나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [10] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 6층602호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [10] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 6층602호 도시형생활주택 경매

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서울동부지방법원 경매2계 2024타경3125 | 소재지: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 6층602호 | 감정가: 113,700,000원 | 최저가: 72,768,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울동부지방법원 2024타경3125 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3125 (10)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 241-31 6층602호

용도: 다세대주택

감정가: 113,700,000원

토지면적: 313.70㎡ (약 94.9평)

건물면적: 33.88㎡ (약 10.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 건물만의 매각이며 낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권, 법정지상권 성립 가능성

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 구의역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건 토지는 서측으로 노폭 약 6미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 '건물만의 매각'이라는 점입니다. 낙찰자는 토지 소유자와 별도로 협의하여 대지권을 취득해야 합니다. 이는 곧 토지 사용에 대한 별도의 계약이나 합의가 필요함을 의미하며, 협의가 원만히 이루어지지 않을 경우 재산권 행사에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

또한, 감정평가 시점 기준으로 건축법상 사용 승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는 상태입니다. 이에 따라 감정평가액은 등기사항증명서 표제부에 기재된 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액입니다.

유치권 및 점유보호권에 대한 권리 행사가 현수막 부착 등으로 확인되고 있으며, 이는 공사대금 미지급에 대한 채권자의 권리 주장으로 보입니다. 법정지상권 성립 여부 또한 불분명하여 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 구의동 일대는 주거 밀집 지역과 함께 상업 시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 안정적인 편입니다. 특히 구의역 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 상업 시설 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 인근에 학교가 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종의 입점도 고려해볼 만합니다.

1.5. 생활정보

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있으며, 필로티 주차장이 마련되어 있습니다. 다만, 현재 승강기는 작동하지 않는 상태이며, 일부 호수에는 인테리어, 바닥, 천장 마감재 하자, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등 하자가 존재하여 낙찰 후 수리가 필요할 것으로 보입니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지 사용 권리 확보 문제입니다. 토지와의 협의 실패 시 건물 철거 또는 막대한 토지 사용료 발생 가능성이 있습니다.

둘째, 유치권 및 점유보호권 등 복잡한 권리 관계가 설정되어 있어 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

셋째, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 소유자와의 관계에서 불리한 위치에 놓일 수 있습니다.

넷째, 건축물대장이 존재하지 않아 향후 건물 증개축, 용도변경 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

다섯째, 승강기 고장 및 일부 세대 하자 보수 등 추가적인 수리 비용이 발생합니다.

마지막으로, 주변 환경 조사 결과 특별한 혐오 시설은 파악되지 않았으나, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 위험 요소를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 입지 조건은 양호하나, '건물만의 매각'이라는 특수한 매각 조건과 유치권, 법정지상권 불분명 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 토지 사용 권리를 어떻게 확보하느냐가 본 건의 성패를 좌우할 것이며, 이를 위한 상당한 시간과 비용, 노력이 필요할 것으로 예상됩니다. 잠재적 리스크가 크므로, 법률 전문가 및 경매 전문가와의 충분한 상담 후 입찰을 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 건은 복잡한 권리 관계와 특수한 매각 조건으로 인해 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 만약 토지 사용 권리를 합리적인 조건으로 확보하고, 유치권 등 제반 권리 문제를 해결할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 하지만 이는 매우 높은 수준의 리스크 관리가 전제되어야만 가능한 시나리오입니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계