나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [7] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 5층501호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [7] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경3125 | 소재지: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 5층501호 | 감정가: 138,200,000원 | 최저가: 88,448,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울동부지방법원 2024타경3125 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3125 (7)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 241-31 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 138,200,000원

토지면적: 313.70㎡ (약 94.9평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.53㎡ (약 13.77평)

건물지분: 45.53㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 주의사항 참조)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 입지 조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 구의역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 권리 분석

본 물건은 유치권 및 법정지상권이 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다. 특히, "낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물로 건물만의 매각임"이라는 주의사항이 명시되어 있어, 등기부상 토지와 건물의 소유권 관계 및 대지권 취득 방식에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, 감정평가 시점에 건축법상 승인받지 않아 건축물대장이 존재하지 않으며, 건물만 평가한 금액임을 유념해야 합니다. 현재 유치권 및 점유보호권의 권리 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있는 상태이며, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

* 상권 및 생활 정보

본건이 위치한 광진구 구의동은 지하철 2호선 구의역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 해당 물건 주변에서 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 주거 밀집 지역 특성상 소음이나 교통량 등 일반적인 도시 생활 환경은 존재합니다.

* 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, 건축물대장이 존재하지 않고 건축법상 승인을 받지 않은 건물이라는 점입니다. 이는 향후 건물 관련 행정 처리나 재건축, 리모델링 등에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 둘째, 유치권 및 점유보호권이 설정되어 있어 명도 과정에서 상당한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 사용에 대한 불확실성이 존재합니다. 넷째, 건물 내부에 인테리어, 마감, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등 하자가 다수 존재하며, 현재 승강기가 작동하지 않는 상태입니다. 마지막으로, 토지/건물 일괄매각으로 표기되었음에도 불구하고 실제로는 건물만 매각되며 토지 소유자와의 협의를 통해 대지권을 취득해야 하는 복잡한 절차가 예상됩니다.

* 종합 의견

본 물건은 입지 조건(구의역 인근)은 갖추고 있으나, 권리관계의 복잡성, 건물 자체의 하자 및 법적 불확실성(미승인 건물, 유치권, 법정지상권 불분명)이 매우 높은 고위험 물건입니다. 특히 토지 사용권 확보를 위한 토지주와의 협의, 유치권 등 제반 권리 문제 해결, 건물 하자 보수 등에 막대한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다. 따라서 철저한 현장 조사, 법률 전문가와의 상담, 그리고 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

* 투자 포인트

가장 큰 투자 포인트는 지하철 2호선 구의역 인근이라는 역세권 입지입니다. 다만, 앞서 언급된 수많은 리스크 요인들로 인해 잠재적 가치 대비 위험 부담이 매우 크다고 판단됩니다. 해당 물건의 투자는 단순히 시세차익이나 임대수익을 기대하기보다는, 관련 법률 및 권리 관계를 명확히 정리하고 건물 하자 보수를 진행했을 때 비로소 가치를 발휘할 수 있는 특수 물건으로 접근해야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계