나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [6] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 4층402호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [6] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 4층402호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2024타경3125
- 주소: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 4층402호
- 용도: 도시형생활주택
서울동부지방법원 경매2계 2024타경3125 | 소재지: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 4층402호 | 감정가: 148,200,000원 | 최저가: 94,848,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 서울동부지방법원 2024타경3125 (6) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
물건종별: 다세대주택
소재지: 서울특별시 광진구 구의동 241-31 4층402호
감정가: 148,200,000원
토지면적: 313.70㎡ (약 94.90평)
건물면적: 45.37㎡ (약 13.72평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 입지조건
본건은 서울특별시 광진구 구의동에 소재하며, '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.
주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.
차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구의역이 있어 대중교통 이용이 편리한 교통 요충지입니다.
1.3. 권리분석
본건은 유치권 및 법정지상권 성립이 특이사항으로 명시되어 있습니다.
특히, 낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물 단독 매각으로 진행될 가능성이 높습니다.
이는 현재 건축물대장이 존재하지 않고, 감정평가 시점 기준으로 건축법상 승인받지 않은 건물이라는 점과 관련이 있습니다.
또한, 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 감정평가 시점에는 유치권 및 점유보호권에 대한 권리 행사 중임을 알리는 현수막이 부착되어 있었습니다.
이러한 권리관계는 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 중요한 사항이므로 면밀한 검토가 필요합니다.
1.4. 상권분석
본건이 위치한 구의동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 다세대주택과 더불어 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.
지하철 2호선 구의역 역세권이라는 점은 유동인구 확보와 상업 활동 측면에서 긍정적인 요소로 작용합니다.
다만, 현재 본건 건물의 이용 상태 및 법적 문제로 인해 직접적인 상권 분석보다는 향후 해결 과제 해결 시점을 고려해야 합니다.
1.5. 생활정보
건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 일부 호수이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
위생, 급배수, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으나, 현재 승강기는 작동하지 않는 상태입니다.
토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
주변 도로망도 양호하여 일상생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.
그러나 일부 호수에는 인테리어, 바닥, 천장 마감 불량, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등 하자가 존재하여 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.
주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 토지 소유권 확보 문제입니다.
낙찰자가 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하므로 추가적인 비용 발생 및 협상 과정의 어려움이 예상됩니다.
또한, 건축물대장이 존재하지 않는 미승인 건물이라는 점은 추후 건물 이용 및 재건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.
유치권 및 법정지상권의 불분명한 권리관계도 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.
일부 세대의 하자 보수 문제와 작동하지 않는 승강기 또한 고려해야 할 사항입니다.
1.7. 종합 의견
본건은 서울 지하철 2호선 구의역 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 대지권 미확보, 건축물대장 미존재, 불분명한 법정지상권 등 해결해야 할 복잡한 법적, 행정적 문제들이 산재해 있습니다.
특히 토지 소유자와의 협의 없이는 건물만의 소유권 확보가 불완전할 수 있다는 점이 가장 큰 제약 요인입니다.
이러한 리스크를 충분히 인지하고, 관련 법규 및 실무에 대한 깊이 있는 이해와 추가적인 투자 및 노력을 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.
1.8. 투자 포인트
본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.
첫째, 우수한 교통 환경입니다. 지하철 2호선 구의역 역세권으로 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.
둘째, 개발 가능성입니다. 복잡한 권리관계를 해결하고 토지 사용권을 확보한다면, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
셋째, 지역적 이점입니다. 구의동은 지속적으로 개발이 이루어지는 지역으로, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.
법원 정보
서울동부지방법원 경매2계