나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [6] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비143호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 등 총 9개호로서,(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상 모두 현황 "공실" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(법원로6길), 남서측으로 광대로(법원로), 남동측으로 중로(법원로4길)인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 652 도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 노외주 차장(저촉) <주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대 상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

대상물건은 문정도시개발구역 내에 위치하여 현재 일부는 지적 미정리 상태로서, 기준시점 현재 등기사항전부증명서(집합건물) 상 대지권이 등재되어 있지 않으나, 구분건물은 거래시 토지와 건물이 일괄로 거래된다는 점, 분양시 공급계약서 상 대지권이 포함되어 거래된다는 점, "과세정보 제출명령회신(2022타경55450)"의 ‘취득세 과세정보’에 "토지면적"등이 포함되어 있는 바, 이를 고려하여 추후 적정토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 및 감정조사시점 공실임.
-대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경55450 (6)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비143호

용도: 근린상가

감정가: 328,000,000원

건물면적: 36.91㎡ (약 11.17평)

건물지분: 36.91㎡ (약 11.17평)

토지면적/토지지분: 0㎡ (건물과 일괄 매각, 감정가에 대지지분 포함 평가)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 서울동부지방법원 남동측 인근에 소재합니다. 주변으로는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 혼재하여 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통 접근성:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 현황:

북서측으로는 중로(법원로6길), 남서측으로는 광대로(법원로), 남동측으로는 중로(법원로4길) 등 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 현재 노외주차장(저촉)으로 이용 중이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.1.~2026.12.31., 외국인 등 대상 및 아파트 용도 제한).

3. 권리분석

말소기준권리:

페퍼저축은행 근저당권 (접수일자: 2019.07.31)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

모든 등기부상 권리는 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이*

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2020.01.13

확정일자: 2020.01.13

대항력: 없음

비고: 상가건물임차권 등기가 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액:

총 5,444,933,538원으로, 감정가 대비 상당히 높은 편입니다.

특이사항:

* 대지권 미등기: 등기사항전부증명서상 대지권이 등재되어 있지 않으나, 감정평가 시 적정 대지지분을 포함하여 건물과 일괄 평가하였습니다. 송파구청 사실조회 회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취득세 및 등록세는 완납되었습니다.

4. 상권분석

건물 정보:

본건이 위치한 송파법조타운푸르지오시티는 2018년 1월 10일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 지하 6층, 지상 13층으로 이루어져 있으며 총 784호실로 구성되어 있습니다.

본건 호실 정보:

지하 1층 비143호에 위치한 근린상가입니다.

주변 상업시설 및 배후 수요:

법원, 검찰청 등 법조타운과 다수의 지식산업센터, 오피스텔이 밀집해 있어 관련 종사자 및 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력이 높습니다.

경쟁 환경:

주변에 유사한 용도의 상가 및 오피스텔이 다수 존재하여 경쟁이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

문정역 인근 상업지구에 마트, 병원, 다양한 식음료 시설 등이 분포하여 이용이 편리합니다.

공공시설:

서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등 주요 공공기관이 인접해 있습니다.

주거 환경:

단지 내외로 오피스텔 및 아파트, 빌라 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 배후 수요 확보에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기:

법적으로는 대지권 등기가 되어 있지 않지만, 감정평가 시 일괄 평가되었고 취득세는 완납되었습니다. 향후 대지권 등기 관련 절차 진행 여부 및 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

현재 공실 상태:

현황 조사 시점 및 감정평가 시점 모두 공실 상태로, 낙찰 후 공실 리스크를 감수해야 합니다.

높은 등기부채권 총액:

총 54억 원이 넘는 채권 총액은 경매 절차의 복잡성을 높일 수 있으며, 채권자의 이해관계에 따라 경매 진행 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

토지거래허가구역:

지정된 기간 내에 외국인 등이 해당 토지를 취득하기 위해서는 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울동부지방법원 인근의 활성화된 법조타운 내에 위치한 근린상가로, 지하철 8호선 문정역과의 접근성이 우수하여 높은 유동인구와 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 공실 상태이며 대지권 미등기라는 점은 주의가 필요하나, 이는 감정평가 시 반영되었고 세금도 완납된 상태입니다. 인수되는 권리가 없어 권리상 위험은 적으나, 높은 총 채무액과 공실 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 법조타운 밀집 지역의 고정 배후 수요 확보 가능성.

* 지하철 문정역 역세권으로 인한 우수한 접근성.

* 2018년 준공의 신축급 상가 건물.

* 임차인 대항력 없음으로 인한 인수 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 328,000,000원

인수 보증금: 0원

현재 감정가는 시장 상황 및 공실 리스크를 반영한 것으로 판단됩니다. 입찰 시에는 공실 발생 기간, 향후 임대 활성화 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가는 추가 현장 조사 및 시세 분석 후 결정하시는 것을 권장합니다.

주변에 특정 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.