나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [4] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3125 [4] 서울특별시 광진구 구의동 241-31 3층302호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경3125
• 주소: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 3층302호
• 용도: 도시형생활주택

서울동부지방법원 경매2계 2024타경3125 | 소재지: 서울특별시 광진구 아차산로55길 72, 3층302호 | 감정가: 195,900,000원 | 최저가: 125,376,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울동부지방법원 2024타경3125 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3125 (4)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 241-31 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 195,900,000원

토지면적: 313.70㎡ (약 94.9평)

토지지분: 0㎡

건물면적: 59.87㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.87㎡

매각대상: 건물만의 매각 (낙찰자가 토지소유자와 협의하여 대지권을 취득해야 합니다.)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권, 법정지상권 성립여부 불분명

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 광진구 구의동 소재 '동국대학교 사범대학부속가람중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 구의역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

토지: 인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 서측으로 노폭 약 6미터, 남측, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 각종 도시계획법규 적용을 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

건축물 현황: 본건물은 감정평가 시점 기준 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 건축물대장이 존재하지 않습니다. 감정평가액은 등기사항증명서 표제부(전유부분 건물의 표시)의 면적을 기준으로 건물만 평가한 금액입니다.

토지권리 관계: 매각 대상은 건물이며, 낙찰자는 토지소유자와 별도로 협의하여 대지권을 취득해야 합니다. 토지지분은 0㎡로 표시되어 있어 토지 소유권은 본 경매와 직접 관련이 없습니다.

이해관계인 현황: 감정평가 시점 현재 '공사대금 미지급분에 대한 법원의 확정판결을 받은 채권자로서 유치권 및 점유보호권의 권원으로 권리 행사 중'이라는 경고문 및 현수막이 부착되어 있습니다. 또한, 법정지상권 성립여부가 불분명하여 향후 명도 및 소유권 확보 과정에서 복잡한 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 구의동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 아파트가 주를 이루고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

지하철 2호선 구의역 역세권에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나며, 이는 향후 임대 수요 확보 및 자산 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물구조: 본건은 철근콘크리트 구조 6층 건물 중 3층 302호에 해당합니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 현황: 건물 내 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 필로티 주차장 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 승강기는 현재 작동하지 않는 상태입니다.

건물 내 하자: 일부 호수에는 인테리어, 바닥 마감, 천장 마감, 누수, 곰팡이, 변기 파손 등 하자가 존재하여, 낙찰 후 추가적인 확인과 보수가 필요할 수 있습니다.

임대 관계: 현재 해당 호수의 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건축물 미승인 및 미등재: 건축물대장이 없고 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 법적 하자 존재 가능성이 있으며, 추후 건축물대장 발급 및 관련 행정 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

대지권 미확보: 건물만 매각 대상이므로, 건물 소유자는 해당 건물이 위치한 토지에 대한 사용 권리를 토지 소유자와 별도로 협의하여 확보해야 합니다. 이는 추가적인 협상 과정과 비용 발생을 의미합니다.

유치권 및 법정지상권 문제: 유치권 및 점유보호권 행사가 진행 중이며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 명도 과정에서 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.

건물 노후화 및 하자: 내부 누수, 곰팡이, 설비 고장(승강기 미작동) 등 건물 노후화로 인한 유지보수 비용이 상당할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 구의역이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있으나, 건축물대장 미존재, 사용승인 미필, 토지권리 미확보, 유치권 주장 등 매우 복잡하고 심각한 권리 및 법적 문제를 안고 있습니다.

일반적인 투자자에게는 높은 위험성을 내포하므로, 법률적, 행정적 문제를 해결할 수 있는 전문적인 지식과 상당한 자금, 시간 투자가 요구되는 물건입니다.

낙찰 후 토지 소유자와의 협상, 유치권자 및 관련 당사자들과의 해결 과정, 건물 하자 보수 등 예상치 못한 추가적인 비용과 법적 분쟁 발생 가능성을 철저히 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 명확한 권리 분석 능력과 복잡한 법률적 문제를 해결할 수 있는 경험을 가진 투자자 또는 개발업자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있습니다.

토지 소유자와의 원만한 협의를 통해 대지권을 확보하고, 산재된 법적 문제를 성공적으로 해결한다면, 입지 대비 저평가된 가치를 확보할 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

하지만 이러한 과정은 상당한 시간과 노력, 그리고 추가적인 자금 투입을 수반할 것으로 예상되므로, 현 상태에서는 투자보다는 철저한 법률적, 실사적 검토가 우선시 되어야 할 물건입니다.

주변 시설: 본건이 위치한 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도시 지역입니다. 조사 결과, 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매2계