나이스옥션 법원경매 서울동부 2022타경55450 [5] 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층비136호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 '서울동부지방법원' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 '문정역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제지2층 제비202호 등 총 9개호로서,(사용승인일 : 2018.01.10) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상 모두 현황 "공실" 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북서측으로 중로(법원로6길), 남서측으로 광대로(법원로), 남동측으로 중로(법원로4길)인 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문정동 652 도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12 )(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 노외주 차장(저촉) <주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대 상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

대상물건은 문정도시개발구역 내에 위치하여 현재 일부는 지적 미정리 상태로서, 기준시점 현재 등기사항전부증명서(집합건물) 상 대지권이 등재되어 있지 않으나, 구분건물은 거래시 토지와 건물이 일괄로 거래된다는 점, 분양시 공급계약서 상 대지권이 포함되어 거래된다는 점, "과세정보 제출명령회신(2022타경55450)"의 ‘취득세 과세정보’에 "토지면적"등이 포함되어 있는 바, 이를 고려하여 추후 적정토지지분이 건물에 귀속될 것을 전제로 건물과 소유권·대지권을 일괄평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현황 및 감정조사시점 공실임.
-대지권 미등기, 최저매각가격은 적정대지지분 포함하여 일괄평가한 금액임. 송파구청 사실조회서회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취.등록세는 완납함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2022타경55450 (5)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652 송파법조타운푸르지오시티 지1층 비136호 (서울특별시 송파구 법원로4길 5)

용도: 근린상가

감정가: 555,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (등기상 토지 지분 없음)

건물면적: 64.75㎡ (약 19.6평)

건물지분: 64.75㎡ (약 19.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 공동담보

주의사항:

* 현황 및 감정조사시점 공실임.

* 대지권 미등기 상태이며, 최저매각가격은 적정 대지 지분을 포함하여 일괄 평가한 금액임.

* 송파구청 사실조회 회신서에 따르면 토지(대지권)에 대한 취득세 및 등록세는 완납함.

건물 구조 정보:

* 건물명: 송파법조타운푸르지오시티

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2018년 1월 10일

* 해당 호수: 지하 1층 비136호

* 총 층수: 지하 6층, 지상 13층

* 건물 내 주차대수: 실내 437대

2. 입지조건

해당 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 서울동부지방법원 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설, 법원, 검찰청, 근린공원 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건은 북서측 중로(법원로6길), 남서측 광대로(법원로), 남동측 중로(법원로4길) 등 포장된 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역 등으로 지정되어 있어 상업 및 업무 활동에 적합한 입지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 7월 31일 페퍼저축은행 근저당권 (채권최고액 3,965,000,000원) 입니다.

해당 경매 물건은 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수할 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로, 현 임차인으로부터 인수할 권리 및 보증금은 없는 것으로 보입니다.

특이사항:

* 대지권미등기: 등기부상 대지권이 등재되어 있지 않으나, 건물 자체는 거래되므로 거래 시 토지권리가 함께 귀속될 것으로 평가되었습니다. 취득세는 완납된 상태입니다.

* 공동담보: 본 물건이 다른 담보물과 함께 공동으로 근저당이 설정되어 있는 상태입니다.

등기부채권 총액: 5,434,933,538원으로 감정가 대비 매우 높습니다.

4. 상권분석

송파법조타운에 위치하여 법원, 검찰청, 세무서 등 관련 공공기관 및 관련 업종이 밀집해 있어 안정적인 유동인구를 기대할 수 있습니다.

주변에 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 있어 상주 인구 또한 풍부한 편입니다.

현재 공실 상태이나, 해당 권역의 상업 시설 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

일반상업지역 및 도시개발구역으로 지정되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 8호선 문정역과 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 시내 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 법원, 검찰청 등 행정기관과 상업시설, 근린공원 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

주차: 건물 내 실내 주차 공간이 437대 마련되어 있어 주차는 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 법적으로는 건물이 토지와 분리되어 등기되지 않은 상태입니다. 이는 추후 대지권 확보 과정에서 행정적 절차나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 감정평가 시 대지권이 포함되었고 취득세가 완납된 점은 긍정적입니다.

공실 상태: 현재 물건은 비어 있어 즉시 임대 수입이 발생하지 않으며, 새로운 임차인을 유치하기 위한 노력이 필요합니다.

높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 감정가 대비 월등히 높아, 경매 진행 과정에서 여러 차례 유찰될 가능성이 있으며, 낙찰 시에도 상당한 자금 투입이 예상됩니다.

토지이용계획상 제한: 일부 토지거래계약 허가구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 부동산 활용에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 문정법조단지라는 탁월한 입지에 위치하며, 법원 및 상업시설 밀집 지역으로서 잠재적 가치가 높습니다.

대지권 미등기 및 공실 상태, 그리고 높은 채무 총액은 리스크 요인이지만, 이러한 점들로 인해 경매에서 가격 하락을 기대해 볼 수 있는 기회이기도 합니다.

현재 공실인 점은 빠른 시간 내에 임차인 확보 및 리모델링 등을 통해 정상화할 수 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최적의 입지: 문정법조단지 내 위치하여 관련 종사자 및 방문객 흡수 용이.

안정적 상권: 법원, 검찰청 등 업무시설 밀집 지역으로 꾸준한 수요 예상.

신축 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 시설 보유.

가격 메리트: 높은 채무 총액으로 인한 다수 유찰 시, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 취득 가능성.

대지권 확보 기대: 취득세 완납 등 대지권 확보를 위한 절차가 진행 중임을 시사.

9. 예상 입찰가

해당 물건은 대지권 미등기, 현재 공실, 그리고 감정가 대비 매우 높은 채무 총액 등 여러 부담 요인을 안고 있습니다.

따라서, 경매 초기보다는 여러 차례 유찰을 거치며 가격이 하락할 때 적극적으로 고려하는 것이 전략적으로 유리합니다.

예상 입찰가는 이러한 리스크와 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여, 감정가 555,000,000원의 70~80% 수준에서 시작하여, 시장 상황과 본건의 구체적인 상태를 추가적으로 확인하며 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예를 들어, 3억 8천만 원 ~ 4억 4천만 원 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있으며, 이는 투자자의 자금 사정과 위험 감수 능력에 따라 조절될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.