나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [5] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [5] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경3125
• 주소: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 4층401호
• 용도: 도시형생활주택

서울동부지방법원 경매2계 2024타경3125 | 소재지: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 4층401호 | 감정가: 148,500,000원 | 최저가: 95,040,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 사건번호 및 물건 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3125 (5)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 241-31 4층401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 148,500,000원

토지면적: 313.70㎡ (약 94.9평)

토지 지분: 0㎡

건물면적: 45.53㎡ (약 13.77평)

건물 지분: 45.53㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 건물만 매각 (단, 낙찰자는 토지 소유자와 협의하여 대지권 취득 필요)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 구의역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 토지 이용 및 도로 상황

본건 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 서측으로 노폭 약 6미터, 남측 및 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 특이사항

본 경매 물건은 토지와 건물 일괄 매각이 아닌, 건물만 매각 대상입니다.

주의사항에 따르면, 낙찰자는 추후 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 조건입니다. 이는 소유권 확보에 중요한 협의 과정이 필요함을 의미합니다.

감정평가 당시 건축법상 사용 승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는 상태입니다.

감정평가액은 등기사항전부증명서 상 표제부에 기재된 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액입니다.

3.2. 법정지상권 및 유치권 분석

특이사항 및 주의사항에 유치권 및 법정지상권 관련 내용이 명시되어 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

법정지상권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이는 건물 소유자가 토지에 대한 사용 권리를 법적으로 확보할 수 있는지 여부에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다.

감정평가 시점 현재, 공사대금 미지급분에 대한 확정 판결을 받은 채권자가 유치권 및 점유보호권을 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있습니다. 이는 유치권 신고가 있음을 시사하며, 낙찰자가 인수하거나 변제해야 할 채무가 있을 수 있음을 의미합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 광진구 구의동 지역은 주거 시설과 근린 생활 시설이 잘 갖춰진 도심 지역입니다.

주변에 학교(동국대학교 사범대학부속가람중학교)가 인접해 있어 교육 환경 관련 시설이 있습니다.

지하철 2호선 구의역을 중심으로 형성된 상권과 연계되어 있어 유동인구 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 설비 및 내부 상태

건물에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 필로티 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

현재 승강기는 작동하지 않는 상태로 확인되었습니다.

일부 세대에는 인테리어, 바닥 마감, 천장 마감, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등의 하자가 존재할 수 있으므로, 낙찰 후 현장 확인이 반드시 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 미존재 및 법적 문제

가장 큰 리스크는 해당 건물이 건축법상 사용 승인을 받지 않아 건축물대장이 존재하지 않는다는 점입니다. 이는 건축법 위반 사항으로, 추후 철거 또는 이행강제금 부과 등 법적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 사용 권리 협의 필요성

건물만 매각 대상이며, 낙찰자는 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 합니다. 이 과정에서 협상이 원활하지 않거나 예상보다 높은 비용이 발생할 수 있습니다. 대지권 미확보 시 건물 소유권의 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

6.3. 유치권 및 점유권 리스크

유치권 및 점유보호권이 신고되어 있어, 낙찰자가 해당 채권을 인수하거나 별도의 변제 협의를 진행해야 할 가능성이 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 요인이 됩니다.

6.4. 건물 하자 가능성

일부 세대에 누수, 곰팡이, 파손 등 하자가 존재할 수 있다는 점은 수리 및 보수 비용 발생 가능성을 높입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동이라는 비교적 좋은 입지에 위치해 있으나, 다수의 중대한 법적, 실무적 리스크를 내포하고 있습니다.

건축물대장이 존재하지 않는 무허가 건물일 가능성, 대지권 미확보로 인한 토지 사용 권리 협상 문제, 유치권 및 법정지상권 불확실성 등은 투자 결정 시 매우 신중한 접근을 요구합니다.

이러한 리스크를 감수하고, 향후 법적 문제를 해결하고 토지 소유자와의 협상을 성공적으로 이끌어낼 수 있는 경험과 자본이 있는 투자자에게는 기회가 될 수도 있습니다. 그러나 일반적인 투자자에게는 위험도가 매우 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

입지: 지하철 2호선 구의역 인근, 주거 및 상업 시설 혼재 지역으로 잠재적 가치 보유.

주의: 높은 위험도를 감안하여, 철저한 사전 조사 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다. 유치권 해결 비용, 토지 협상 비용, 건물 하자 보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계