나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [9] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 2층237호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [9] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 2층237호 근린상가 경매

• 사건번호: 2022타경55450
• 주소: 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 2층237호 (문정동,송파법조타운푸르지오시티)
• 용도: 근린상가

서울동부지방법원 경매2계 2022타경55450 | 소재지: 서울특별시 송파구 법원로4길 5, 2층237호 (문정동,송파법조타운푸르지오시티) | 감정가: 495,000,000원 | 최저가: 316,800,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경55450 (9)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 2층237호

용도: 근린생활시설

감정가: 495,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 47.19㎡ (약 14.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, '서울동부지방법원' 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청 등이 밀집해 있어 법조 및 업무 기능이 집중된 지역입니다. 이는 풍부한 직장인 수요를 기반으로 하는 상권의 특징을 보여줍니다. 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 높습니다. 문정역 일대는 잠실 등 강남권과 인접하고 있으며, 서울 경전철 위례신사선(예정) 개통 시 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됩니다. 주변에 문정근린공원, 탄천 등이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 현재 검색 결과상 인근 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본건은 '대지권미등기'라는 특이사항이 있습니다. 이는 현재 등기사항전부증명서상 대지권이 등재되어 있지 않음을 의미하나, 구분건물은 토지와 건물이 일괄로 거래된다는 점, 분양 시 공급계약서 상 대지권이 포함되어 거래된다는 점, 그리고 송파구청 사실조회서 회신에 따르면 토지(대지권)에 대한 취득세 및 등록세가 완납되었다는 점을 고려하여 평가되었습니다. 따라서, 추후 적정 토지 지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권 및 대지권을 일괄 평가한 금액이 최저매각가격에 포함되어 있습니다. 본건은 임의경매 사건으로, 일반적으로 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 문정동 법조타운 일대는 최근 새롭게 부상하는 신흥 오피스 상권입니다. 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청, 서울동부구치소 등 법조 관련 기관이 이전해 오면서 관련 종사자 및 방문객을 중심으로 상당한 유동인구를 형성하고 있습니다. 또한, 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며, 법조타운 내 건물들은 구내식당이 없는 경우가 많아 점심시간 등 식사 시간대에 유동인구가 폭발적으로 증가하는 경향이 있습니다. 이는 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

1.5. 생활정보

본건은 문정역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등이 인근에 밀집해 있으며, 앞서 언급된 문정근린공원 등 녹지 공간도 가까워 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 어느 곳으로든 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권미등기' 상태입니다. 이는 향후 소유권 이전 시 추가적인 서류 작업이나 비용이 발생할 수 있음을 의미하며, 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, 감정평가 및 현황 조사 시점에 공실 상태였으므로, 즉각적인 임대 수입 발생이 불확실하며 공실이 장기화될 위험이 있습니다. 토지 이용 계획 상 '노외주차장(저촉)' 및 '토지거래계약에관한허가구역' 등 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 이용이나 증축 등에 대한 계획 수립 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 법조타운 및 다수의 지식산업센터, 오피스텔이 밀집한 문정동의 핵심 상업 지구에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 갖춘 우량 입지의 근린생활시설입니다. 교통 편의성 또한 우수하여 접근성이 뛰어납니다. 다만, '대지권미등기' 상태와 현재 공실이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 문정지구의 지속적인 개발과 상권 활성화를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 핵심 상업/법조 지구 입지 : 서울동부지방법원, 검찰청 등 법조 관련 기관 밀집 지역에 위치하여 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 하는 상업 시설로서 높은 잠재력을 가집니다.

2. 풍부한 배후 수요 : 주변 지식산업센터 및 오피스텔의 높은 입주율은 안정적인 임대 수요를 뒷받침합니다.

3. 뛰어난 교통 여건 : 지하철 8호선 문정역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 향후 교통망 확충으로 인한 가치 상승이 기대됩니다.

4. 가격 경쟁력 : '대지권미등기' 및 현재 공실이라는 점이 최저매각가격에 반영되어 있다면, 향후 명확한 권리 확보 및 공실 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

5. 토지 관련 세금 완납 : 대지권에 대한 취득세 및 등록세가 완납된 점은 행정 절차 진행에 긍정적인 요소입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계