나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [4] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 등 총 9개호로서,(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상 모두 현황 "공실" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(법원로6길), 남서측으로 광대로(법원로), 남동측으로 중로(법원로4길)인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 652 도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 노외주 차장(저촉) <주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대 상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

대상물건은 문정도시개발구역 내에 위치하여 현재 일부는 지적 미정리 상태로서, 기준시점 현재 등기사항전부증명서(집합건물) 상 대지권이 등재되어 있지 않으나, 구분건물은 거래시 토지와 건물이 일괄로 거래된다는 점, 분양시 공급계약서 상 대지권이 포함되어 거래된다는 점, "과세정보 제출명령회신(2022타경55450)"의 ‘취득세 과세정보’에 "토지면적"등이 포함되어 있는 바, 이를 고려하여 추후 적정토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 및 감정조사시점 공실임.
-대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2022타경55450 (4)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비123호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 373,000,000원

* 면적:

* 건물면적: 43.56㎡ (13.17평)

* 토지면적: 0.00㎡ (0평) (토지 지분: 0㎡, 토지 제시외면적: 0.00㎡)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 대지권미등기, 공동담보

* 주의사항: 현황 및 감정조사시점 공실임. 대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨.

* 교통상황: 본 건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역'이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통시됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 노외주차장(저촉), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트) 및 (지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 중로(법원로6길), 남서측으로 광대로(법원로), 남동측으로 중로(법원로4길)인 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 등기부 요약:

* 접수일자: 2018-07-04, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김형남

* 접수일자: 2019-07-31, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 농업회사법인주식회사청림미트 (매매 금345,000,000원)

* 접수일자: 2019-07-31, 권리종류: 근저당권 (말소기준권리), 권리자: 페퍼저축은행 (권리금액: 금3,965,000,000원)

* 접수일자: 2020-02-24, 권리종류: 가압류, 권리자: 농업협동조합중앙회 (권리금액: 금248,853,357원)

* 접수일자: 2020-03-02, 권리종류: 가압류, 권리자: 농업협동조합중앙회 (권리금액: 금170,000,000원)

* 접수일자: 2020-03-04, 권리종류: 가압류, 권리자: 우리은행 (권리금액: 금301,047,167원)

* 접수일자: 2020-05-08, 권리종류: 가압류, 권리자: 농업협동조합중앙회 (권리금액: 금750,033,014원)

* 접수일자: 2020-10-07, 권리종류: 압류, 권리자: 성동세무서장

* 접수일자: 2021-03-23, 권리종류: 압류, 권리자: 송파구(서울특별시)

* 접수일자: 2022-10-05, 권리종류: 임의경매, 권리자: 페퍼저축은행 (권리금액: 3,830,579,932원)

* 등기부채권 총액: 5,434,933,538원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계: 미상.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본 건은 서울동부지방법원 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 혼재되어 있습니다.

* 이용상태: 본 건은 현황 '공실' 상태입니다.

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 등 총 9개호로서,(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본 건 인근에는 서울동부지방법원, 서울동부지방검찰청 등 법조단지가 집중되어 있으며, 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 근린공원도 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 주거 및 업무 시설 위주의 개발이 이루어져 있어 통상적인 의미의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 법조타운 특성상 유동인구가 많으며, 일부 보도에 따르면 과거 개발 과정에서 공사 관련 사항이 있었다는 언급이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 등기사항전부증명서상 대지권이 등재되어 있지 않아 토지 소유권과의 관계가 명확하지 않습니다. 다만, 감정평가 시 적정 대지지분을 포함하여 일괄 평가하였고, 취득세는 완납되었습니다. 추후 재산권 행사에 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 물건이 공실 상태로, 임대차 시장 상황에 따라 공실이 장기화될 수 있는 리스크가 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리인 근저당 외 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있으며, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회합니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, 채권 총액이 높아 경매 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 지역은 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동부지방법원과 인접한 문정동 법조타운 내에 위치한 근린상가로, 법원, 검찰청 등 주요 기관과 지하철 8호선 문정역이 가까워 입지 조건은 우수합니다. 현재 공실 상태이며 대지권 미등기라는 특이사항이 존재하지만, 토지 취득세는 완납되었고 감정평가 시 일괄 평가되었습니다. 총 채권액이 감정가를 초과하여 유찰 가능성을 배제할 수 없으며, 이는 낙찰가 산정에 중요한 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 법조타운 중심 상권: 법원, 검찰청 등 유동인구가 풍부한 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요 기대.

* 문정역 역세권: 지하철 8호선 문정역 접근성이 뛰어나 외부에서의 접근 용이.

* 일괄 매각: 토지에 대한 권리도 함께 취득 가능.

* 공실 해소 시 임대 수익 기대: 현재 공실이나, 향후 임차인 유치 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 373,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 대지권 미등기 등의 리스크 요인과 총 채권액이 감정가를 초과하는 점을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 법원의 경매 진행 상황 및 유찰 횟수에 따라 최저 매각 가격이 변동될 수 있으므로, 시장 상황과 본 물건의 잠재 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.