나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [8] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 5층502호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [8] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매2계 2024타경3125 | 소재지: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 5층502호 | 감정가: 153,000,000원 | 최저가: 97,920,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울동부지방법원 2024타경3125 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3125 (8)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 241-31 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 313.70㎡ (약 94.90평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.37㎡ (약 13.72평)

건물지분: 45.37㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, '주의사항' 참조)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 소재하며, '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 차량 진입이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 구의역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 유치권 및 법정지상권 등 복잡한 권리 관계가 존재할 가능성이 있습니다. 특히, '특이사항'에 유치권, 법정지상권이 명시되어 있으며, '주의사항'에는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 또한, '기타참고사항'에 따르면 공사대금 미지급에 대한 확정판결을 받은 채권자가 유치권 및 점유보호권의 권원으로 권리 행사 중이라는 경고문 및 현수막이 부착되어 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. '주의사항'에는 낙찰자가 토지 소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 하는 건물로, 건물만의 매각임을 명시하고 있어 토지 사용 권한 확보가 주요 쟁점이 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 구의동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 종류의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근 학교(동국대학교 사범대학부속가람중학교)가 위치하여 유동 인구 발생 요인이 있습니다. 전반적으로 주거 및 근린생활시설 위주의 상권 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

본 건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 승강기와 필로티 주차장이 있습니다. 다만, 현재 승강기는 작동하지 않는 상태로 수리가 필요합니다. 건물 내 일부 호수에는 인테리어, 바닥, 천장 마감 불량, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등 하자 존재가 확인되어 추가적인 점검 및 보수가 요구됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크는 건물만의 매각으로, 낙찰자가 토지 소유자와 대지권 취득에 대해 별도로 협의해야 한다는 점입니다. 이는 협상 과정에서의 난항이나 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. 또한, 건축법상 사용 승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않아 법적 하자 및 향후 재산권 행사 등에 제약이 따를 수 있습니다. 유치권 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 권리 행사 중이라는 현수막 부착 등은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지를 안고 있습니다. 건물 내부의 하자 보수 문제도 잠재적 비용 발생 요인입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 입지 조건이나 교통 편의성은 양호하나, 권리 관계의 복잡성, 토지 사용권 미확보, 건축물 미사용 승인 등 다수의 중대한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 건물만 매각되고 대지권은 별도 협의가 필요한 점은 투자에 앞서 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 위험 요소들로 인해 경매 가치가 낮게 평가되었을 가능성이 있으며, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 위험 요인과 예상 비용을 산출하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 고위험 고수익을 추구하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 토지 사용 권한 확보 및 건물 하자 보수 등 리스크를 성공적으로 관리한다면, 향후 지역 내 부동산 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 투자 결정은 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 전문적인 역량을 갖춘 경우에 한해야 할 것입니다. 주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계