나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경56719 [1] 서울특별시 강동구 천호동 295-17 다솜마을 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경56719 [1] 서울특별시 강동구 천호동 295-17 다솜마을 2층204호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경56719
• 주소: 서울특별시 강동구 구천면로41길 19-5, 2층204호 (천호동,다솜마을)
• 용도: 도시형생활주택

서울동부지방법원 경매2계 2023타경56719 | 소재지: 서울특별시 강동구 구천면로41길 19-5, 2층204호 (천호동,다솜마을) | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 165,120,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울동부지방법원 2023타경56719 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2023타경56719 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 295-17 다솜마을 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 258,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.78㎡ (약 5.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 28.11㎡ (약 8.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 상기 면적은 공급면적 기준이며, 전용면적은 제공되지 않았습니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제204호로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중이며, 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.2. 토지 현황

본건 토지는 가장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역입니다.

3. 입지 조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "강동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 8호선 "암사역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리 분석

4.1. 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)는 본건에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2024.3.20.)하였습니다. 이는 향후 매수인에게 발생할 수 있는 임대차 관련 분쟁의 소지를 줄여주는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 채권자 정보

경매는 채권자 주OOOOOOO에 의해 신청된 부동산강제경매입니다.

5. 상권 분석

본건 주변은 주거 밀집 지역과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 강동초등학교가 인근에 위치하며, 암사역을 중심으로 형성된 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 생활 정보

강동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 지하철 8호선 암사역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 주변 편의시설로는 마트, 병원, 식당 등이 혼재되어 있어 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대차 관계 불확실성

본건의 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 추후 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

7.2. 토지 이용 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 7층 이하 건축 제한이 있습니다. 또한, 다양한 법률에 따른 여러 가지 제한사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역)이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 주변 시설 및 혐오 시설 검토

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에는 주로 주택가, 학교, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다. 현재까지 직접적으로 확인된 혐오 시설(교도소, 화장장, 쓰레기 처리장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 혐오 시설의 정의는 주관적일 수 있으며, 개인의 가치관에 따라 다르게 인식될 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동의 초등학교 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 접근성이 양호하고 주위 환경이 무난한 편입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인의 부담이 일부 경감될 가능성이 있습니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성과 각종 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

10. 투자 포인트

10.1. 입지적 장점

초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 지하철 8호선 암사역 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

10.2. 권리관계 명확성

주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰 후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성이 낮아 명도 절차가 비교적 수월할 수 있습니다.

10.3. 투자 가치

감정가 2억 5,800만원 대비 면적 등을 고려하여 시장 가치를 분석하고, 향후 시세 상승 가능성을 면밀히 검토하여 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

10.4. 잠재적 가치

향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 등의 호재 발생 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계