나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [9] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 2층237호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 등 총 9개호로서,(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상 모두 현황 "공실" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(법원로6길), 남서측으로 광대로(법원로), 남동측으로 중로(법원로4길)인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 652 도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 노외주 차장(저촉) <주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대 상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

대상물건은 문정도시개발구역 내에 위치하여 현재 일부는 지적 미정리 상태로서, 기준시점 현재 등기사항전부증명서(집합건물) 상 대지권이 등재되어 있지 않으나, 구분건물은 거래시 토지와 건물이 일괄로 거래된다는 점, 분양시 공급계약서 상 대지권이 포함되어 거래된다는 점, "과세정보 제출명령회신(2022타경55450)"의 ‘취득세 과세정보’에 "토지면적"등이 포함되어 있는 바, 이를 고려하여 추후 적정토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 및 감정조사시점 공실임.
-대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경55450 (9)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 2층 237호

건물면적: 47.19㎡ (약 14.28평)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 1월 10일

용도: 근린상가 (업무시설, 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 495,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO (경매 신청 채권자는 페퍼저축은행으로 확인됨)

1.1. 1. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 송파법조타운푸르지오시티

총 층수: 지하 6층, 지상 13층

본건 위치: 지상 2층 237호

총 세대수/호수: 784호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 위치합니다.

주위에는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 혼재하여 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 다수 소재하며, 지하철 8호선 '문정역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로는 중로(법원로6길), 남서측으로는 광대로(법원로), 남동측으로는 중로(법원로4길) 등 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

노외주차장(저촉)으로 이용되고 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트). 또한, 아파트 용도에 한정하여 2025.10.1.~2026.12.31.까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2019년 7월 31일 접수된 페퍼저축은행의 근저당권 (채권액 3,965,000,000원)입니다.

(주의: 경매 신청 채권자는 페퍼저축은행이며, 2022년 10월 5일 임의경매개시결정(2022타경55450)이 내려졌습니다. 채권액 3,830,579,932원)

등기부상 총 채권액은 5,434,933,538원입니다.

소유권 이전 이력이 있으며, 가압류 및 압류 내역이 다수 존재하나, 상기 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

(본건의 경우, 명시된 임차인이 없으므로 별도의 명도 저항이나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 문정법조타운의 중심 상권

본건은 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등 법조타운의 중심부에 위치하여 법원 및 검찰청 관련 종사자, 변호사, 법무사 등 전문직 종사자 유동인구가 매우 풍부합니다.

또한, 인근의 다수의 지식산업센터와 오피스텔 입주민들을 배후 수요로 확보하고 있어 근린상가로서의 안정적인 수요가 기대됩니다.

현재 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 법조타운의 지속적인 발전과 주변 개발 계획에 따라 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

본건 건물 내에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 완비되어 있습니다.

지하철 8호선 문정역과 인접하여 강남 및 주요 도심 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에는 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본건의 가장 큰 특징은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다.

구분건물은 거래 시 토지와 건물이 일괄로 거래되며, 분양 시 공급계약서상 대지권이 포함되어 거래됩니다.

감정평가 시에는 추후 적정 토지 지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권, 대지권을 일괄 평가하였으며, 토지에 대한 취득 및 등록세는 완납된 것으로 확인됩니다.

그러나 대지권 등기 관련 절차가 완료되지 않아 추후 등기 이전 시 추가적인 행정 절차나 비용이 발생할 수 있으며, 이는 매수인의 주의가 필요한 부분입니다.

6.2. 건물 공실 상태

감정조사 시점 현재 본건은 공실 상태입니다.

이는 임대 수익을 기대하는 투자자에게는 바로 수익을 창출하지 못하는 단점이 될 수 있으나, 역으로 안정적인 임차인을 직접 맞출 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

6.3. 공동담보 및 토지거래 허가구역

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과 함께 경매가 진행될 수 있습니다.

또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)의 매수자는 향후 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울동부지방법원 인근의 문정법조타운 내에 위치한 근린상가로, 법조타운 종사자 및 인근 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익이 기대되는 투자 가치가 높은 물건입니다.

교통이 매우 편리하고 건물 자체의 시설도 양호한 편입니다.

다만, '대지권 미등기'라는 특수한 상황으로 인해 매수인이 추가적인 확인 및 절차를 진행해야 할 필요가 있으며, 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

이러한 리스크 요인에도 불구하고, 우수한 입지와 상권 잠재력을 고려할 때 향후 가치 상승 가능성을 높게 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 문정법조타운의 중심 입지로 법조계 종사자 등 고정적인 수요층 확보 용이

* 지하철 8호선 문정역 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성

* 법원, 검찰청, 지식산업센터, 오피스텔 등 풍부한 배후 수요

* 건물 준공 후 비교적 신축 건물에 속하며, 기본 시설 완비

* 현 공실 상태로 인한 즉시 임대 및 직접 관리 통한 수익 창출 기회

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 495,000,000원입니다.

최저매각가격은 감정가의 일정 비율로 결정되며, 법원의 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

현재 명시된 인수 보증금이 없으므로, 투자자는 감정가 및 최저매각가격을 기준으로 시세, 공실률, 대지권 미등기 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

(본 보고서에서는 정확한 최저매각가격 정보가 없어, 감정가 495,000,000원을 기준으로 시장 상황과 리스크를 감안한 전략적 접근을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.