미등기, 공동담보가 있으며, 현재 및 감정조사 시점 기준 공실 상태입니다.

주의사항으로 대지권 미등기 상태이며, 최저매각가격은 적정 대지지분을 포함하여 일괄평가한 금액입니다. 송파구청 사실조회 회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취득세 및 등록세는 완납한 것으로 확인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, '서울동부지방법원'의 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 혼재하여 있어 대체로 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 '문정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태는 북서측 중로(법원로6길), 남서측 광대로(법원로), 남동측 중로(법원로4길)에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 노외주차장(저촉), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 건에 해당사항이 없습니다.

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면,

최선순위 설정일자는 2018년 07월 04일의 소유권이전 1번 신탁등기 말소입니다.

말소기준권리는 2019년 07월 31일 페퍼저축은행의 근저당권(금3,965,000,000원)입니다.

이후 다수의 가압류 및 압류 등기들이 존재하나, 이들 모두 말소될 예정입니다.

본 건 임의경매 개시결정은 2022년 10월 05일 페퍼저축은행에 의해 이루어졌으며, 채권액은 3,830,579,932원입니다.

등기부상 채권 총액은 5,434,933,538원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원입니다.

'임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용은 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 송파구 문정동은 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등 법조타운이 밀집된 지역입니다.

주변에는 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하여 풍부한 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있습니다.

법조 관련 종사자, 인근 상가 및 오피스텔 거주자, 근무자 등을 주요 고객층으로 하는 상권 특성을 보입니다.

문정지구 개발과 함께 지속적인 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린공원 및 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 8호선 문정역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있습니다.

* 주변 시설: 법원, 검찰청 등 행정 및 법률 관련 기관들이 밀집해 있어 관련 업무를 보기에 편리합니다.

* 건축물 정보: 송파법조타운푸르지오시티는 철근콘크리트구조이며, 2018년 1월 10일에 사용승인되었습니다. 총 13층 규모의 건물에 주차는 437대가 가능합니다. 본 건은 업무시설 및 제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 아직 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 감정평가 시 적정 대지지분을 포함하여 일괄 평가되었고, 취득세 및 등록세는 완납하였으나, 추후 대지권 확보 과정에서 추가적인 절차나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 및 감정조사 시점 기준 공실 상태로, 장기화될 경우 임대수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 54억 원이 넘어, 낙찰가율 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 기간 동안 토지거래 계약에 대한 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다. (본 건은 상가로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동부지방법원 인근의 송파 법조타운 내 핵심 입지에 위치한 근린상가로, 법조타운 종사자 및 인근 배후 수요를 바탕으로 한 가치 상승 잠재력이 있는 것으로 판단됩니다.

그러나 '대지권 미등기'라는 매우 중요한 특이사항이 존재하여, 이에 대한 명확한 이해와 향후 발생 가능한 절차 및 비용에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 감정평가 시 대지권을 일괄 평가하였으나, 실제 권리 확보 과정은 별도로 진행되어야 합니다.

현재 공실 상태이며, 높은 채권 총액은 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

입지적 장점과 개발 호재가 있으나, 리스크 요인을 면밀히 분석하고 소유권 및 대지권 확보 방안을 구체적으로 계획한 후에 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 법조타운 중심 입지: 서울동부지방법원, 검찰청 등 주요 기관 밀집으로 인한 안정적인 수요층 확보 가능.

* 성장 잠재력: 문정지구 개발에 따른 상권 확장 및 가치 상승 기대.

* 차후 대지권 확보 시 가치 상승 여력.

* 공실 해소 및 임대 활성화를 통한 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 655,000,000원

인수되는 임차 보증금: 0원

예상 입찰가 산정은 낙찰 사례, 시장 상황, 물건의 특성(특히 대지권 미등기), 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건은 '대지권 미등기'라는 특수성이 있어, 이에 대한 위험 부담을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 통상적인 경매 물건의 입찰가율(감정가의 70~90%)을 기준으로 하되, 본건의 경우 제시된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사를 통한 시세 파악과 함께 진행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.